신현근(Simon S. Capital 대표)

코압(Co-op or Co operative Apartment)을 구매하기로 결정한 구매자는 다음에 열거한 사항들을 검토할 필요가 있다. 코압 자체의 법적 지위가 단독 주택이나 콘도와 크게 다르기 때문에 원매자는 상담 단계에서부터 세심한 주의를 기울여야한다.

1. 가격: 특정 코압 유닛에 대한 요청 가격을 다른 코압 유닛의 가격이나 비교할만한 콘도 또는 단독 주택의 가격과 비교해 보는 것이 좋을 것이다. 코압에는 전체 건물에 대한 모기지 (Master Mortgage)가 이미 설정되어 있는 경우가 대부분이므로 코압 유닛의 가격을 검토할 때에 그 유닛이 감당해야 하는 모기지 금액을 반드시 감안해야 할 것이다.

2. 관리비: 관리비 총액과 그 구성을 살펴보아야 한다. 코압 법인이 재해 보험뿐만 아니라 책임 보험도 가지고 있는지 등을 알아보아야 한다. 코압 법인이 충분한 보험을 가지고 있지 않으면 개별 소유자가 추가적인 보험을 들어야 하는 경우도 있을 수 있다. 또한 코압 소유자가 세금 공제 혜택을 받을 수 있는 모기지 이자와 재산세 금액이 얼마인지 알아보아야 한다. 코압의 관리비가 비슷한 콘도의 관리비 보다 높지만 코압 소유자가 부담하는 개인적인 비용은 콘도의 경우보다 적다.

3. 부대시설: 주차시설이나 보관 시설 등이 있는지, 있는 경우에는 충분한지와 안전한지 등을 알아보아야 한다. 그 밖에 레크리에이션 시설이나 사교실 등이 있는지, 이러한 시설 등이 원매자의 생활 방식에 부합한지를 검토해야 한다.

4. 위치: 특정한 코압의 위치가 원매자의 직장이나 다른 사회적 활동에 적합한 지역인지와 그 지역이 주거 지역으로 적당한지도 검토하는 것이 좋을 것이다.

5. 구매자 심사 기준: 코압에 따라서는 유닛의 면적에 따라 구체적인 최저 수입 요건을 규정하는 경우가 있으므로 이에 대해 알아보고 만약 이러한 요건이 있다면 원매자가 연간 급여 수령 내역서(W?2), 연방세금보고서, 급여 용지 등으로 요청되는 수입을 입증할 수 있는지 검토하여야 한다. 금액으로 최저 수입 금액을 정하지 않은 경우에도 예를 들어 주택 비용 비율(Housing
Ratio)이나 총 비용 비율(Total Expense Ratio)의 최고한도를 정하는 경우도 있으므로 해당 코압 법인의 원매자에 대한 안내서(Information for Prospective Buyers) 등을 구하여 원매자에 대한 구체적인 심사 기준을 알아보는 것이 필요하다.

6. 금융에 대한 제한: 코압 법인은 주식을 담보로 한 금융 기관 등으로부터의 코압 융자에 대하여 구매 승인 절차의 일부로서 이사회의 엄격한 검토를 거치게 하는 것이 보통이다. 코압에 따라서 융자 금액을 구매금액의 75% 등으로 엄격히 제한하는 경우도 있으므로 금융이 필요한 원매자는 코압 법인이 허용하는 융자 비율을 먼저 조사하여야 한다. 금융이 요청되는 경우에는 은행이 발급한 융자 확약서를 코압 법인에게 제출하여야 한다. 코압 금융은 일반 모기지 금융과 달리 취급하는 금융 기관이 매우 제한되어 있고 취급하는 경우에도 프로그램이 다양하지 않다. 또한 융자 기관이 대출을 하기 위해서는 코압 프로젝트 자체를 융자 적격 프로젝트로서 그 융자 기관이 이미 승인했거나 새로 승인해야 한다. 융자 기관의 코압 프로젝트 자체에 대한 심사가 매우 엄격하므로 특히 신축 콘도를 구입하고자 하는 원매자는 이점을 신중하게 고려하여야 한다.

