전무후무한 낮은 주택금리로 전 미국은 재융자 붐이 한참이다. 이자율은 올 초 부터 점점 인하하기 시작하여 그 바닥을 드러냈는데, " 보약이라고 해서 누구에게나 다 맞는 것은 아니다"라는 어느 한의원의 광고 문구처럼 이자율이 낮다고 해서 재융자가 모두에게 득이 되는 것은 아니다.
특히나 현재 15년 고정을 보유하고 몇 년간 융자금을 상환하였다면, 낮아지는 월페이먼트만을 계산하기 보다는, 앞으로 남은 상환기간에 갚게되는 총 모기지페이먼트와 재융자를 하여서 갚게되는 총 상환금을 비교해보야야 하는데, 많은 경우 재융자를 하는 것이 손해가 될 수 있다. 또한 프로그램 선택도 제대로 하여야 한다. $417,000 이하의 융자금인 컨포밍(conforming )융자의 경우 30년 고정의 프로그램과 5년 고정의 프로그램은 이자율면에서 1%가 차이가 난다. 만약 5-6년 후에 주택을 늘려가거나 줄여갈 것이 확실하다고 하면 굳이 30년 고정을 할 필요가 없다. 반대로 현재 보유한 주택을 장기간 보유할 계획이라고 한다면 30년 고정을 강력히 추천한다. 현재의 이자율은 문자그대로 전무후무한 이자율이다. 필자가 주택을 구입하였을 1995년의 30년 고정 이자율은 8% 이었다. 그 당시만 하여도 Sunnyvale시의 주택가격이 $300,000 정도 이었기에 이자율은 높았어도 모기지페이먼트에 문제가 없었다. 하지만 요사이 고객들의 융자금은 $500,000이 넘는다. 그래서 이자율이 조금만 인상하여도 월모기지 페이먼트는 급등하게 된다.
지금의 이자율은 부진한 미국 경기, 더블딥에 대한 우려 탓에 정책적으로 낮아진 이자율이다. 따라서 경기가 살아나는 신호가 보이기 시작하면 상승하게 될 것이 자명하다.
5년이나 7년 고정프로그램을 선택한 경우 이자율의 고정기간이 만료되면 이자는 변동이자율로 변하게 된다. 변동이자율의 기준은 융자시 정해진 인덱스(Index)의 이율에다 은행이 부과하는 마진(Margin)이다. 인덱스라는 것은 금융지수이고 마진은 문자그대로 대출기관에서 부과하는 이윤이다. 요즈음은 이자율 고정기간이 끝났어도 이자율은 오히려 낮아져 3%대에 머물렀다. 그 이유는 LIBOR 금리가 1%대 이었기 때문이다. 하지만 그리 오래 되지 않았던 2007년 8월의 LIBOR금리는5.18%이었다. 거기에다 은행의 마진 약 2.25%를 합한다고 하면 그 당시이자율이 변동이 되었다고 하면7.43%가 되는 것이다. 때문에 이자율 고정기간이 끝났어도 오히려 모기지 이자율이 낮아진 현재의 상황이 영원하리라는 생각은 금물이다. 경기가 살아나면 가장 변동의 폭이 높은 인덱스가 LIBOR이 이고, 요즈음 5년이나 7년 고정 프로그램의 인덱스는 모두 LIBOR이다.
홈에쿼티라인을 개설하였고, 미래에 현금을 인출할 계획이 있다고 하면 재융자를 하지 않는 것이 좋을 것이다. 주택대비 융자금의 비율이 낮은 경우 즉 주택에 쌓여진 에쿼티가 충분한 경우는 개설해둔 2차 융자를 닫지 않고도 재융자 받을 수 있지만, 그렇지 않은 경우는 2차 융자를 닫아야 하기 때문이다. 사업이나 자녀들의 대학교 학자금을 위해 2차 융자를 개설하여 둔 홈오너들은 재융자를 시작하기전에 홈에쿼티라인을 닫지 않아도 되는지를 확인하여야 한다.
융자금이 $100,000 정도의 홈오너들은 재융자를 또 다시 할 필요가 없는 듯 하다. 왜냐하면 재융자의 비용은 적어도 $3,000-3,500은 된다. 그리고 이렇게 융자금이 적은 경우는 No Point No Cost 융자가 불가능하다. 융자금이 적은 경우 지불한 융자비용을 만회하려면 수년이 걸리기 때문이다.
30년 고정이자율은 올 초에 비해 약 0.5%가 인하 하였다. 올 초에 재융자를 한 경우라고 하여도 No Point No Cost로 또 다시 재융자를 할 수 있다면 하는 것이 유리하다. 하지만 이자만 납부하는 프로그램이라든지 5년이나 7년의 단기 고정에 대한 융자가이드라인은 5월 부터 대폭 강화 되었기 때문에 재융자가 불 가능할 수 도 있다.
요즈음과 같은 시기에 재융자를 할 수 있다는 것은 참으로 행운이다. 하락한 주택가격이나, 수입증명을 할 수 없어서 재융자를 못하는 홈오너들이 아주 많다.
그런데 인생지사 생각하기 나름이다. 재융자를 못하는 홈오너들은 월페이먼트는 다소 높겠지만, 높은 모기지페이먼트 이자만큼 소득공제도 많이 볼 수 있다. 어찌할 수 없는 상황에 처 해 있을 경우에는 긍정적인 사고를 갖는 것 만이 그 어려움을 극복할 수 있는 최선의 길 인듯하다.

그레이스박 융자 /베이캘파이낸셜 408)203-6832