불혹의 나이가 되고 보니 세월은 무한이고 인생은 유한이라는 말이 처절하게 실감된다. 세월이 마구 앞서가면 인생은 한없이 뒤처지고 아무리 노력해도 세월을 따라가지 못하는 듯하다. 시간은 실로 모래처럼 우리 손에서 빠져나가 되돌아 오지 않는다. 새해를 맞은 것이 엊그제 같은데, 5월 중순이니 2011년도 반타작을 했다. 경제적으로 궁핍한 요즈음 하루 하루 살아내기도 어려운데, 주위에서는 낮아진 이자율로 재융자가 한참이다. 수입이 부족하거나, 주택가격의 하락으로 재융자를 하지 못한 홈오너들은 5년이나 7년 동안 고정 시켜놓은 이자율의 고정의 만료가 되면 어찌될까 큰 걱정이 많다.

모두들 이자율의 고정기간이 끝나면 이자율은 변동으로 변하고, 원금과 이자율을 함께 상환해야 하는 정도는 알고 있지만 구체적인 그 변동내용은 파악하고 있지못하는 듯 하다. 불행 중 다행이라고 지난 2-3년간 부진한 세계 경제 탓에 변동금리의 기준이 되는 금리 소위 인덱스도 낮아져서 지난 해 고정기간이 끝난 홈오너들은 대부분 3% 대의 변동금리로 변하였다.

이자율이 변동으로 변할때 그 기준은 융자시 은행과 약속한 인덱스(Index)와 마진(Margin)의 합산이다. 그 내용은 홈오너들이 서명한 융자 서류패캐지중 노트 (Note)에 정확하게 제시되어 있다. 대부분의 대출기관에서 사용하는 5년이나 7년의 단기고정융자프로그램의 인덱스는 6Month LIBOR (현재 0.43%) 나 1Yr MTA (현재 0.295%)이고 부과하는 마진은 2.25%정도 이다. 마진은 융자 상환기간동안 변하지를 않고 단지 인덱스만 주기적으로 변한다.
예를 들어 비교해보자. 융자금 $500,000을 현재는 4.5%이자만 내고있지만, 다음달에 고정기간이 끝나게되어 변동으로 변하고, 그 변동 내용이 현재 0.43%인 6Month LIBOR의 인덱스와 2.25% 마진으로 더해진다고 하자. 현재 4.5%의 이자에 대한 월페이먼트는 $1,875이다. 하지만 다음달 부터는 이자는 0.43%의 인덱스에다 2.25% 마진을 더한 2.68%가 되어야 하지만 이자율은 0.125%씩 변하기에 2.75%를 적용한다. 그리고 5년이 지났기 때문에 이자와 원금을 25년에 상환해야 하기 때문 월페이먼트는 $2,306 이다. 금년의 경우는 현재 페이먼트 보다는 조금 높아진다. 그러나 2.75%는 1년간 고정이고 , 1년 후에는 그 당시의 인덱스에 따라 이자율이 또 변한다. 1년후의 이자율 좌우하는 각종 인덱스가 어찌 될지 모르겠지만 2007년의 인덱스는 5-6% 정도 이었기 때문에 절대로 안심할 수 없다. 상기의 경우 인덱스 이자율이 5%대로 상승한다면 변동 금리는 7.25%로 변하게 되는데 그 때의 월페이먼트는 $3,614로 거의 2배가 된다.

혹자는 라이프캪(Life Cap)이있다고 안심하기도 하는데 대부분의 대출기관에서 제공하는 라이프캪은 5%이다. 이 말은 현재 4.5% 이자율을 갖고 있다면, 이자가 아무리 상승해도 시작한 이자에서 9.5% 이상 상승할 수 없다는 것이다. 역으로 해석한다면 우리가 보유한 융자프로그램의 이율은 경제상황에 따라 9.5%까지도 상승할 수 있다는 말이다.

현재의 불안전한 경제상황으로 볼 때 각종 인덱스의 이율이 턱 없이 높아질 수는 없을테지만, 경제상황이 나아질수록 인덱스도 높아질 것이 분명하기 때문에 높아질 모게지 페이먼트에 대해 비상책을 마련하여야 하겠다. 받아놓은 날은 반듯이 온다. 대책없이 살다가는 페이먼트쇼크가 심장쇼크로 이어질 수 있을 것이다. 재융자도 할 수없고, 모아둔 비자금도 없고, 갑작스럽게 늘어난 페이먼트도 감당할 수 없다면 주택을 처분할 각오도 해두어야 할 것이다.
페이먼트를 하기가 정말 힘든 경우인데도 주택처분을 망설이는 홈오너들이 있다.

물론 보유한 주택을 정성들여 가꾼 기억도 있고, 가족들의 소중한 추억도 담겨져 있겠지만, 주택이야 경제적인 여건이 호전되면 언제든 구입할 수 있고, 추억도 새롭게 쌓아가면 되는 것이다. 행복하게 살자고 주택을 구입하는 것인데, 보유한 주택의 모기지페이먼트 때문에 사는 것이 지옥이라면 무엇이 잘못되어도 크게 잘못된 것이다.

(그레이스 박 융자 /베이켈파이낸셜 408)203-6832 무료상담)