융자조정 정책과 법률(1)

차압을 줄이고 부동산 활성화를 위한 여러 방안들이 제시되고 있지만 차압 홍수를 잠시 막는 미봉책이라는 평가가 많다. 아직은 정부의 경기부양책이 실제로 경제적 어려움에 처한 사람의 희망에 미치지 못하고 있는 것이다.

부시 정부 시절인 2008년 7월 30일 도입된 ‘주택소유주 희망’(HOPE FOR HOMEO WNERS)법안은 차압을 막기 위한 경기 부양책의 시초라는 평가를 받고 있다.

이 법안은 소유주가 거주를 목적으로 하는 주택으로 다른 주택을 소유하지 않고 있는 경우, 2008년 1월 1일 이전에 융자 받은 사람으로 6개월 이상 모기지 페이먼트를 이행한 경우, 수입에서 융자금 지출이 31% 이상을 차지해 은행에서 융자 조정을 거부한 경우, 융자 신청서에 고의적인 거짓 정보를 제공하지 않았으며 고의적으로 융자 월부금 체납하지 않았고, 과거 10년간 사기행위에 가담하지 않은 경우에 한해 FHA를 통한 재융자를 제공하는 내용을 골자로 하고 있다.

재융자를 받은 사람이 주택을 판매할 때는 이익금에 대해서 FHA와 년도에 따른 순수 이익금 상환 비율제도를 적용해 수익을 나누는 제도도 도입했다. 오바마 정부는 이 법안을 지난 2009년 3월 4일부로 수정 발표했다. 변경사항을 살펴보면 다음과 같다


▲재융자

재융자 대상은, 융자 액수 보다 주택 가격이 5% 이상 하락했고 실제 소유주가 거주할 경우 해당된다.

또한 소유주 거주, 월부금이 체납되지 않은 사람, 과거에 1-2회 체납된 경우에는 은행에서 심의해서 결정하나 현재 체납되지 않은 사람, 1차, 2차 융자가 있을 때는 1차가 105 % 이하인 경우가 해당하며 2차 융자는 은행과 합의해야 한다. 2차는 현 상태로 유지시키므로 1차만 해당된다. 융자가 ‘페니매’와 소속되어 있지 않은 경우는 정부 융자 보증기관이 보증한다.


▲융자 조정

융자 조정 신청자가 신청하는 시기의 이자율로 이자를 낮추어준다.
최악의 개인 사정인 경우에는 최대 2% 이자까지만 낮춘다. 지출 액수에서 2차 융자 월부금, 자동차 월부금, 신용카드, 어린이 양육비 같은 것을 합한 것이 55% 가 되는 사람은 HUD 지역 상담자와 상담을 통해 조정신청이 가능하다. 융자 조정 혜택은 융자기간을 40년으로 조정, 융자 원금 일부 지불 유예, 원금 지불 유예 등 이다. 원금 탕감은 강제성이 없으며 은행선택 사항이다.


▲융자조정자격

융자 잔금 기준액은 단독 주택은 72만9,750달러, 2세대 주택은 93만4,200달러, 3세대 112만9,250달러, 4세대 140만3,400달러로 조정됐다. 또한 현재 월부금 지불하는 은행이 정부의 계획에 동참하는 은행이라야 한다. 동참 안하는 은행 일 때는 HUD 상담 기관에 연락해서 문의해야 한다. 자격이 된다고 해도 첫 3개월의 시험 기간을 통과 한 사람에 대해서 5년간만 고정 이자로 적용하고 6년째는 매년 이자를 1 % 씩 올린다. 이자는 은행과 합의한 최고 이자율 상한선(CAP)까지만 올릴 수 있다.

이 법은 한시적으로 2011년 9월 20 일까지 유효하다. 현재까지 도움을 받은 사람의 숫자는 3만 명 정도이지만 융자 조정 받은 후에 6개월 후에 다시 체납된 사람이 30~40 % 라는 발표다.

2010년 1월 28일에는, 재무부 (Treasury Department)에서 1차 융자 월부금 지불 액수가자기 수입에 적합하도록 조정 해 주는데 융자가 Fannie Mae 또는 Freddie Mac에 소속되어 있지 않아도 해당된다고 발표했다. 이것은 2010년 6월 1일부터 시행한다.

서류는, 융자 조정 신청(Request for Modification and Affidavit (RMA), 국세청 납세보고서요청 허락서(IRS Form 4506-T or 4506T-EZ), 최근 90일 이내의 수입 증명, 경제적 어려움을 당한설명서 (hardship letter)를 요구한다. 자기가 소유하는 주택으로서 거주하고 있다는 증명을 위해서 물세, 전기세, gas 비용 청구서 사본 한 장과 요구한다.

최근 2개월의 은행 잔고 증명을 요구한다. 하지만 은행에 따라서 다른 서류도 요구하고 있다.
(213)670-0068


김수진 / 변호사
호프 법률 그룹