곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer

이집트를 시발로 리비아에서 터진 소요로 또다시 국제 유가는 배럴당 100달러선을 넘겨버렸다. 무아마르 카다피 원수가 40년간 철권통치를 해온 리비아는 아프리카 지역의 3대 석유 산유국으로 만약 이번 리비아 사태가 인근 중동지역으로 퍼지게 되면 또 한번 오일쇼크가 일어날 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

리비아 사태로 인해 증시가 또다시 냉각되고 있는데 이로 인해 채권시장이 강세를 보이고 있고 모기지 이자의 기준이 되는 10만기 국채 수익률은 2월8일 3.75%까지 상승하였다가 수익률이 리비아 사태가 터진 2월22일에 3.46%까지 내려왔다. 아울러 국채 수익률과 연동되는 모기지 이자 또한 현재 5%까지 내려 때 아닌 리비아 특수를 누리고 있다.

중동에서 불고 있는 오일 바람에 이어 지난 서브 프라임으로 자취를 감추었던 변동 모기지에 대한 문의가 솔솔 증가하고 있다. 이번 시간은 변동 모기지에 대해서 집중적으로 알아보자.

1.변동모기지(Adjustable Rate Mortgage ARM)란?
일반적인 모기지 프로그램은 30년 고정과 15년 고정 모기지 프로그램이 있다. 여기에 조금 변형된 것이 20년 모기지 10년 모기지 등이다. 고정모기지(Fixed Rate Mortgage)라고 말함은 모기지 이자가 10년, 15년, 20년 그리고 30년 동안 고정이라는 것이다. 즉 상환기간 동안 모기지 이자가 변하지 않는 것을 말한다. 반면 변동 모기지는 모기지 이자가 고정이 되는 것이 아니라
변동이 되는 것을 말하는데 변동이라고 해서 매년마다 변하는 것은 아니고 일정 기간 동안은 고정이 되고 그 기간이 자나게 되면 매년 또는 6개월에 한번씩 변동 인덱스에 따라 변하는 모기지를 말한다. 엄밀히 말하면 고정과 변동의 하이브리드 융자라고 하면 된다.

2.초기 고정기간과 상환기간
대부분 변동 모기지는 30년 상환을 기준으로 한다. 30년 상환 중에서 고정되는 기간에 따라 모기지 프로그램과 이자가 달라진다. 3/1ARM, 5/1ARM 그리고 7/1ARM등이 있는데 앞의 숫자 3,5 그리고 7은 초기 이자율 고정 기간을 말한다. 즉 3/1ARM은 이자가 3년 동안 고정이고 5/1ARM은 이자가 5년 동안 고정이 되는 것이다. 그리고 그 뒷자리 1은 고정 기간이 끝나면 매년마다 인덱스에 따라서 모기지 이자가 변동이 된다는 것이다. 예로 3.5%로 5/1ARM으로 융자를 했다고 하면 30년 상환 중 초기 5년 동안은 모기지 이자가 3.5%로 고정이 되고 나머지 25년 동안은 매년마다 모기지 이자가 인덱스에 따라 변동을 한다는 뜻이다.

3.고정 기간에 따른 이자율
변동 모기지의 선호는 낮은 모기지 이자에 있다. 우선 모기지 이자의 책정에는 항상 고정되는 기간에 따른 리스크 프리미엄이 따르게 된다. 즉 모기지 이자를 고정하는 기간이 길수록 거기에 따른 리스크 프리미엄이 높아진다. 그래서 일반적으로 30년 고정보다 15년 고정모기지 이자가 0.5%정도 낮은 것이다. 그런데 변동 모기지는 15년 고정 모기지 보다 더 낮은 이자로 융자를 얻을 수가 있다. 최근 5/1ARM의 변동 모기지는 30년 고정보다 1.5%가 낮은 3.5% 정도면 융자가 가능하다. 40만달러를 30년 고정과 5/1ARM으로 얻을 경우 매월 350달러를 절약할 수가 있다.

4.Cap 5/2/5의 이해
변동목지는 항상 Cap이 있다 Cap이란 초기 고정기간이 끝나면 변동되는 이자가 일정선까지 인상되는 것을 막아주는 역할을 하는데 5/2/5의 첫 번째 숫자 5는 고정기간이 끝난 뒤 첫 번째 1년 동안 이자가 현재에서 5%까지 움직일 수가 있다는 것이다. 즉 5/1ARM을 3.5%로 얻었다고 하면 5년 뒤 최악에 이자가 올라가더라도 8.5%까지만 인상이 된다는 것이다. 그리고 5/2/5의 두번째 숫자 2라는 것은 고정 기간이 끝나고 첫해 뒤인 둘째 해부터는 항상 변동 폭이 2%이내로 움직인다는 것이다. 그리고 5/2/5의 마지막 5%는 변동되는 이자가 최고 5%까지만 인상 될 수 있다는 뜻이다. 현재 3.5%로 5/1ARM을 얻었다고 하면 변동 기간 동안 최악에 8.5% 이상은 올라가지 않는다는 것이다.

5.마진과 인덱스 이해
변동모기지에 있어서 또 하나 중요한 요소는 고정 기간이 끝났을 때 변동되는 인덱스(Index) 마진(Margin)이다. 주로 변동 인덱스는 국제 금융 거래의 기준 금리가 되는 LIBOR(London Inter-Bank Offered Rate)금리를 따르고 여기에 은행 마진 2.25%를 붙이면 변동이자가 된다. 즉 만약 고객이 Index 1-yr LIBOR with Margin 2.25%로 5/1ARM변동을 얻었고 오늘 고정 기간이 끝이 난다고 가정하면 오늘 1-yr LIBOR 금리가 0.794% 이고 여기에 은행 마진 2.25%를 합하면 추후 1년 동안 이자는 3.044%가 되는 것이다. 실제로 지난 3년 전 5년 전 변동 모기지를 얻었고 지금 고정 기간이 끝나서 변동이 되는 고객들은 당시 얻었던 5% 대의 이자들 보다 2%가 내려간 이자를 접하고 조금은 쾌재를 부르는 고객들도 있다.

6.ARM은 누구에게 필요한가?
필자는 처음 주택 구입자들에게 변동 모기지를 권하는 경우는 거의 없다. 하지만 주택을 여러 번 구입한 경험이 있고 투자용으로 주택을 구입하거나 혹은 단기간 주택을 소유하고 주택경기가 호전되면 다른 주택으로 이사를 갈 수 있는 경우, 또는 자녀들의 교육 문제로 일정기간 특정 지역의 주택을 소유할 경우 30년 고정모기지보다 이자가 좀 더 저렴한 변동 모기지가 적합할 수도 있다. 변동 모기지로 융자를 얻을 경우 이자가 올라갈 경우 주택을 팔 수도 있다는 생
각을 염두해 두는 게 좋다. 고객들이 가장 우려하는 것은 변동 모기지 이자가 급등을 하고 주택가격이 하락할 경우인데 통상적으로 주택가격이 하락하면 대부분 이자는 낮은 수순에 머물러있다. 반대로 이자가 좋다는 것은 경기가 좋다는 것이고 그만큼 주택 가격이 어느 정도 형성이 된다는 것을 의미한다. 또한 변동모기지 고객은 항상 이자가 변동이 된다는 부담감을 앉고 있어야 되고 고정으로 재융자를 할 경우 그 비용 또한 만만치가 많다. 보수적인 성향의 필자는
고객들에게 항상 30년 고정모기지를 우선 권하고 있다.