갈수록 까다로워지는 융자 가이드라인

금융위기 이후 소비자 융자 기준이 한층 엄격해졌다. 여기다 융자와 관련된 새로운 규정도 잇달아 발표되면서 더 정확한 내용을 숙지해야 할 필요성도 커졌다. 모기지, 홈에퀴티에서 크레딧카드, 자동차 융자까지 가이드라인을 알아본다.




◇모기지 융자

모기지 금리는 최근 몇 년간 가파른 하락세를 나타내며 30년 고정금리는 4%대 초반까지 떨어졌다. 하지만 금리는 매력적이지만 렌더들의 대출 기준이 크게 강화되면서 바이어들은 예전보다 완벽한 소득 증명과 높아진 다운페이먼트, 좋은 크레딧스코어를 요구받고 있다.

전문가들은 주택 구입이나 재융자 때 최소 다운페이먼트는 컨포밍론의 경우 5~10%, 점보론은 10~15%가 필요하다고 말한다. 하지만 실제 주택구입때에는 이보다 상향된 다운페이먼트로 거래가 이뤄진다는 게 부동산 업계의 설명이다.
모기지 융자에서 원하는 이자율을 받으려면 크레딧스코어가 중요하다. ‘베스트 이율’을 기대한다면 720점은 넘어야 한다.


베스트 모기지 융자 받으려면 720점 돼야
크레딧카드도 낮은 금리제공 점점 인색


전문가들은 “모기지 융자에서 크레딧 스코어는 740점을 기준으로 20점마다 차등 적용된다”며 “크레딧 스코어 740점과 640점의 이자율 차이는 최소 0.5% 포인트”라고 전했다.

물론 적은 다운페이먼트와 낮은 이자율이 강점인 연방주택국(FHA) 모기지 융자의 경우 크레딧스코어 580점 이상에 3.5% 다운페이먼트로도 가능하다. 하지만 전문가들에 따르면 FHA 융자 역시 명목상으로는 최소 크레딧스코어가 580점이지만 실제는 620점 이상이어야 한다.

다운페이먼트가 부족하고 크레딧 스코어가 낮아도 소득을 확실히 증명할 수 있다면 FHA론은 좋은 대안이 될 수 있다. FHA 융자의 경우 영주권, 시민권자에게만 혜택이 주어지며 다운페이먼트를 적게 내는 대신 모기지보험(PMI)에 가입해야 한다.

렌더들이 크레딧과 함께 중시하는 것은 수입이다. 수입을 확실히 증명할 수 있어야 하며 특히 수입 대비 부채율(DTI, debt to Income)이 관건이 될 수 있다. 모기지 대출의 원금, 이자, 세금, 보험, PMI, 콘도관리비 등 주택비용이 세전 총수입(gross income)의 28%를 상회하면 곤란하다. 주택비용과 합쳐 크레딧카드, 자동차 융자 등 모든 월 페이먼트를 기준으로 한다면 세전 총수입의 36%를 넘지 말아야 한다. 물론 일부 렌더는 45%로 상향된 기준을 적용하기도 한다.

모기지 대출을 받기 위해서는 최소한 한달간 봉급 명세서와 2년간 W-2 양식을 제출해야 한다. 은행의 경우 두 달치의 은퇴플랜이나 투자 어카운트 명세서를 요구하기도 한다. 전문가들은 융자승인 시점까지 은행잔고 등을 제대로 관리하라고 조언한다. 특히 FHA 융자의 경우 은행계좌 거래 내역은 융자신청 시점을 기준으로 면밀히 검토된다. 현재 모기지 융자 신청 때 소요되는 기간은 최소 30일에서 2개월 정도.

◇홈에퀴티 융자

집값이 하루가 멀다 하게 치솟던 시절에는 나날이 쌓여가는 에퀴티만 보면 뿌듯하고 큰 베니핏으로 작용하기도 했다. 하지만 주택가 폭락사태 이후 사정은 달라졌다. 요즘에는 렌더들이 고정 이자율의 홈에퀴티 융자나 다양한 라인 오브 크레딧에 대해 까다롭고 엄격한 기준을 적용한다.

현재 대부분 도시의 홈오너들이라면 모기지를 제외한 주택가치의 80% 이상을 대출받기는 불가능하다. 특히 최근 몇 년새 집값이 곤두박질 친 캘리포니아, 네바다, 플로리다 등 일부 지역은 주택가치 대비 대출 비율은 최저 60 %에 불과하다.

홈에퀴티 융자의 경우 몇 년 전만 해도 크레딧스코어 기준이 650~680점이었으나 요즘에는 720점으로 껑충 뛰었다. 또 홈에퀴티 융자를 받기 위해서는 수입과 재산관련 서류도 제출해야 한다. 이자율은 융자액과 거주 지역에 따라 달라질 수 있다. 현재 홈에퀴티 융자 평균 이자율은 5.3%, 홈에퀴티 라인 오브 크레딧은 7.4%다.

◇크레딧카드

대부분 대형 은행들은 크레딧카드 발급 때 높은 크레딧스코어를 요구하고 있으며 낮은 이자율 제공에도 인색한 편이다. 크레딧스코어가 중간쯤이나 그 이하라면 카드 발급에 어려움을 겪을 수도 있다. 금융사이트 ‘로우카즈 닷컴’(LowCards.com)의 빌 하더코프는 “크레딧스코어가 740~750점대라면 크레딧카드 발급에는 문제가 없겠지만 저리를 기대하기는 힘들 것”이라고 업계의 상황을 설명했다.

이런 가운데 크레딧카드 업계의 마케팅은 강화되는 추세다. 올해 소비자들에게 발송된 크레딧카드 신청 우편은 30억~40억통으로 지난해의 20억통에 비해 2배나 치솟았다. 하지만 속을 들여다보면 대부분 우편이 리워드카드다. 요즘의 리워드 카드들은 베니핏은 다양해졌지만 연 회비가 있는 경우가 많아 소비자들에게는 부담이다. 가입 후 한동안은 이자율이 최저 0%로 책정되기도 하지만 잔고이체의 경우 많은 은행들이 5%가량의 수수수료를 부과한다.

좋은 이자율의 크레딧카드를 원한다면 매월 미니멈 액수라도 페이먼트를 제 때 납부하는 것이 중요하다. 단 하루만 늦더라도 이자율이 크게 오를 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.

은행들은 간혹 상한액을 낮추기도 하는 데 이 경우 별도의 통지나 명세서를 통해 알려준다.

상한액을 초과해 지출한 경우 일부 은행들은 최고 29달러의 수수료를 부과하며 간혹 이자율을 상향하기도 한다. 크레딧 관리 차원에서 밸런스는 상한액의 30% 이하로 유지하는 게 바람직하다. 30%를 초과하면 크레딧스코어와 좋은 이자율에는 부정적으로 작용할 수 있다.


모기지 융자에서 원하는 이자율을 받으려면 최소한 크레딧 스코어가 720점은 넘어야 한다.


<이해광 기자>