낮은 모기지 이자율로 인해 재융자가 붐을 이루고 있다. 모기지은행가협회(MBA)에 따르면 11월 둘째 주 전체 모기지 신청건수 중 재융가 무려 약 82%를 차지했다. 전주(81.3%)보다도 소폭 상승한 비율인데 1990년과 2008년 사이 평균 재융자 비율인 40%의 2배를 육박하고 있다. 주택시장 침체로 주택구입 융자 신청자를 찾기 힘든 반면 기존 융자를 사상 최저 수준의 모기지 이자율로 재융자하려는 신청자가 상대적으로 늘고 있다. 모기지 이자율이 최근 바닥을 확인했다는 인식이 확산되면서 이자율이 더 오르기 전에 재융자에 나서는 신청자들이 앞으로 더욱 급증할 것으로 전망된다. 국책 모기지 은행 프레디맥에 따르면 11월 둘째 주 30년 고정 모기지 이자율의 전국 평균은 4.17%로, 집계가 시작된 71년 이후 가장 낮았다. 같은 주 15년 고정 이자율의 평균도 사상 최저 수준인 3.57%를 기록했다. 재융자 결정에 앞서 고려해야 할 사항들을 소개한다.


20만달러 재융자시 4천여달러 비용 소요
이자 1.2%p 낮추면 연 1,900달러 절약
깡통주택도 정부보증 프로그램 이용가능


◇ 재융자 효과

재융자를 하는 가장 큰 목적은 뭐니 뭐니 해도 매달 납부하는 페이먼트를 낮추기 위한 것이다. 최근의 낮은 이자율을 적용 받으면 매년 수천달러에 달하는 모기지 페이먼트 비용을 줄일 수 있다.

20만달러의 주택 융자에 30년 고정 이자율 5.5%를 적용할 경우 월 페이먼트는 약 1,136달러인 반면 같은 융자 금액을 4.2%로 재융자할 경우 페이먼트 금액은 약 978달러로 줄어든다. 한해 약 1,900달러의 모기지 비용이 절약되는 효과다.

따라서 재융자를 받을 수 있다면 굳이 마다할 이유가 없는 셈이다. 반면 재융자에 나서려면 비용이 발생하고 재융자가 주택 에퀴티를 쌓는데 도움이 되지 않는다는 점은 재융자에 따르는 불리한 점으로 볼 수 있다.


◇ 크레딧 점수와 소득

신청자의 크레딧 점수와 현재 소득에 따라 재융자 결과가 결정되는 경우가 많다. 크레딧 점수의 경우 620점을 재융자에 필요한 크레딧 점수 하한선으로 정해 놓은 은행이 많다. 크레딧 점수가 이보다 낮을 경우 재융자가 힘들거나 높은 이자율을 적용 받아 재융자 효과가 반감될 수 있다.

또 가구 소득이 최초 융자 신청 때보다 크게 줄었거나 실직상태라면 재융자 심사에 악영향을 줄 수 있다. 실직상태지만 만약 정부가 제공하는 실직수당을 받고 있다면 실직수당 명세서를 제출하면 도움이 된다. 일부 은행에서는 실직수당을 소득으로 인정해 재융자를 발급하는 경우도 있기 때문이다.


◇ 이자율

전문가들에 따르면 기존 주택 융자의 이자율이 5.5% 이상일 경우 재융자에 따른 혜택이 상승한다. 만약 현재 이자율이 5.5% 미만이라면 재융자 효과가 미미하기 때문에 굳이 재융자에 나설 필요가 줄어든다. 융자시장 조사업체 SMR 리서치의 스튜 펠드스타인 회장은 “대부분의 주택 소유주들의 관심은 ‘월 페이먼트를 과연 얼마나 줄일 수 있느냐’이다”라며 “만약 높은 이자율을 적용받고 있다면 지금 재융자를 망설일 필요가 없다”고 강조한다.


◇ 비용

대개 재융자 실시 비용은 융자 금액의 약 2% 정도로 보면 적당하다. 만약 모기지 금액이 20만달러라면 재융자 비용은 약 4,000달러가량 되는 셈이다. 모기지 금액이 만약 100만달러를 넘어도 비용은 1만달러를 넘지 않는 것이 일반적이다. 신청 수속비용, 감정 평가비용, 인스펙션 비용 등이 재융자 때 납부하는 주된 비용들이다. 이밖에도 만약 다른 렌더를 통해 재융자를 실시하게 되면 추가비용이 발생한다. 일부 렌더의 경우 대출자에게 주택 보험료와 재산세 비용을 미리 선납 받아 에스크로 계좌에 입금시킨 뒤 지불토록 하기도 하는데 재융자 수속과는 별도의 비용으로 볼 수 있겠다. 하지만 기존 모기지를 발급한 렌더를 통해 재융자를 신청하면 주택 보험료와 재산세 선납을 피할 수 있다.

