올 해 1월과 2월에 팔린 주택의 경향을 보면 로스안젤레스와 오렌지 카운티를 제외한 남가주의 대부분의 카운티에서 매매된 주택중 숏세일과 은행에 차압이 된 후 팔린 집들이 정상매매로 거래된 주택 숫자의 두 배이상이다. 요즘엔 집값이 더 이상은 떨어지지 않을 것이고 지역에 따라서는 오르기도 한다는 희망적인 전망이 많으나 아직까지도 주택시장 상황은 이미 집값이 많이 떨어져 있어 지난 5~6년 사이에 집을 산 홈오너들은 집을 팔아야 할 입장이 되도 제값에 팔 수도 없고 재융자는 더더욱 어려운 형편이어서 지금은 우리의 보금자리이고 가장 큰 재산이었던 집이 이제는 애물단지가 되어 버렸다.

즉 지난 몇 년사이에 20%정도의 다운으로 집을 샀다면 그 집의 시세는 융자액보다도 낮아진 것이 거의 확실한 깡통 주택이 되었다. 그러므로 집을 팔아야만하는 주택 소유주들은 숏세일로 집을 팔아야하는 것이 현실이다. 그래서 많은 홈오너들이 숏세일을 시도하고 있고 은행입장에서는 숏세일이 너무 많아 일이 자꾸 밀리고 있는 실정이다.

이런 문제를 해결하기 위한 방편의 하나로 정부는 한없이 지체되는 숏세일의 빠른 진행을 위해 새 가이드라인을 발표하기도하고, 은행들도 밀려있는 숏세일매물들을 해결하기위해 새로운 시스템을 도입하거나 숏세일을 원활하게 진행시키기 위해 여러명의 새 인원을 보충하는등 많은 노력을 기울이고 있으므로 고통스러울 정도로 한 없이 기다려야하고 혼란스러웠던 숏세일 과정이 어느 정도는 빨라지기도 했고, 앞으로도 지금보다는 더 나아질 것이라고 기대해도 될 것 같다. 이제까지도 주택매매의 많은 비율을 차지했던 숏세일이 앞으로도 줄지 않을 것이라는 예상되는 때에 듣는 좋은 소식이 될 것 같다.

즉 정부주도하에 시작된 주a택융자 재조정정책(The Home Affordable Fore closure Alternative Program)의 결과가 우리의 희망과는 달리 부정적인 결정이 많이 나오고 있어, 은행에서는 융자재조정이 거부되었다는 편지를 집주인에게 보내는 거와 함께 거의 동시에 해당 카운티에 차압의 시작을 뜻하는 N.O.D.(Notice of Default)를 등기하고 있어, 집페이먼트가 밀린 많은 주택소유주들이 차압의 위기에 처하게 되었으나, 은행입장에서도 차압을 하기에는 비용이 너무 많이들고 차압 후의 관리에도 문제가 있으므로 숏세일에 협조적이다.

즉 이제까지 밀린 월페이먼트에 더해 여러가지의 비용(holding cost, fix up cost, marketing cost, and costs of sale)이 드는데다, 대부분의 경우 시세보다 낮은 값에 집이 팔리므로, 융자은행에서는 차압에 드는 비용과 번거로움을 줄이고, 집을 포기할 수밖에 없는 주택소유자들을 돕기위해 숏세일을 할 수 있도록 돕고있다. 그러나 숏세일을 시도하여도 모두 성공하는 것은 아니다


숏세일은 차압이나 파산보다는 페이먼트를 하기 어려운 홈오너들에게 훨씬 유리한 선택이 되지만, 그렇다고 누구나 숏세일을 할 수 있는 것은 아니다.

우선 집을 포기할 수밖에 없는 어려운 상황(Hardship)을 은행에서 인정해야하며, 예를 들면 실직이나 자영업자들의 수입감소로 인한 월부금 상환이 어려워지는 것뿐만아니라, 이혼이나 건강상의 문제, 직장을 바꾸게 되어 피치 못하게 멀리 이사를 가야하나 떨어진 집값으로 인해 집을 팔 수 없을 때, 또는 집을 살때의 융자가 월페이먼트를 줄이기 위해 원금이 늘어나는 융자플랜()을 선택했거나 3년 혹은 5년 고정으로 론(loan)을 했는데 만기가 되어 재융자를 해야하는 데 집값이 떨어진데다 은행이 요구하는 융자조건이 까다로와 재융자가 불가능할때등, 숏세일을 할 수 있는 조건이 충족된다면, 각 은행마다 각기의 양식과 절차를 따라 숏세일을 시작할 수 있게한다. 이런 조건들이 모두 충족되어 숏세일을 시작하였어도 은행의 실수로, 또는 승인을 받기까지 시간이 너무 오래 걸려 바이어가 없어져 버리기도 하고, 또는 승인이 난 후에도 바이어가 융자승인을 받는 데 어려움이 있어 시간을 끌다보면 현지의 주택시장의 사정을 잘 모르는 원거리의 투자자들이 차압을 하는 경우도 있는 등 쉽지않은 일이 숏세일이므로 진행과정에서도 각별한 주의가 필요하다.


미셸 원
BEE부동산 부사장·공인숏세일 전문가
(213)505-5594