세계 정세가 심상치 않다. 3월11일 일본에서 발생한 쓰나미와 강진 그리고 원자력 폭발이 회복세로 전환하던 세계 경제를 위협하더니, 영국과 미국에서 급기야는 리비아에 크루즈 미사일을 발사하였다. 불안한 세계 정세로 자금이 안전자산이 국채시장으로 몰리면서 이자율은 올 들어 최저치를 기록하고 있다. 지난 해 재융자의 기회를 놓친 소비자들은 절호의 기회이다.

요즈음 주택 융자를 끝낸 홈오너들이라면 “왠 돈이 이렇게 많이 들어가는지?” 당황했을 것이다. 물론 에스크로 비용도 인상되었고, 은행의 서류전형비도 인상되어 전반적인 클로징 코스트가 높아졌지만, 홈오너들이 에스크로에 미리 선불하여야 하는 모기지 페이먼트와, 갱신하여야 하는 화재보험료, 그리고 선납하여야 하는 재산세를 계산하지 못하였다가 곤경에 처한 것이다. 물론 융자금액에 따라 융자비용이 다르긴 하여도, 요사이 포인트 없이
$417,000 콘포밍 금액의 재융자를 하게 되면 약$ 3,800 안팍의 융자 비용이 소요된다. 주택을 구입하는 경우 융자 비용은 도시마다, 그리고 카운티 마다 다르고 재융자에 비해 훨씬 더 높다. 그런데 재융자이든지 주택구입 융자이든지 융자 비용만 준비하면 낭패를 본다. 에스크로 크로징 때에 융자비용은 아니지만 미리 납부 해야하는 선납 페이먼트가 많기 때문이다.

모기지 페이먼트는 렌트비용과 달리 후불제이다. 재융자의 경우라면 4월 1일에 내야 하는 모기지 페이먼트는 3월1부터 3월31일까지의 페이먼트인 것이다. 그래서 3월23일 에스크로가 끝난다면 3월1일 부터 3월23 일의 페이먼트를 이전 은행에 내야하고, 3월22일 부터31일 까지의 이자는 새로운 은행에 미리 지불해야 한다. 종종 왜 3월22일과 23일 페이먼트가 중복되냐고 항의하는 홈오너들이 있지만, 3월23일 에스크로를 클로징하기 위해서는 하루 전인 3월22일에 새 은행으로 부터 펀드를 받고, 그 다음날 카운티에 등기를 하고 나서야 이전 은행의 융자금을 갚기 때문이다. 캘리포니아에서는 법적으로 3일은 중복될 수 있다. 모기지는 후불제 인데 왜 22일 부터 31일 까지의 모기지를 에스크로 클로징 시에 미리 납부해야 하는가? 은행이 편의상 온전한 한달 페이먼트를 받기 원하기 때문이다. 이 경우 새로 융자금을 얻은 은행의 첫 페이먼트는 4월1일이 아닌 5월 1일에 하게 된다. 주택구입의 경우도 마찬가지로 3월22일 부터 3월31일 페이먼트를 에스크로에서 미리하고, 첫 페이먼트는 5월1일 하게된다.

재산세는 선납해야 하는 페이먼트 중에 가장 비중이 높은 항목이다. 만약 에스크로가 끝나는 시점에서 재산세 납기일이 두달 채 남지 않았다고 하면 재산세를 에스크로에서 지불하게 된다. 1분기 재산세의 납기일은 11월 1이고 2분기 납기일은 2월1일이다. 물론 지불유예기간이 있지만 은행은 납기일 기준으로 선납을 결정한다. 9월이나 12월에 에스크로가 끝난다면 각 분기별 재산세를 에스크로 클로징 때에 미리 납부하여야 한다.

주택구입 융자의 경우 3월10일 에스크로가 끝나는 경우라면 셀러가 1월1일 부터 6월30일까지의 2분기 재산세를 미리 납부하였을 것이다. 따라서 3월23일 부터 6월30일까지의 재산세를 셀러에게 납부하여야 한다

갱신하여야 하는 주택의 화재보험료는 에스크로 클로징을 기점으로 갱신 날짜가 6개월 이후이어야 만 선납을 방지 할 수 있다. 만약 3월23일 에스크로 클로징이라면 다가올 화재보험 갱신일이 9월 23일 이후 이어야만 보험료를 에스크로에 선납하지 않는다.
주택구입의 경우는 에스크로에서 1년치 화재보험을 납부하게 된다.

요즈음 대부분의 은행들은 재산세와 보험을 모기지페이먼트와 함께 거두어가는 임파운드(Impound account)를 권장한다. 임파운드를 하지 않을 경우 이자율이 .125 %정도 높아지기 때문에 울며겨자먹기로 임파운드를 택하는데, 임파운드를 할 경우는 상기에 언급한 선납금액에다 약 3-6개월 정도의 재산세와 보험료를 추가로 선납하게 되어 에스크로 종결시 상당한 금액의 선납페이먼트가 필요하다.

따라서 여유돈이 없는 경우라면 아예 융자비용을 융자금액에 추가하는 것도 한 방법이겠다. 선납하는 페이먼트는 비용은 아니지만 에스크로 클로징시 반듯이 납부해야 하는 금액이다. .
융자 신청시 받는 예상소요 경비내역서 인 Good Faith Estimate Statement를 살펴보면 총 융자비용과 선납페이먼트를 알 수 있다.

그레이스 박 융자 베이캘파이낸셜 (408)203-6832