뉴욕주는 최근 주에서 정한 홈 인스펙션(Home Inspection) 규정(Subpart 197-4 : Code of Ethics and Regulation for Home Inspector)을 공고했다. 예전에는 홈 인스펙터 협회에서 제정한 가이드라인을 통해 홈 인스펙션이 이루어졌으나 금번 뉴욕주에서 이 규정을 새로이 제정하고 공고함으로서 향후 뉴욕주 라이선스를 소지한 모든 인스펙터들은 주가 정한 새 규정에 준하여 인스펙션을 실시해야 한다. 물론 주에서 발급한 라이선스 없이는 인스펙션을 할 수 없도록 규정하고 있다.

뉴욕주 규정은 기존 홈 인스펙터 협회에서 작성한 인스펙션 가이드라인과 매우 흡사하다. 다만 다른 점이 있다면 사전 홈 인스펙션 동의서에 주가 정한 문구(Clauses)를 포함하도록 규정하고 있다. 이 문구의 주요내용으로써 홈 인스펙터는 Engineering 혹은 Architectural 서비스를 제공하지 않으며 육안으로 확인 가능한 검사를 실시하되 특히 인스펙션 중에 건강 혹은 안전에 직접적인 해가 되는 사항이 발견될 경우 현재의 주택 혹은 건물 소유주 내지는 거주인에게 이를 알려줄 수 있다고 규정하고 있다. 지금까지 인스펙터는 사전 동의서에 서명한 고객(보통 Home or Building Buyer)에 한하여 검사보고서를 제출하되 셀러에게는 바이어의 동의 없이 검사결과를 인스펙터가 임의로 밝히지 않는 것이 상례였다. 그러나 앞으로는 건강 혹은 안전에 관한 사항에 관해 셀러가 알 수 있도록 조치한 것이다.

뉴욕주가 규정한 인스펙션의 목적과 영역은 기존 협회 가이드 라인과 거의 동일하다. 그 주요 내용을 살펴보면 육안으로 확인 가능한 검사를 실시하되 이를 보고서에 기술하도록 하고 있다. 물론 보다 나은 인스펙션 서비스의 일환으로 이 가이드라인에만 국한하지 않고 좀 더 상세한 보고서를 작성하기도 하는데 이는 인스펙터의 전문성과 의견에 따라 약간의 차이가 있을 수 있다.
인스펙션은 주택 혹은 건물의 주변 상태에 관한 검사부터 건물외부와 내부를 망라한 검사를 세밀하게 실시한다. 건물 외부 상태 검사는 건물주변 경사면, 배수상태, 건물에 영향을 미칠 수 있는 나무나 초목의 상태, 집주변 보도와 차고 앞 차도, 계단, 옥외 테라스 등을 살핀다. 건물의 구조에 관한 검사로는 집의 기초 구조물의 손상상태와 마루, 천정, 벽, 지붕의 구조를 검사하고 건물외부는 외벽을 감싸고 있거나 설치되어 있는 사이딩, 출입문, 덱(Deck), 발코니, 지붕의 처마, 창문 등의 상태를 검사한다.

지붕검사는 보통 위험성과 지붕널의 손상 우려 때문에 직접 올라가지 않고 망원경내지는 육안확인을 통해서 지붕상태를 검사하고 있으며 지붕을 이루고 있는 빗물 홈통, 지붕골 또는 지붕과 벽의 접촉면에 설치되는 빗물막이 철판(Flashing), 굴뚝의 상태를 확인한다. 상하수도검사는 이에 연결된 수도관과 배수관의 흐름 상태와 누수상태는 물론 수도꼭지 등 부속물의 상태를 아울러 점검한다.전기는 전봇대에서 건물에 연결되어 있는 전기선의 외부상태와 연결, 주전기패널, 소켓, 스위치, 전등의 상태, 감전 등을 우려해 부엌이나 화장실등 물을 많이 사용하는 곳에 설치하는 GFCI의 유무, 전기선과 볼트 그리고 암페어(Amperage), 화재연기 그리고 일산화탄소 감지기의 설치 유무 등을 확인한다.

냉난방의 경우 냉난방 기기와 부속장치, 배관 등의 공급 시스템, 정상작동여부, 설치여부, 환기 장치 등을 살피고 내부시설로는 문, 벽, 천정, 마루 등의 상태, 계단, 차고문과 관련 안전장치 정상 작동여부, 화장실과 부엌의 환기장치, 누수 상태 등을 일일이 점검한다. 이외에도 단열재와 지하실 그리고 다락방(Attic)의 환기상태, 벽난로상태를 검사한다. 다락방의 경우 걸어서 확인할 수 있는 공간과 마루가 설치되어 있으면 직접 들어가서 점검하나 좁은 공간 혹은 안전상의 이유 때문에 여의치 않을 경우 다락방 입구에서 전등 등을 이용하여 육안으로 검사하기도 한다.가이드라인의 핵심은 육안으로 확인가능한 곳과 구조물에 한하여 검사하되 의심스럽다하여 보이지 않는 곳의 구조물을 검사하기위해 의도적으로 뜯어내지 않으며 또한 검사를 위해 쌓여 있는 물건이나 가구 등을 옮기지 않는다. 또한 인스펙터가 위험하다고 판단될 경우 역시 그 부분에 대한 검사를 생략하고 그 사유를 보고서에 설명한다.

김형민(뉴욕주 공인 홈 인스팩터)