매매 사업체의 연체 임대료, 매도인 책임 여부

<문> 몇 년 전, 그동안 운영하던 사업체를 에스크로를 통해 잔여 리스계약과 함께 매수인에게 양도하였는데 건물주로부터 지난 몇 달 동안 연체된 렌트비 독촉장과 퇴거 소송장을 받았습니다.

일단 에스크로를 통해 매매를 하게되면 저의 모든 책임이 면제되는 것이고 현 사업주가 전적으로 책임지는 것으로 믿어왔는데 왜 저한테 독촉장과 소장을 보내왔는지 이해가 되지 않습니다. 소송에 대응하지 않고 그냥 무시해도 괜찮은지 조언을 부탁드립니다.

<답> 사업체를 매매할 때에는 리스계약도 함께 이전하게 됩니다. 임대 계약의 이전 방법에는 주로 Sublease, Assignment 또는 Novation 등 세 가지 형태로 이전하게 되는데 임대계약을 어떤 형태로 이전했느냐에 따라 매도인의 책임 한계에 커다란 차이가 나게 됩니다.

첫째, Sublease는 양도인이 임대계약의 당사자로 남아 있으면서 건물의 일정 부분이나 임대기간의 일부분을 제삼자에게 다시 임대해주는 형태입니다.
이 경우는 제삼자로부터 렌트비를 받아 건물주에게 지불하게 되며 양도인이 렌트비에 대해 계속 직접적인 책임을 지게 됩니다.

둘째, 사업체 매매 시 가장 많이 나타나는 경우로서 양도를 들 수 있습니다. 양도는 임차인이 갖고 있는 리스상의 모든 권리와 의무를 양수인에게 이전하는 것을 말하며 건물주가 서면상 명시적으로 임대계약 당사자로서의 책임을 면제해주지 않는 한 양도인은 양수인의 보증인으로서 연대 책임을 계속 지게 되는 것을 의미합니다.

다시 말해 귀하로부터 사업체를 구입한 새로운 사업주가 사정상, 또는 일부러 렌트비를 지불하지 않을 경우 건물주는 전 사업주인 귀하에게 렌트비를 청구할 수 있게 되는 것입니다.

많은 사람들이 귀하처럼 에스크로를 통해 사업체를 양도할 경우, 임대계약에 관해 책임이 면제된 것이라고 생각하고 있으나 전혀 그렇지 않기 때문에 주의해야 합니다.

이를 방지하기 위해서 임대계약 양도시 건물주가 양도인의 책임을 전부 면제해주거나 양수인과 전혀 새로운 임대계약을 체결하도록 해야 하는데 이를 Novation이라고 합니다. 귀하의 경우 두 번째 양도에 해당하므로 매도인이 지불하지 못한 임대료에 연대책임이 있기 때문에 법적으로 적절한 대처가 요망됩니다.


법원 판결 후 채무자 법원 소환장이 왔는데

<문> 몇 달 전 사업체로 인한 소송에서 패해 배상판결을 받았습니다. 그 후 법원으로부터 개인 및 사업체에 관한 재산 명세서와 은행 구좌에 대한 서류를 지참하고 법원에 출두하라는 소환장을 받았습니다. 꼭 출두하여야 하는지 그 이유가 무엇인지 궁금합니다.

<답> 재판 후 또는 궐석재판으로 판결이 나면, 채무자가 자발적으로 지불하지 않는 한 채권자는 판결문을 강제로 집행하기 위해 귀하의 재산 상태나 재정에 관한 정보를 필요로 하게 됩니다. 이에 따라 재판에서 승소한 원고나 채권자는 법원에 정식으로 채무자 소환을 요구할 수 있고 채무자와 관련된 재산 명세서와 기타 개인 정보를 제출하도록 요구할 수 있습니다.

채무자는 이를 일방적으로 무시하거나 거부할 수 없고 출두하지 않을 경우 체포영장이 발부되기도 하며 거짓말을 할 경우, 위증죄로 처벌을 받을 수도 있습니다. 채무자 소환에서 얻은 정보를 통해 귀하의 재산에 강제 차압이나 저당을 설정하기 위한 것이라 생각하면 됩니다.

재산을 감추기 위해 고의로 누락시킨다거나 일부러 타인의 명의로 변경할 경우, 보다 더 곤란한 경우가 발생할 수 있으므로 전문가와 반드시 상의하길 바랍니다. 재산이 전혀 없는 경우 법원에 출두해 사실 그대로 설명하면 되겠습니다.

소송으로 발생한 비용을 상대방에게 청구

<문> 사업체 매매 계약을 체결하고 에스크로를 설정하였으나 양수인이 일방적으로 계약을 파기한 후 법원에 소송을 제기하였습니다. 계약서에는 분쟁 발생 시 변호사 비용에 관한 조항이 들어있지 않은데 소송에 승소하고 나면 상대방으로부터 변호사 비용과 법정 비용을 청구할 수 있는지 알고 싶습니다.

<답> 사업체나 부동산 매매와 같이 일반적인 계약관계에서 발생하는 민사 사건에서는 계약서에 변호사 비용에 관한 내용이 명시되어 있지 않으면 승소하더라도 상대방으로부터 법정비용 이외의 변호사 비용은 청구할 수는 없으며 소송 당사자들이 각자 부담하게 되어 있습니다. 따라서 분쟁이 발생하기 전, 이러한 사항을 반드시 계약서 내용에 포함시킬 것을 권장합니다.

그러나 특별한 분야의 소송인 경우 변호사 비용이 법적으로 보장된 경우도 있습니다. 예를 들면, 피고용인 미지급 임금에 대한 소송, 특허, 상표 상호 등록권 침해에 관한 소송, 장애인 시설 미비에 관한 소송 등은 법적으로 변호사 비용을 청구할 수 있게 명시되어 있습니다.

일반적인 민사소송에서 변호사 비용 조항이 없다 하더라도 재판 후에 비용을 청구할 수 있는 아주 특별한 경우가 발생할 수 있는데 소송인이 소장에서 계약서에 의존해 변호사 비용을 청구하였다가 패소할 경우, 승소한 쪽은 소송에서 발생한 변호사 비용을 포함한 모든 법정 비용을 상대방에게 청구할 수 있다는 판례가 나와 있습니다.
(213)639-2900

이는 상당한 전문지식과 별도의 법원 청구절차가 요구되므로 전문가와 상담하길 바랍니다.
(213)639-2900


한태호 변호사