매매계약 분쟁 해결로 합의나 중재재판 이용

<문> 주택을 구입하려고 에스크로를 설정하였습니다. 매매가 거의 종료될 쯤, 사정으로 인해 은행융자가 불가능하게 되었고 이러한 사정을 판매자에게 통보하였습니다.

판매자는 에스크로에 예치해 놓은 선금과 손해배상을 요구하고 있습니다.
소송을 하게 되면 시간도 오래 걸리고 비용도 많이 들것 같은데 재판을 하지 않고 해결할 수 있는 방법은 없는지 알고 싶습니다.

<답> 부동산이나 사업체 계약서에는 당사자간의 분쟁이 발생했을 때, 법원에 소송을 통하지 않고, 합의(Mediation)나 중재재판(Arbitration)의 방법을 우선적으로 선택한다는 조항을 둘수 있습니다.

계약 당사자들이 합의해서 서명했을 경우에는, 이 조항이 구속력을 발생하여 강행될 수 있습니다. 또한, 그러한 조항이 없다 하더라도, 소송 비용 절감을 위해서 이러한 방법이 많이 권장되고 있습니다. 비용을 같이 부담하여, 중립적인 입장의 은퇴한 판사나 또는 중재 경험이 많은 변호사를 중재인으로 고용하여, 쌍방의 법적근거와 증거를 제출하고, 그에 따른 의견이나 결정을 듣는 것을 말합니다. 이러한 방법에는 강제적인 구속력을 갖는 경우 (Binding Arbitration)와 그렇지 않은 경우(Non-binding Arbitration)로 나누어 지게 됩니다.

전자의 경우 일반적으로 단심제를 적용하기 때문에 중재재판의 결정이 최종적인 판결이 되며 그 결과에 의의가 있다 하더라도 항소를 할 수 없다는 단점이 있고, 후자의 경우 강제 구속력이 없기 때문에 한쪽이 받아 들이지 않을 경우 결국 다시 법원에 소송을 제기하게 되므로 실효성에 문제가 있기도 합니다.


부동산·사업체 매매 시 조건부 계약 취소 조항


<문> 사업체와 함께 상가를 매매하기 위하여 에스크로를 설정하였습니다. 구입자는 사업체와 상가 건물에 대한 감정가격이 일정가격 이상일 경우, 그리고 은행으로부터 융자가 허락될 경우에 한해서 매매를 완결하기로 하고 그러한 조건이 충족되지 않을 경우, 계약을 취소할 수 있다는 조건부 계약 취소사항 (CONTINGENCY)을 계약내용에 삽입할 것을 요구하였습니다.

구매를 위한 은행 융자가 이루어지지 않을 경우 구매자가 무조건 계약을 취소할 수 있는 것인지, 어떠한 경우에 계약 이행을 강요할 수 있는 것인지 알고 싶습니다.

<답> 사업체나 부동산 매매를 위한 계약서에는 상호간 일정한 조건 하에 계약을 취소할 수 있는 조항을 두게 되며 이를 조건부 계약취소 조항(CONTINGENCY)이라 부릅니다.

이러한 조건부 계약 취소 조항이 있을 경우, 구매자는 이를 이유로 정당하게 계약을 취소할 수 있는 권리가 있게되며 계약서에 명시된 대로 일정한 기간이내에 구매자와 에스크로에 융자가 불가능 하다는 사실을 통보함으로써 계약 취소를 요구할 수 있습니다.

물론, 판매자는 구매자의 이러한 조건부 계약취소 권리에 일정한 제한을 둘 수 있으며, 그러한 제한적인 조건을 미리 계약서에 명시하여야 합니다.
예를 들면, 구매자가 계약서에 명시된 제한된 기간 이내에 은행 융자 불가로 인한 계약취소를 요구했다면 이는 구매자의 정당한 권리행사라고 볼 수 있지만, 그 기간이 지난 후에는 판매자의 동의 없이 구매자가 일방적으로 계약취소를 할 수 없으며, 계약을 이행해야 할 의무가 있게됩니다.


리스 만료후 공사한 부분 복구해야 하나

<문> 수년간 건물을 임대하여 사업체를 운영하다가 건물주와 임대계약 조건이 맞지 않아 다른 곳으로 이전하기로 하였습니다. 제가 임대를 시작한 후, 건물주의 동의를 받아서 제 사업체에 필요한 대로 건물 일부를 개축하였습니다.

이제 한달 정도 지나면 이 건물을 비우고 다른 곳으로 이전을 하여야 하는데 건물주가 제가 개축한 것을 본래 상태대로 다시 복구 시켜놓으라고 요구합니다. 제가 임대하기 전보다 훨씬 좋은 상태로 건물을 수리하여 놓았는데도 건물주의 요구대로 따라야 하는지 궁금합니다.

<답> 상업용 임대계약과 주거용 임대계약은 여러가지 면에서 적용되는 판례와 법률이 서로 다른다는 것을 이해하셔야 합니다. 모든 상업용 임대계약서에는 상업용 건물의 세입자가 임대 계약 이후에 건물에 대해 증축, 변경, 개축한 것들이 있다면 임대 기간이 만료되었을 때, 또는 그 건물을 비우기 전에 본래의 상태로 복구시켜야 할 의무가 있다는 규정을 두고 있습니다.

많은 경우, 건물주나 세입자가 무심코 지나치는 경우가 있으나, 퇴거시 새로 설치된 시설이나 부착물을 그대로 놓아둔다는 별도의 합의가 있지 않는한, 세입자의 퇴거후 건물주는 건물 상태를 점검하여 손상이 된 부분, 또는 임대 계약 이전의 상태로 복구시키는 것이 필요하다면 이에 소요되는 비용을 청구할 수 있게 됩니다.

예를 들어 귀하께서 사업상 칸막이나 벽을 새로히 설치하였다면, 퇴거 이전에 이를 철거하여 본래의 상태로 복구시켜야 할 의무가 있습니다.

그러나, 원래 있었던 카펫이나 페인트가 오래되어 낡았거나 더러워진 것은 정상적인 마모현상 (Normal Wear and Tear)에 해당하기 때문에 새로 바꾸어야 할 의무는 없다고 하겠습니다. 한태호
상법전문 (213)639-2900


한태호 변호사