김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터

홈 인스펙터(Home Inspector)들의 윤리규정(혹은 규범: Code of Ethics and Regulations)은 각 주에서 정한 윤리규정과 미국내 공신력 있는 대표적인 홈 인스펙터 협회인 ASHI, NAHI 혹은 NACHI의 윤리규범을 중심으로 만들어져 있다. 이들 윤리규정과 규범은 서로가 거의 유사하다.

예전에는 주로 홈 인스펙터 협회에서 정한 규범을 중심으로 인스펙션을 실시하였으나 근래에는 점차 각 주에서 규정을 만들어 이를 적용하는 추세에 있다. 이들 두 규정과 규범을 비교해 보면 대동소이하나 일단은 홈 인스펙터 협회에서 마련한 규범이 대체로 좀 더 세밀하게 분류되어 있다고 볼 수 있다. 그러나 그 적용의 측면에서는 주에서 정한 규정을 준수하면서 보다 나은 홈 인스펙션의 서비스 측면에서 협회의 규범을 아울러 접목하여 사용하기도 하는데 이는 인스펙터의 전문성과 경험 그리고 상술기법에 따라 차이가 있을 수 있다.

뉴욕주도 지난해 윤리규정을 발표, 실시하고 있다. 여기서는 뉴욕주 규정을 일례로 살피고자 한다. 뉴욕주의 윤리규정의 첫번째 규칙은 홈 인스펙터들의 정직성과 성실성을 규정하고 있다. 홈 인스펙션은 주택 구매자들의 삶의 가치와 밀접한 관계를 가지고 있고 수십만달러에서 수백만달러에 이르는 주택을 구입하는 구매자들을 위한 윤리적 행위의 최고 원칙을 강조하고 있고 아울러 이들 원칙을 철저하게 준수하고 실천하는 것을 모토로 하고 있기 때문이다.

홈 인스펙션을 실시하기 전에 홈 인스펙터들은 사전검사동의서(Pre-Inspection Agreement)에 검사의뢰인(고객 혹은 대리인)의 서명을 받아야 한다. 이 사전검사동의서에는 홈 인스펙션 서비스의 범위 및 해당 서비스와 관련된 비용을 기술하도록 하고 있다. 이를 간단히 요약하면 ‘홈 인스펙터는 뉴욕주 라이센스를 소지한자에 한하여 실시할 수 있으며 규정이 정하고 있는 접근
이 용이한 관찰된 상태에 대한 리포트를 작성하고 엔지니어링 혹은 건축상의 서비스를 제공하지 않으며, 만일 검사 중 발견된 건강이나 안전에 위협이 되는 사항은 주택소유자나 거주자에게 알려준다’는 조항을 삽입하되 적절한 글자크기(6 point이상)로 쓰여져 있어야 한다고 규정하고 있다.

동 규정은 아울러 작성된 보고서는 사전검사 동의서에 서명한 고객에게 전달되어야 하며 고객이나 고객 대리인의 사전 동의 없이 제3자에게 이를 공개할 수 없다고 명시하고 있다. 간혹 일반인들은 홈 인스펙터가 인스펙션시 각 지방정부가 정한 규정이나 조례를 현 주택소유자가 준수하고 있는지 여부에 대한 검사까지도 실시하는 것으로 알고 있으나 정작 홈 인스펙터는 위법사항을 검사하는 것이 아니라 주택의 현재의 관찰된 상태만을 명시하고 또한 검사주택의 시장
가격이나 시장성에 대한 판단을 하지 않는다.

한편 동 규정은 인스펙터가 최소한 준수해야 할 사항을 나열하고 있기 때문에 홈 인스펙터가 규정에 정한 사항뿐만 아니라 아울러 수행능력의 한도내에서 규정에 준한 것보다 더 세밀한 인스펙션을 할 수 있도록 그 여지를 부여하고 있고 이를 통해 실시한 홈 인스펙션 결과보고서를 작성하도록 하고 있다. 보고서 작성시 앞서 서두에서 언급한대로 인스펙터의 정직성과 성실성을 토대로 사실이 아닌 사항을 의도적으로 왜곡해서는 안되며 관찰된 사항을 명료하게 명시
할 것을 요구하고 있다.

물론 인스펙션 실시 과정과 결과 리포트에 대한 갈등의 소지가 발생할 수 있기 때문에 인스펙터는 인스펙션을 실시하기 전에 고객에게 인스펙션 결과가 고객에게 미칠 수 있는 영향을 충분이 설명해 줄 것을 권고하고 있으며 원칙적으로 인스펙션 비용(Fee)외에 기타 수임료 혹은 물질적 댓가를 고객외 다른 특정인으로부터 추가로 받는 것을 금하고 있다. 심지어는 인스펙션 중에 발견된 문제점에 대한 수리 등의 이유로 이를 건설업자등에게 소개하는 과정에서 발생할
수 있는 직간접적 사례금까지도 금지하고 있다.

앞서 언급한대로 홈 인스펙터는 엔지지어나 건축가가 아니며 사실이 아닌 내용의 광고 또한 철저히 금하고 있다. 이를 위한 조치로 주정부는 광고에 대한 내용을 최소 1년 이상 보관하도록 정하고 있고 주정부 요청시 이를 제출해야 한다.

그간 누차 언급한 대로 홈 인스펙션은 용이하게 접근할 수 있고 육안으로 확인 가능한 주택의 상태를 검사하는 것을 원칙으로 하고 있다. 따라서 뜯어내거나 해체하지 않으면 확인할 수 없는 육안으로 확인이 불가능한 부분에 대한 인스펙션은 바로 인스펙터 책임의 한계가 된다고 볼 수 있다. 내과의사가 외부에 나타난 증상을 보고 외과의사 검진을 권고하는 것처럼 홈 인스펙터들도 문제의 심증은 가나 육안으로 직접 확인할 수 없는 부분에 대하여는 해당 분야 전문가
의 추가 검사를 권유하기도 한다. 이러한 경우 인스펙션 보고서에 이에 대한 자세한 설명과 권유를 명시함으로서 차후 발생할 수 있는 고객과의 갈등을 최소화 한다.

홈 인스펙션은 주택외부/주변상태, 지붕, 지하실/기초구조물, 전기, 상하수도시설, 벽난로, 냉난방시스템, 단열재설치여부, 거실/침실/부엌 등의 내부시설, 다락방 등을 포함하고 있다.