(16) 숏세일 승인시 2차 은행에서 별도의 자금(Cash Contribution)을 요구하는데, 이를 1차 은행이 알면 문제가 되지 않을까요?

결코 쉽지 않은 숏세일이 무사히 끝이 났다. 3~4개월이 걸려서 1차 은행과 줄다리기를 하여 가격을 끝내 맞추어서 바이어의 최종 확인을 마쳐서 에스크로를 열었다.

골치가 아프게 마지막까지 물고 늘어지던 2차 은행도 1차 은행에서 주는 약 3,000달러의 자금과 바이어 또는 셀러가 별도로 더해준 현금(Cash Contribution)을 받아서 어느 정도 만족을 하고, 숏세일 승인서를 따로 보내주었다. 그러면 숏세일은 99% 끝이 났다고 보면 된다.

여기서, 2차은행의 Cash Contribution에 관해 짚고 넘어갈 부분이 있다.

독자 여러분들께서 쉽게 이해하시기 위해서 예를 하나 들면, 2차 은행의 대출잔금이 10만달러가 있으면, 숏세일시의 1차은행에서는 2차은행으로 넘겨주는 자금이 거의 3,000달러 수준밖에 안된다. 2차은행으로 보면 10만달러를 정리하는데 3,000달러 밖에 못받으니 손해가 막심하다. 그래서 단지 3,000달러로는 2차은행이 쉽게 승락하지 않는다.

단, 1차 은행과 2차 은행이 같을 경우에는 비록 2차 은행이 3,000달러만 받는다 하더라도 결국 자기 은행자금이니까 1차 와 2차가 승인이 쉽게 같이 나오는 경우가 많은데, 1차와 2차가 서로 다른 은행인 경우, 또는 같은 은행이라도 “C”은행 같이 원래 숏세일 승인이 까다로운 은행은 2차 은행의 승인이 결코 쉽지가 않다.

이럴 때는, 2차은행에서 1차에서 주는 3,000달러와는 별도로 몇천달러에서 몇만달러를 더 요구하는 경우가 대부분인데, 이때에는 바이어와 셀러가 서로 협조하여 어느 정도 선에서 타협을 봐서 2차 은행을 만족시키고 숏세일을 완료시켜야 한다. 이때에도 문제가 되는 것이, 2차은행에 별도의 자금을 지불하는 것을 1차 은행이 알게 되면 1차 은행이 결코 기분좋을 리가 없다. 자기들은
몇십만달러씩 손해를 보고 낮은 가격으로 숏세일을 승인해 주는데, 2차 은행에다 별도의 자금이 들어가는 것을 알게 되면, 1차은행 자기들이 승인해 준 가격이 너무 낮았던 것이 아닌가 하는 의심이 들어 숏세일 승인자체를 취소하기도 한다. 그래서, 2차 은행에 주어야 하는 별도의 자금을 1차은행이 알지 못하게 처리해하는 경우가 있다. 이 방법이 에스크로 규정상 위법이 될 소지가 다분했다.

그래서, 에스크로 밖에서 2차 은행에 별도로 자금을 송금시키는 편법을 사용하는 일도 자주 일어나곤 했는데, 이러다 보니 자금의 입출금에 항상 문제가 생길 수 밖에 없었고, 편법에 편법이 사용되다보니 에스크로 규칙상 해서는 안 될 일들이 자주 발생하곤 했다.

그래서, 몇달 전에 연방 HUD에서 절대 이렇게 하지 못하게 새로이 못박아 두었고, 그 후로는 2차 은행에서 별도의 자금이 요구되면, 이러한 사실을 1차 은행에다 솔직히 이야기해주고, 1차 은행의 양해를 구해서 새로운 승인서를 다시 발급받아 정상적으로 에스크로를 통한 정상적인 절차로 마무리짓는 방법을 쓰고 있는 것이 일반적이다.

숏세일 거래 자체가 정상적이 아닌 임시적이고 변칙적인 매매거래다 하는 말씀은 저번 칼럼에서 서두에 언급을 하였다. 그러다 보니 에스크로 자체에서도 여러 항목에서 정상적인 거래와 맞지 않는 처리절차가 간혹 나오고 있다.

한 예로 1차은행에서 숏세일을 승인하면서 집주인, 즉 셀러가 그간 내지 못하고 밀려있던 HOA 연체분을 셀러가 정리하여야 한다고 주장하는 한편, 연방 HUD 규정에는 HOA 연체든 뭐든, 셀러가 에스크로 상에 자금을 일체 입금하지 못하도록 하고 있다.

그럼 예로 들었던 HOA 연체분은 누가 내어 정리하고 마무리지어야 하나? 이럴때에는 셀러와 셀러의 에이전트, 바이어와 바이어의 에이전트가 서로 이해하고 협조하면서 에스크로 회사의 적법한 절차에 따라 융통성있게 해결하는 지혜가 필요하다 하겠다.

<다음주 계속>(661)373-4575


제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장>