테넌트가 행한 수리비를
건물주에게 저당 설정했는데

<문> 제가 소유한 상가건물에 새로운 입주자가 들어와 여러 가지 보수공사와 시설을 설치하였습니다.

그 후 시공자들이 공사대금을 받지 못했다며 저의 상가 건물에 mechanics lien을 설정하겠다는 통보를 보내왔습니다. 저는 한 번도 공사를 지시하거나 동의한 적이 없는데 건물주인 제가 책임을 져야 하는지요.

<답> 본래 mechanics lien이란 부동산 수리에 대한 공사대금을 받지 못했을 경우, 이에 대한 지불보장을 위해 계약 상대방의 해당 부동산에 저당을 설정할 수 있게 하는 것을 의미합니다.

계약 당사자가 아닌 건물주는 원칙적으로 책임이 없으나 건물주가 공사 사실을 알고 있었고 이로 인해 건물 가치나 효용이 증대되었다면 형평의 원칙에 의거, 계약 당사자가 아니더라도 해당 건물에 저당 설정을 할 수 있게 되는 것입니다. 공사자는 건물주에게 20일 간의 사전 통고를 보내야 하고 해당 등기소에 접수한 후 90일 내 법원 판결을 받아야 유효하게 됩니다.

저당 설정 위해 부동산 명의 변경한 것
세금 내야 하는지

<문> 사업상 상당히 많은 금액을 친구에게 빌려 주었습니다. 만일의 경우에 대비해 담보를 요구했는데 친구는 자신이 살고 있는 집의 소유주를 내 명의로 등기 변경을 하라고 합니다. 혹시 양도세나 재산세 등 세금문제가 어떻게 되는지 궁금합니다.

<답> 부동산을 구입하거나 명의를 변경할 때 많은 사람들이 양도세에 대해 궁금해 합니다. 대부분 부동산을 구입할 때 에스크로 회사가 대신 처리해 주기 때문에 거의 모든 사람들이 잘 모르고 지나가게 됩니다.

일반적으로 부동산 양도세 공제에 해당하는 항목은 State Revenue & Taxation Code(주 수입 및 조세법) §11902 이하 조항에 상세하게 기술되어 있습니다.

몇 가지 대표적인 조항을 적어보면 (1)이혼 때 배우자 간 양도(§11927) (2)부채에 대한 근저당 설정 (3)근저당 설정 해제(이상 §11921) (4)리빙 트러스트와 개인 간의 명의 변경(§11930) (5)법원판결에 의한 명의변경 (6) 기부나 무상 증여 (7)저당이나 부채가 부동산 가격보다 더 많을 경우의 명의변경(이상 §11911) 등이 이에 해당합니다. 따라서 귀하의 경우 상기된 2항과 3항 즉 저당의 설정 또는 설정된 저당 해제를 위해 명의변경을 하는 경우에 해당하기 때문에 양도세를 공제받을 수 있습니다.

그러나 주의할 점은 양도세는 상기와 같이 공제받는다 하더라도 추후 부동산 가치 증가액에 대한 불로 소득세, 재산세 등은 부동산 소유주의 책임에 해당하므로 현재 귀하가 친구의 부동산에 어떤 형태의 저당을 설정하는 것이 좋은지 전문가와 상의하는 것이 좋겠습니다.

참고로 지난 1997년부터 2년 이상 주택을 소유하고 동시에 2년 이상 그 주택에서 실제 거주했는지 여부에 따라 주택 매매 때 부가가치에 대한 양도소득세를 공제받을 수 있게 되었습니다. 따라서 소유와 더불어 실제 거주했는지 여부가 세금공제 혜택에 영향을 끼치게 됩니다. 예를 들면, 귀하의 명의로 등기가 된 주택에서 귀하가 아닌 친구가 거주하고 있었다면 주택 판매 때 가격 인상에 대한 세금공제 혜택을 양쪽 다 전혀 받을 수 없기 때문입니다.


임대기간 연장 통보를 하지 않아
건물을 비워달라는데

<문> 여러 개의 사업체가 입주한 상가에서 음식점을 운영하고 있습니다. 임대 계약상 임대 기간 만료 6개월에서 1년 사이에 임대 기간 연장권 행사 여부를 건물주에게 서면으로 통보할 것을 요구하고 있습니다.

그러나 사업체 운영에 정신없이 지내다 보니 그만 그 기간을 지나버리고 말았습니다.

건물주는 제가 임대 계약 연장권을 포기한 것이라며 임대 계약 기간이 만료되는 다음 달에 건물을 비워줄 것을 요구합니다.

투자한 금액을 회수하려면 아직도 상당한 기간을 운영해야 하는데 어떻게 해야 하는지 걱정입니다.

<답> 임대 계약 기간 연장권(Option to Extend)을 행사할 때에는 반드시 임대 계약서에 명시된 조건에 따라 행사해야 합니다. 거의 모든 임대 계약서에는 이러한 조건을 명시하고 있는데 그 주요 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

첫째, 연장권 행사여부를 서면으로 통보해 줄 것.
둘째, 직접 서면 전달이나 내용증명 또는 등기우편으로 보낼 것.
셋째, 임대 계약 만료 전 일정 기간 내 통보할 것 등입니다. 따라서 구두 통보나 일반우편으로 보냈을 경우, 건물주가 통보를 받지 못했다고 주장하면 분쟁이 생길 수 있고, 귀하의 경우와 같이 임대 계약서에 명시된 대로 계약 만료 전 6개월에서 1년 사이에 연장 통보를 하지 않을 경우, 권리를 상실하게 되는 것입니다. 따라서 임대 계약에 대해서는 전문가에게 미리 조언을 받아두고 필요한 조치를 취하는것이 최선이라 하겠습니다.


한태호 변호사
문의 (213)639-2900