곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer

필자의 은행에 영업 방침이 바뀌어 일주일에 몇 번은 융자 담당자가 지점에 나가서 고객들과 모기지 융자 상담을 해주어야 한다. 필자가 맡고 있는 지점 중 하나인 퀸즈 포레스트힐에서 있었던 일이다. 필리핀에서 오래 전에 이민 온 고객 한분이 클로징 서류(HUD-1)를 들고 찾아왔다. 처음 보는 모기지 은행이었다. 고객은 지난 1월에 클로징을 했고 갑자가 모기지 은행이 다른 은행으로 바뀌었다고 했다.

자초지종을 알아보니 모기지 은행 라이선스는 있지만 클로징을 한 뒤 바로 시중 홀세일 은행으로 모기지를 파는 그런 브로커 형식의 렌더였고 클로징 후 그것이 시중 은행으로 팔린 경우였다. 고객은 65만달러의 주택을 소유하고 있었고 약 10만달러의 현금이 필요해서 재융자를 고려하고 있었다고 했다. 그런 중에 싼 이자로 융자를 해준다는 편지가 한 장 집으로 왔다고 했다. 거기에서 제시한 30년 고정이자가 4.75%였다고 했다. 이 이자를 들고 고객이 거래하는 시중 은행 몇 곳을 들렸다고 했다. 대부분 캐시 아웃 재융자이고 융자 금액이 컨포밍 기준인 41만7,000달러 이상이라 5%가 넘었다고 했다. 그래서 주저 없이 이름도 모르는 그 은행으로 진행을 했다고 한다. 편지로 융자 서류를 받고 빨리 사인해서 보내달라는 독촉에 그냥 사인을 해서 보냈다고 한다. 감정도 끝나고 한두달 가까이 되어서 클로징 날짜가 잡히고 집으로 은행 변호사라는 사람이 찾아와서 클로징을 급하게 마쳤다고 했다. 10만달러를 원했으나 6만달러밖에 캐시를 못받았고 첫 모기지 페이먼트부터 이상한 비용들이 너무 많이 붙어 있어서 클로징 서류를 들고 몇몇 곳을 찾아 갔으나 누구도 제대로 대답해 주지 않았다고 했다.

클로징 서류인 HUD-1을 보고 필자가 놀라지 않을 수가 없었다. 재융자의 클로징 비용이 무려 4만2,000달러나 되었다. 재융자로 포인트를 3.5포인트나 적용이 되어 있었고 모기지 보험에 모기지 세금까지 전부 지불되어 있었다. 캐시 아웃 재융자로 점보 컨포밍융자이면 1.5~2포인트 정도는 기본 이자에서 가산이 된다. 그래서 이럴 경우 이자를 좀 높여서 포인트를 줄이는 방법을 대게 이용한다. 즉 5%정도 이자에 포인트가 없거나 0.5 정도가 알맞은 방법이다. 하지만 낮은 4.75%는 고객이 원했다고 할지라도 무슨 이유에서인지 포인트가 예상보다 거의 두배가 적용이 되어 있었다.

더 놀라운 것은 모기지 보험이다. 일명 PMI(Private Mortgage Insurance)라고 불리는데 재융자시 감정가의 80% 이상 융자를 받게 되면 PMI가 일반적으로 적용이 된다. PMI는 매달 지불하게 되며 추후 남은 모기지 금액이 감정가의 78% 미만일 경우 PMI를 뺄 수가 있다. 그런데 이 고객은 감정가 65만달러의 80%인 52만달러만 융자받으면 될 것을 52만150불을 융자로 받은 것으로 돼 있었다. 즉 150달러 융자를 더 받고 매달 330달러나 되는 PMI를 내게 된 것이었다. 클로징 때도 이해 할 수 없는 보험료가 5,200달러가 추가로 지불돼 있었다.