정확한 재융자 비용을 알아보고 싶다면 각 렌더들에게 ‘비용 견적서’(good faith estimate)를 요청하면 된다. 견적서를 받아 보는데 드는 비용은 크레딧 리포트 발급비 외에는 없고 견적서 상의 이자율과 기간, 각종 비용 등에 대한 내용은 10일간 유효하다.

재융자 결정 전 기존 렌더가 발급한 ‘최종 비용 산정서’(HUD-1)를 검토하는 것도 잊지 않는다.

일부 렌더는 융자 발급 후 일정기간 내에 재융자를 실시하는 대출자에게 ‘선지급’(pre-payment) 벌금을 부과한다는 규정을 최종 비용 산정서에 삽입하기도 한다. 이 비용은 잔여 융자금의 약 1~3% 정도인데 이를 무시하고 재융자에 나섰다가 불필요한 벌금 비용을 낼 수도 있으니 주의한다.


◇ 변동 이자율

조건부 변동 이자율 적용 받는 대출자는 재융자 신청을 신중히 결정해야 한다. 예를 들어 2006년 5년 고정 이자율로 융자를 발급받은 대출자들은 곧 변동 이자율로의 적용을 앞두게 된다. 만약 당시 5.44%로 5년 고정 이자율을 적용받았다면 5년 후 이자율이 3%로 낮아지는 대신 해마다 조금씩 이자율이 변동 상승하는 경우가 많기 때문이다.

만약 재융자를 통해 현재 약 4%대의 이자율로 장기간 고정한다면 당장 적용되는 3%대의 낮은 이자율 혜택을 받지 못하게 된다. 대신 이자율이 해마다 상승하게 되는 위험부담을 떠안아야 하는 불리함도 있어 재융자 실시 여부를 신중히 검토해야 한다.


◇‘깡통주택’ 소유주의 재융자

모기지 원리금이 주택 시세보다 높은 이른바 ‘깡통주택’ 소유주는 사실상 재융자는 그림의 떡에 불과하다. 하지만 연방 정부는 현재 약 1,100만채에 해당하는 이들 깡통주택으로 인해 주택시장이 더 침체되는 것을 막기 위해 재융자 구제책을 마련해 시행하고 있다.

프로그램에 따르면 패니매 또는 프레디맥이 보증하는 융자를 대출받은 주택 소유주 중 주택담보대출 비율(LTV)이 125%가 넘지 않을 경우 재융자를 받을 수 있다. 깡통주택 소유주 중 페이먼트 연체가 없는 경우 정부가 융자 금액의 10%를 렌더에 지급해 렌더로 하여금 융자 금액을 같은 비율만큼 감소시켜 주도록 유도하는 것이 프로그램의 주 내용인데 현재까지 시행 효과는 미미한 것으로 평가되고 있다.


◇ 재융자 적용 이자율 천차만별

재융자 때 적용되는 이자율이 신청자의 크레딧 점수는 물론 지역에 따라서도 천차만별인 점도 재융자 전 알아두어야 할 점이다. 렌더는 우선 재융자 신청자의 소유한 주택의 LTV를 검토하는데 이 비율이 너무 높으면 재융자가 불가능하거나 높은 이자율이 적용된다.

또 주택이 위치한 주의 깡통주택 비율도 재융자 이자율에 영향을 미친다. 융자업체 렌딩트리에 따르면 9월 말 기준으로 네바다주의 경우 평균 LTV는 약 120%이고 깡통주택 비율은 약 68%로 집계됐는데 같은 기간 적용된 주택 구입 및 재융자 이자율의 하한선은 4.13%인 것으로 나타났다.

반면 같은 기간 LTV 61%, 깡통주택비 15%인 뉴저지주의 경우 모기지 이자율 하한선이 약 3.88%인 것으로 조사됐다.


<준 최 객원기자>


재융자 비용을 정확히 알고 싶다면 은행에 비용 견적서를 요청해 검토한다. 대개 재융자 실시에 필요한 비용은 융자 금액의 약 2% 정도로 보면 적당하다.


대부분의 은행에서 재융자 때 필요한 크레딧 점수 하한선을 620점으로 정해 놓고 있다. 재융자를 고려하고 있다면 사전에 크레딧 점수 관리가 필요하다.