이처럼 융자 기관의 까다로운 융자 심사 기준을 통과하는 것이 어렵지만, 원매자는 코압 법인의 원매자에 대한 심사기준이 융자 기관의 융자 심사 기준보다 더욱 까다로울 수 있음을 알고 있어야 한다. 예를 들어 융자 기관에서는 수입이나 예금 등을 확인하지 않고 대출을 승인하는 프로그램이 있지만 이러한 프로그램을 통해서 받은 융자 기관의 대출 확약서를 제출하더라도 코압 이사회에서는 수입이나 예금 등에 관한 서류를 모두 징구하여 코압 법인 자체의 심사 기준에 따라 금융을 포함한 구매 승인 여부를 종합적으로 검토하는 경우도 있다.

7. 구매 승인 절차: 코압을 구매하기 이전에 코압 이사회 또는 면접 위원회 등의 면접을 받아야 하는지 만약 꼭 받아야 한다면 이 면접이 얼마나 까다로운지 등을 알아보는 것이 좋을 것이다. 면접은 원매자뿐만 아니라 어린이를 제외한 원매자의 가족 모두를 대상으로 하는 것이 보통이며, 이러한 절차를 거치지 않은 사람이 그 유닛에 사는 것이 뒤에라도 발견되면 복잡한 문제가 야기될 수 있다. 어떤 사람을 코압 법인의 주주로서 받아들일 것인지, 그리고 이 주주들이 그들이 가진 주식을 담보로 융자를 받을 수 있도록 허용할 것인지, 이를 허용하는 경우에 는 어느 정도의 금액을 허용할 것이지 등은 코압 이사회가 결정할 중요한 사항이다. 금융에 대한 승인은 구매때 뿐만 아니라 재융자 때에도 필요하다.

8. 코압 법인의 재무 상태: 코압 법인이 어느 정도의 부채를 지고 있는지, 특히 빌딩의 가치에 비하여 과다한 부채를 지고 있는지를 알아보아야 한다. 또한 충분한 예비비를 가지고 있는지와 특별한 자금 수요가 있는 경우에 어떻게 이를 조달하고 있는지도 중요하다. 재무 상태를 확인하기 위하여 코압 법인의 예산서와 재무제표를 확인하여야 한다.

9. 관리 상태: 주거 단지와 구입하려고 하는 유닛의 관리 상태가 양호한지 알아보아야 한다. 이를 위하여 전문 검사인을 활용하는 것이 좋을 것이다.

10. 코압의 규칙: 코압 입주자가 따라야 하는 여러 가지 제한(Restrictions)이 정관, 독점적 임대차 계약서 또는 이사회가 제정한 이용 규칙(House Rules) 등에 규정되어 있으므로 이에 대하여 사전에 조사하여야 한다. 예를 들어 코압 소유자의 전대에 대한 제한, 애완동물 반입의 금지, 수리나 개조 작업에 대한 제한, 상업용 사용 금지 등 많은 제한이 있을 수 있다.

11. 운영 지배 상태: 특정한 투자자 등이 많은 유닛을 소유하고 있어서 그들이 소유한 주식 수에 따른 투표권에 따라 코압 법인의 운영에 많은 영향을 미치고 있는지를 알아보아야 한다. 분양 초기에 개발업자 또는 후원자(Developer or Sponsor)에게 적용되는 예외를 제외하고는 보통 10% 보다 높은 비율의 주식이 특정 개인이나 법인 또는 투자자 그룹에 속하는 경우에는 융자 적격 프로젝트가 되기 어렵다.

12. 거주자 구성: 소유자가 점유하는 유닛과 임차인에 의하여 사용되는 유닛의 비율을 알아보는 것이 좋다. 소유자와 임차인은 코압의 관리와 유지에 대하여 서로 다른 태도를 가지는 경우가 종종 있다. 또한 너무 많은 유닛이 임대된 경우에는 코압 금융을 얻기가 어려워진다. 보통 총 유닛의 70?80% 이상이 주주거지로 사용하는 소유자에게 판매되어야 융자 적격 프로젝트가 될 수 있다.

13. 프로젝트 건설 상황: 융자를 받기 위해서는 프로젝트의 건설이 완료되어야 한다. 신축 프로젝트의 경우에는 준공 허가를 받기까지 당초의 계획보다 상당한 기간 지연되는 경우가 많으므로 원매자는 이러한 경우에 대비하여야 할 것이다. 융자 기관의 코압 프로젝트 자체에 대한 심사가 매우 엄격하므로 신축 콘도를 구입하고자 하는 원매자는 이점을 특히 신중하게 고려하여야 한다.