3년째 진행 중인 주택 시장 침체의 주원인으로 서브프라임 사태가 지적되고 있다. 무분별한 융자 관행이 주택시장을 거의 회복이 힘든 침체상태로 몰아 넣었다는 지적이다. 지금도 모기지 페이먼트에 어려움을 겪는 주택 소유주가 전국적으로 넘쳐나고 있다. 워싱턴포스트가 최근 실시한 설문조사에서 절반이 넘는 응답자가 모기지 페이먼트에 부담을 느끼고 있다고 털어 놓았다. 이번 조사에서 전체 응답자의 약 53%가 이같이 답했는데 2008년 37%, 2009년 46%로 해마다 모기지 페이먼트에 부담을 느끼는 소유주가 늘고 있다. 이같은 결과에 대해 책임이 누구에게 있는 지를 묻는 질문에는 응답자의 약 26%가 주택 소유주라고 답한 반면 모기지 렌더에게 책임이 있다고 답한 응답자는 약 45%로 모기지 렌더의 책임이 더 크게 지적됐다. 당시 주택시장 활황세를 타고 렌더들이 ‘묻지마’식 융자 관행을 시행한 데다 본인의 재정 능력을 애써 잊어버린 주택 구입자들이 앞다퉈 주택 구입에 나섰기 때문에 서브프라임 사태가 터졌다고 보는 시각이다. 이처럼 서브프라임의 원인으로 지적되고 금융전문 웹사이트 인베스토피디아가 ‘실수’로까지 규정한 피해야 할 주택 모기지 유형에 대해 알아본다.


첫 2~3년 낮은 이자후 변동, 집값 떨어지면 낭패
한때 유행했던 ‘거짓말 융자’ 파산·차압 줄이어


◇ 변동 모기지 이자율

서브프라임 사태 직전 가장 성행했던 모기지 유형 중 하나가 바로 옵션부 변동 이자율 모기지 였다. 첫 2~5년간은 매우 낮은 이자율이 적용되는 반면 이 기간이 지나면 시세 이자율보다 높은 이자율로 변동되는 조건이 딸린 모기지 유형이다.

변동 이자율 모기지를 통해 본인의 재정 능력을 뛰어 넘는 큰 집을 구입할 수 있어 당시 많은 주택 구입자들이 애용했다. 주택가격이 계속 올라만 준다면 낮은 이자율이 적용되는 기간이 끝나도 재융자를 통해 다시 이자율을 조정할 수 있다. 하지만 지금 눈 앞에 펼쳐지고 있듯 주택가격은 많은 주택 구입자들의 기대를 저버리고 하루 아침에 하락세로 돌아섰다. 결국 재융자에 실패한 변동 이자율 모기지 보유자들은 최초 페이먼트의 2~3배에 달하는 페이먼트 부담에 최근 어려움을 겪고 있는 것이다.


◇ 노 다운페이먼트

지금은 자취를 감췄지만 서브프라임 사태 직전 다운페이먼트가 없어도 주택 융자를 제공하는 렌더를 쉽게 찾을 수 있었다. 노 다운페이먼트 융자도 서브프라임 사태의 원인 중 하나로 지적되고 있다. 다운페이먼트의 목적을 이해하면 왜 ‘노 다운페이먼트’ 융자가 주택시장에 유해한 지 알 수 있다. 다운페이먼트 금액이 높을 수록 부동산 자산의 순가치가 증가하고 동시에 부채 비율이 낮아 진다. 한마디로 보유중인 주택을 안전 자산으로 만들기 위해서는 다운페이먼트 비율이 중요하고 금융 위기 등의 외부 충격으로부터 안전망을 조성하는 것이 바로 다운페이먼트라고 할 수 있다.

또 다운페이먼트를 많이 하는 주택 구입자들이 그렇지 않은 구입자에 비해 부동산 자산에 대한 투자 책임감이 높다. 다운페이먼트를 적게 하거나 하지 않은 구입자들은 만약 주택 시세가 일단 융자 원리금을 밑돌게 되면 주택 보유를 쉽게 포기하고 차압에 대한 유혹을 받기 쉽다.