또 하나 모기지 세금(Mortgage Tax)이다. 뉴욕은 다른 어느 주와 다르게 융자를 할 때 모기지가 있는 융자는 모기지 세금이라는 것을 지불하도록 돼있다. 그 모기지 세금이 만만치 않다. 50만달러가 넘어가면 뉴욕시에는 융자금액의 1.925%를 지불해야 한다. 하지만 재융자일 경우엔 현재 남아 있는 융자금액 만큼은 처음 융자를 할 때 낸 모기지 세금을 사용할 수가 있다 이것이 CEMA(Consolidation, Extension, Mortification Agreement)라는 것이다. 사실 CEMA는 여간 귀찮은 게 아니다. 고객의 융자은행에 연락해서 모든 서류를 받아야 되므로 시간이 4~6주 정도는 족히 걸리고 은행에 따라서 비용도 500달러~1,000달러 정도 발생한다. 하지만 상기 고객처럼 현 모기지 금액이 40만달러 이상 남아 있다면 절약되는 모기지 세금만 거의 8,000달러에 이른다. 이럴 경우 무조건 CEMA를 적용시켜서 재융자를 해야 클로징 비용을 줄일 수가 있다. 그런데도 이 고객은 모기지 세금을 전부 새로 지불하고 클로징이 되었다. 그러니 재융자의 클로징 비용이 전부 4만달러 이상에 이른 것이다.

한가지 아쉬운 점은 재융자는 클로징한 그날 바로 펀딩이 되지 않는다. 법적으로 3일안에 고객이 클로징을 취소할 권한이 주어진다. 만약 고객이 클로징하고 바로 비용을 점검하고 취소를 했더라면 문제는 없었을 것이다. 하지만 두달이나 지나서 새로운 모기지 영수증을 받아보고 돌이키는 것은 거의 불가능하다. 아무튼 상기는 필자가 이제까지 봐온 최악의 클로징이었다. 150달러 올려서 PMI를 적용한 것을 보고 어찌 이런 일을 할 수 있나 혀를 내두를 정도였다. 이 고객의 경우 캐시 아웃 재융자보다 클로징 비용이 들지 않는 홈 에퀴티 라인(Home Equity Line of Credit)을 10만달러 정도 오픈하는 것이 훨씬 유리했다. 낮은 이자로 유혹한 브로커도 잘못이지만 낮은 이자만 보고 너무 부주의하게 사인을 해주며 제대로 설명을 듣지 않았던 고객 잘못 또한 크다. 재융자는 단순 이자의 숫자만 낮춘다고 전부가 아니다. 클로징 비용은 얼마가 들어가며 이것으로 원금이 얼마나 불어나고 현재 남아 있는 모기지 상환에서 몇년 더 기간이 늘어나는지 이런 것을 종합해서 이해하고 난 후 결정해야 하는 사안이다

필자의 경우 재융자를 신청하는 고객들에게는 진행하기 전부터 과연 재융자를 해서 도움이 되는가를 거의 2~3시간을 할애해서 설명을 한다. 각종 비용들은 물론이고 어떤 프로그램으로 해야 향후 모기지를 빨리 마칠 수 있고 어떻게 해야 월페이먼트를 줄일 수 있는지 귀찮아 할 정도로 설명을 해준다. 몰론 클로징 때도 참석해 비용에 문제가 있는지 짚어준다. 그만큼 주택융자는 한 가정에 있어서 중요하고 큰 선택 중에 하나이다. 간혹 전화로 모기지를 문의하는 고객 중에는 시장에서 콩나물 구입하듯 모기지 이자를 물어보고 깍아 달라고 하는 분들이 있다. 인터넷에서 이런 이자를 준다는데 맞춰 줄 수 있냐는 것이다. 별로 할 말이 없다. 필자의 모기지 은행이 보낸 것처럼 꾸며진 브로커들의 낚시질 메일을 필자도 받아본다. 올바른 선택은 각자의 몫이다.