부동산도 세분하면 여러 분야로 나누어질 수 있는데 여기서는 주택시장을 중심으로 예측해 보기로 한다.

주택가격도 지역에 따라서 가격이 낮은 지역과 고급 주택지역에서 다른 경향이 있지만 여기서는 주로 남가주 지역을 중심으로 조사 한 평균치에 의하면 주택가격이 2010년에는 전년에 비해 12.5% 정도 하락한 것으로 나타나 있다. 이러한 경향으로 미루어 보아 2011년에는 더 하락하리라는 예측을 한 바도 있지만 오히려 가격이 상승할 것이라는 여러 가지 지표가 이를 설명하고 있는 것이 현 실정이다.

특별히 융자에 대한 이자가 2010년 9월에는 4.2% 정도이던 것이 2011년에는 5.7%까지 상승하여 2012년에는 6.2%까지 오를것 이라는 예측을 하고 있다. 주택 매매현황을 보면 2010년에 49만2,000채가 매매된 것에 비해 2011년에는 50만2,000채가 매매될 것이라 예측으로 약 2% 정도 상승할 것으로 내다보고 있다.

평균 주택가격도 30만6,500달러에서 31만2,500달러로 다소 상승하리라는 전망이다. 가주 내에 있는 주택가격은 매년 상승하고 있는 것도 주택을 매입하려는 요구를 촉진시키는 요인으로 볼 수 있다.

정부의 보조 프로그램으로 첫 주택 매입자의 수가 2009년에 47% 정도이던 것이 2010년에는 44%로 다소 하락한 사실이나 2011년에는 이러한 연방정부나 주 정부의 보조 프로그램이 없어질 것이라는 예측, 그리고 2010년 중반까지 융자조정에 성공하여 혜택을 보았던 거의 과반수가 다시 융자 지불 연체를 되풀이하고 있는 현상은 다소 악재로 작용할 수도 있겠으나 2011년도에는 그동안 매입 여부를 결정하지 못하고 기다리던 주택 매입 예상자들이 이자가 더 오르기 전에 매입 결정을 할 것이라는 예측이 현실화 될 수 있다고 볼 수 있다.

주택을 투자목적으로 매입하여 렌트를 할 경우에는 현금으로 매입하지 않는 이상 어느 때를 막론하고 임대수입으로 융자금을 지불하기가 충분하지 않다. 그러므로 수입이 충분하지 않은 주택 매입자는 주택가격 상승이 지연될수록 이를 감당하기 어려운 상황이 되는 것은 당연한 일이다.

설상가상으로 주택 경기가 좋지 않을 때는 소매업의 경기도 자연히 침체로 접어들기 때문에 특히 많은 교민들이 소매업에 종사하고 있는 우리의 실정으로는 이러한 현실을 극복하기가 버거울 수밖에 없다.

그러나 다른 한편으로는 경제적으로 좀 여유가 있는 분이라면 이렇게 주택가격이 하락되어 있을 때에 은퇴용이나 또는 주말 휴가를 즐길 수 있는 목적으로 매입하려는 사람들에게는 더할 나위 없이 좋은 기회가 될 수도 있을 것이다.

필자의 고객 중에 한 분은 새 주택단지의 집을 저렴한 가격으로 매입한 후 우선 임대를 하기로 하고 장차 은퇴를 한 후에 땅도 넓은 그 곳에서 생활하실 계획을 하는 고객도 있음을 보았다. 이처럼 주택가격의 하락은 무리하게 투자한 분들에게는 차압을 당하는 어려움을 초래하게 되기도 하지만 좀 여유 있는 분들에게는 오히려 투자에 알맞는 절호의 기회가 되고 있는 것이 사실이다.

부동산 가격은 옛날이나 지금이나 오르고 내리는 것을 매번 되풀이하고 있는데 어느 시기에 팔고 사는 일을 하느냐에 따라서 손실 여부가 결정되는 것이다.
이러한 이유로 많은 사람들이 이 투자시기를 알아맞히어 보고자 노력하지만 여러 가지 복잡한 요인이 작용하여 부동산 가격이 형성되므로 이 투자시기를 알아맞히는 일이 쉽지 않다.

앞으로 주택가격이 현재보다도 더 하락할 것이라고는 필자도 생각하지 않는다. 예를 들자면 3,500sf의 집을 건축하자면 적어도 그 건축비가 단위면적(sf)당 최소한 100달러 정도로 추정하여도 35만달러 정도는 소요되는데 현재 이러한 주택이 그 절반에 해당하는 가격으로 매매되고 있기 때문이다. 주택에 투자하는 것 이외에도 은행 예금 이자율이 어느 때보다도 낮기 때문에 투자 수익률이 높은 상업용 부동산에 투자하려는 고객들이 해가 바뀌면서 꾸준히 증가하는 것도 부동산 투자를 활발하게 할 수 있는 요인이 되리라고 본다.


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조셉 김
<뉴스타부동산 부회장>