◇ 무서류 융자

주택시장 활황세를 타고 유행했던 모기지 유형 중 하나가 바로 무서류 융자다. ‘거짓말 융자’(Liar Loan)라고도 불리는 이 융자 형태는 소득 증명이 전혀 없어도 융자를 발급해 주는 융자 형태다. 기본적으로 융자는 대출 신청자의 실제 소득, 자산, 비용을 검토해 발급돼야 함에도 불구하고 이런 절차를 무시한 주택융자 대출이 한때 성행했다. 소득 증명이 요구되지 않을 경우 대출자들은 실제 소득을 부풀려 융자 금액을 높이려는 유혹에 빠지기 쉽다. 부풀려진 소득을 기준으로 융자를 받은 대출자들의 문제는 주택을 구입한 후부터 불거지기 시작한다. 실제 소득 수준으로는 모기지 페이먼트를 납부할 재정능력이 되지 않기 때문에 페이먼트가 한두 번씩 연체되다가 결국 차압 또는 개인 파산절차를 밟는 주택 소유주들이 최근 늘고 있는 것이다.


◇ 역 모기기론
(Reverse Mortgage)

TV나 라디오 광고를 통해 한번쯤 접해본 역 모기지론은 보유주택을 은행에 맡기고 매달 일정 금액을 대출받는 모기지이다. 62세 이상 주택소유주에게 가능한 역모기지론은 별다른 수입이 없는 노년층 주택 소유주들이 주택을 담보로 연금 형태의 대출을 받아 생활비로 사용하는 데 많이 이용되는데 만기에 원금과 이자를 한꺼번에 갚거나 주택 처분권을 은행에 넘겨주는 방식이다. 역모기지론이 권장되지 않는 가장 큰 이유는 비용이 높다는 것이다. 역모기지론을 받기 위해 융자 발급비, 모기지 보험, 타이틀 보험, 주택 감정 비용, 기타 융자 수수료 등의 비용이 발생하는데 이 비용들이 이미 주택 순가치를 떨어뜨리기에 충분하다. 또 역모기지론 대출자는 주택 처분권을 은행에 넘기는 경우가 많은데 결국 사망시 은행에서 주택 처분에 나설 수 있게 돼 생존 가족이 주택 보유에 나서려면 모기지 부담이 오히려 커지게 된다.


◇ 초장기 모기지

최근 예전에는 보기 힘들었던 35년, 40년 모기지가 등장하기 시작했고 이용자들도 늘고 있다. 이들 장기 모기지의 장점은 매달 납부하는 페이먼트가 낮아 좀 더 큰 집을 구입하는데 유리하다고 할 수 있다. 당장 내야 하는 페이먼트가 낮을 지는 몰라도 장기적으로 단기 모기지보다 훨씬 더 많은 이자를 내야 하는 것은 불리한 점이고 이자율도 대부분 30년 고정 모기지 이자율보다 높아 이자액이 늘어나게 된다.

모기지 기간이 늘어나는 만큼 주택에대한 에퀴티가 쌓이는 기간도 늘게된다. 대개 첫 10~20년간은 페이먼트의 대부분이 이자를 갚는데 사용되기 때문이다. 게다가 30대가 주택 구입자가 40년 고정 모기지 융자를 받는다면 70대까지 모기지 페이먼트를 납부해야 하는데 심리적으로 부담이 아닐 수가 없다.


◇ 각종 변형 모기지

눈 앞의 주택구입을 수월하게 만들기 위해 렌더가 만들어낸 모기지 유형 중 이자만 납부하도록 하는 유형도 있다. 일정기간 융자에 대한 이자만 내도록 해 원금과 함께 내야하는 모기지 보다 월 페이먼트를 약 20~30%씩 낮추는 방식이다. ‘역분할 상환’(Negative Amortization)이라고도 불리는데 이자만 내는 모기지의 경우 페이먼트를 아무리 납부해도 융자 원금이 줄어드는 대신 반대로 늘어나게 되 이자만 내도록 정해진 기한이 지나면 상당한 부담으로 작용하게 된다.


<준 최 객원기자>


노다운페이먼트 론을 받은 주택 소유주는 주택 보유에 대한 책임감이 떨어져 재정난 발생 때 차압 결정을 쉽게 내리는 경향이 있어 피해야 할 모기지 중 하나다.


주택 가치를 담보로 매달 일정금액을 연금 형태로 지급받는 역모기지론이 유행인데 피해야 할 모기지로 지적됐다. 융자발급 비용이 높고 주택 처분권을 잃기때문이다.