구두계약의 구속력

<문> 약 2년 전 사업체를 에스크로를 통해 양도했습니다. 당시 사업체가 사용하던 자동차와 기계는 아직 은행 융자가 남아 있고, 또한 명의변경의 복잡한 절차를 피하기 위해 에스크로에 포함시키지 않은 채 인계하였습니다. 그 후 매수인이 매월 페이먼트를 지불하지 않아 제가 은행으로부터 소송을 당하였는데 제가 취할 수 있는 방법은 어떤 것이 있는지 알고 싶습니다.

<답> 사업체 매매계약에 있어 에스크로를 통하지 않거나 에스크로를 통하더라도 당사자 간에 이면계약을 하던지 별도로 구두계약을 하는 경우가 많이 발생합니다. 이는 에스크로에 포함된 서면계약 내용과 상충되는 경우가 발생할 수 있기 때문에 피하는 것이 좋습니다.

귀하의 경우 당사자 간에 주고받은 메모나 인수 후 지불한 기록 등을 준비해 계약위반으로 소송하고 난 후, 판결문을 받아 강제 집행하는 방법이 있습니다. 서면계약인 경우 계약 불이행 때 상대방의 변호사 비용이나 소송비용까지도 책임진다는 규정이 있으나 구두계약인 경우 이러한 규정이 없으므로 더욱 어려움을 겪게 되는 것입니다. 구두계약인 경우 소멸시효가 2년이므로 빠른 시일 내 조치를 취해야 하겠습니다.


차압된 부동산에 대한 융자 저당권 책임

<문> 저는 10여년 전 상가건물을 구입해 임대를 주고 지내왔습니다. 건물 구입 때 은행에서 일차 융자를 하였고 그 후 부동산 경기가 호황일 때, 개인적으로 두 번에 걸쳐 2차 및 3차 융자를 해 담보설정을 제공했습니다. 그러나 경기 불황의 여파로 상가 입주자도 줄어들고 지난 3년간 재산세 미납으로 국세청으로부터 세금 저당설정 통보를 받았습니다. 1차 융자 은행에 의해 강제 차압되는 경우, 다른 모든 담보설정과 저당권이 소멸된다고 들었는데 사실인지 알고 싶습니다.

<답> 모든 담보와 저당권 설정에는 해당 법률에 따라 우선순위가 정해지게 됩니다. 부동산 구입 때 융자를 해주고 담보권을 설정한 은행이 제일 순위의 권리를 행사할 수 있고 그 후 저당을 설정, 등기한 날짜에 따라 우선 순서가 정해지게 됩니다. 따라서 최초 융자 은행이 강제 차압하여 경매를 하는 경우, 새로운 구입자는 2차 및 3차 융자에 대한 저당에 관계없이 깨끗한 소유권을 갖게 되지만, 2차 또는 3차 융자 저당권 설정자가 강제 차압으로 인한 경매를 하는 경우, 기존 저당권이 소멸되지 않는다는 것을 주의해야 합니다.

새로운 구매자는 기존 담보 또는 저당권을 포함해 구입하는 것이기 때문에 별도로 그에 대한 대금을 지불하기 전에는 저당권이 소멸되지 않는다고 하겠습니다. 그러나 상기 어떠한 경우라도 세금미납 저당권이 최우선권을 갖기 때문에 밀린 세금에 대한 지불이 최우선적으로 이루어지게 됩니다. 또한 강제차압으로 2차, 3차 저당권이 소멸됐다고 해서 본인 당사자의 채무가 소멸되는 것이 아니라 건물이 차압된 후에도 계속해 채무 변제의 책임이 있다는 것을 이해하시기 바랍니다.

이웃 상가건물의 경계선 침범


<문> 저는 약 10년 전 상가건물을 구입하였습니다. 최근 이웃 상가건물이 저의 상가건물 경계선을 200피트 길이에 걸쳐 폭 5~6피트나 침범해 지어진 것을 발견했습니다. 이 건물은 지은 지 약 50년이 넘는다고 합니다. 이웃 건물주에게 철거할 것을 요구하였으나 아무런 응답이 없습니다. 제가 강제로 철거할 수 있는지 또한 제가 취할 수 있는 권리는 어떠한 것이 있는지 알고 싶습니다.

<답> 이웃 상가건물이 귀하의 토지 경계선을 침범해 지어진 것으로서 이를 encroac hment(부당침범 또는 부당확장)라고 하며 지역 사용권(easement),사용제한(covenant)에 관한 것들과 함께 부동산 매매 때 또는 구입 후 자주 발생하는 대표적인 예라 하겠습니다. 참고로 이러한 토지 경계선 문제나 기타 제한적 사용권에 관한 분쟁은 주택이나 상가건물을 구입할 때 가입하는 일반적인 소유권 보험(title insurance)으로는 보호받지 못하고 별도의 특수보험에 가입해야 합니다.

언급하신 대로 이웃 상가건물이 지어진지 50년이 넘었고, 그동안 그 건물이 부당 침범돼 지어졌다는 사실을 몰랐다고 한다면 현재 이웃 건물주에게 당장 철거를 요구할 수는 없는 것으로 보여 집니다. 현행법상 불법 침범이 발생하였을 때 철거 여부를 판단하는 기준은 건물을 철거할 때 상대방 건물주에게 발생하는 비용 및 피해액과 철거하지 않았을 때 귀하가 받게 되는 불이익을 비교해 결정하게 됩니다.

상대방이 고의적으로 경계선을 침범해 건물을 지었다면 그 피해액이 아무리 크더라도, 건물을 철거해야 한다는 판례가 있기는 합니다.
그러나 귀하의 경우는 이미 50년 전에 지어졌고 최근에 이를 발견하였기 때문에 철거를 요구하기는 힘들 것 같습니다.

현재로서는 침범한 면적에 해당하는 토지에 대해 임대료를 청구하거나 차후에 건물의 수명이 다해 철거를 해야 할 때는 토지 경계선을 원상 복구하도록 요구할 수 있습니다. 또는 침범한 면적에 대해 이웃 건물주에게 현 시세로 환산하여 그 가격에 해당하는 보상을 받고, 판매하는 방법도 있습니다.


한태호 변호사
(213)639-2900