쟌리 Genesis Mortgage

■주택 차압
현재 압류 절차가 진행 중인 주택은 늘어나고 있는 동시에 버락 오바마 행정부가 추진하는 모기지 대출 재조정 프로그램을 통해 채무상환액을 조정받은 주택소유자의 수는 47만 가구로 전년 동기대비 무려 32% 급감했다. 최근 발표에 의하면 금년 한 해 차압 가구수는 약 180만으로 예상되고 있으면 이 수치는 2011년의 경우 210만으로 증가될 것이나 그 다음 해부터는 점차 감소될 것으로 내다보고 있다. 10월 대도시 주택가격이 예상보다 큰 폭으로 하락한 이유 또한 계속해서 늘고있는 차압물량 때문인 것이다. 이같은 맥락에서 볼때 지역에 따라 다소의 차이는 있겠으나 주택 공급이 높은 상태를 유지함에 따라 내년에도 주택가격은 억제되거나 심지어 하락세를 지속할 것으로 시장 전문가들은 예측하고 있다.

주택 차압은 은행이 법적 소송을 통해 차압이 진행되는 Judicial Foreclosure와 법정 밖에서 은행이 임의로 진행하는Non-Judicial Foreclosure로 나뉘게 된다. 법정을 통해 차압을 진행하는 Judicial Foreclosure의 경우 1년 이상의 많은 시간이 소요되지만 Non-Judicial Foreclosure를 통해 차압을 하게 되면 111일 만에 은행이 차압절차를 마무리 할 수 있게 되어 차압 기간을 대폭 줄일 수 있기 때문이다. 각 옵션의 특성을 구체적으로 살펴보기로 하겠다.

■ NOD (Notice of Default)
주택 소유자가 페이먼트를 못내게 되면 은행이 시작할 수 있는 차압절차 중 제일 먼저 진행되는 과정이다. 흔히 NOD라고 불리우며 은행은 그간 빌린 페이먼트의 미납 총액을 해당 주택이 위치한 카운티에 등기한 후 주택 소유주에게 정식으로 차압절차가 시작이 됨을 우편으로 통보하게 된다. NOD는 90일 동안 진행하게 되며 이 기간에는 주말과 공휴일도 포함하게 된다. 주택소유주는 이 기간 중에 그동안 빌린 페이먼트와 그외 페널티를 모두 납부하게 되면 자신의
주택에 대한 소유권을 다시 찾을 수 있게 된다. 이때 가장 중요한 것은 밀린 금액 모두를 전액 완불해야만 주택 권리를 다시 찾을 수 있다. 예를 들어 현재 석달치가 밀려있는데 2달치만 낸 후 차압절차가 일시 중단되는 것으로 잘못 이해하고 있다가 자신의 주택이 경매 처분 당할 수 있으므로 주의해야 한다. 차압절차는 한번 시작되면 밀린 금액 모두를 해결하지 않으면 계속해서 차압절차가 진행되게 된다.

최근 6월에 새로 통과된 차압법에 의해 이 NOD기간이 90일에서 180일로 연장되었다. 차압을 줄이기 위해 주정부가 내놓은 법안으로 올해 6월 15일 이후에 NOD가 새로 시작된 케이스의 경우 이 법의 혜택을 받을 수 있다. 하지만 6월15일 이전에 이미 NOD차압이 시작된 경우는 이 법의 혜택을 받지 못하고 계속 90일 NOD기간을 적용받게 된다.

■ NOT (Notice of Trustee’s Sale)
90일의 NOD기간 동안 주택 소유주가 빌린 페이먼트를 모두 해결 못하게 되면 은행은 NOT경매 절차를 시작하게 된다. 은행이 경매를 가장 빨리 할 수 있는 날짜는 90일의 NOD가 끝나는 날짜로부터 21일째에 할 수 있다. NOT경매 통지서는 주택 소유주의 우편 주소로 보내며 동시에 차압 절차가 진행 중인 주택 정문에 직접 경매 날짜를 알리는 통보서를 붙이게 된다. 경매 장소는 주로 카운티 법원 내에서 진행되며 특별한 경우를 제외하고는 보통 남아있는 은행 융자
잔액에다 그간 차압 경비를 더한 금액부터 시작하게 된다. 경매시 해당 주택에 여러 개의 론이 있어도 만약 낙찰금액이 1차 은행에 남아있는 융자액수를 갚기에도 미달되면 나머지 2차, 3차등의 은행들은 경매에서 한 푼도 못받게 된다. 경매시는 특별한 경우를 제외하고 모두 현금으로 사야 한다.

최근에 차압 위기에 처한 주택 소유주를 위한 많은 법안과 대책들이 잇따라 발표되고 있다. 특히 요즈음 페이먼트가 힘든 주택 소유주들이 많이 신청하는 주택 융자 페이먼트 조정을 신청한 경우에도 특별한 경우가 아니면 차압 절차는 계속 진행될 수 있음을 간과해서는 안된다. 위기에 처한 주택 소유주들은 차압절차를 정확히 파악하여 자신이 처한 상황에 철저히 대처해야 한다.