에스크로 클로징시 홈바이어들은 주택의 명의를 어떻게 소유할 것 인가를 결정해야 하는데, 대부분의 홈바이들이 각기 다른 명의소유 방법에 대한 지식이 없어 당황하게되고, 본인의 의도와 맞지 않는 방법으로 채택하는 경우가 비일비재 하다.

주택 명의소유방법은 상속이나 양도, 부채, 세금관계 특히 양도소득세에 큰 영향을 미치기 때문에 회계사와 충분히 상의 한 후 본인에게 적합한 방법을 채택 해야 한다.
주택 명의 소유의 방법은 크게는 개인 소유냐 공동소유냐 로 구분 할 수 있다.
개인소유는 한 개인에게 모든 권리가 주워지므로 소유 개인에게 양도, 상속의 권리가 주어지는 것이다. 미혼이거나 싱글이 홀로 주택을 구입하는 경우 간단히 개인 소유의 방법을 채택한다. 그러나 대부분의 주택구입은 부부이거나 부모자식관계, 그리고 형제자매들이 공동으로 하는 경우가 많다.주택을 공동구입시 다음의 다섯가지 방법으로 명의를 소유 할 수 있다.

첫번째, Joint Tenancy가 있다. 이 방법으로 명의를 소유하면 소유자 모두들에게 균등한 소유권이 주어진다. 그러나 상속권한이 없어서 공동소유자가 사망할 경우 그 소유권은 생존소유자에게로 돌아간다. 채무이행의 의무와 관련하여서는 공동소유자 중 한사람이 빚을 진 경우, 다른 소유자들은 그 채무를 이행할 책임이 없다. 예를 들어 부자(父子)가 Joint Tenancy로 주택을 소유하고 있는데, 아들이 진 빚이 많다 하더라도, 채권자들이 채무이행을 위해 주택경매를 요구 할 수 가 없다. 이점이 Joint Tenancy의 가장 큰 장점이다.

두번째, Tenancy in Common의 방법이 있다. Joint Tenancy의 경우 법적으로 하나의 명의를 공동으로 소유하지만, Tenancy in Common의 방법은 공동 소유자가 각기 주택에 대한 다른 법적 타이틀을 소유하게 된다. 예를 들어 세명이 공동소유한 경우 한사람은 60% 다른 한 사람은 30% 또 다른 한 사람은 10% 씩 ,소유권자가 각기 다른 비율로 주택을 소유할 수 있다. 그리고 각 소유자들은 다른 공동 소유자의 동의 없이도 자기 소유권을 상속자에게 상속, 양도 할 수 있다. 그러나 만약 Tenancy in Common으로 소유한 주택에 한 소유주가 채무이행을 하지 않았다면 채권자들은 주택경매를 통해 채무자의 소유 배분 만큼의 채무이행을 시키거나, 채권자가 그 소유권을 확보할 수 있다.

세번째, Community Property가 있다. 이 소유방법은 부부인 경우만 가능하다. 부부는 주택의 균등한 소유권을 지니게 된다. 그러나 소유권의 상속 및 양도시 배우자의 서면 동의가 필요하다. 그리고 그 소유권의 상속이나 양도시 타이틀의 소유 방법은 Tenancy in Common으로 변경된다. 만약 배우자가 사망 할 경우 50% 소유권은 생존배우자에게 상속되고 남은 50%은 상속인에게 상속 된다. 채무이행의 의무와 관련하여는 Joint Tenancy와 는 달리 배우자의 채무의무에 관해 책임이 있다. 쉽게 말해 남편이 진 빚이 있다면 채권자는 채무이행을 위해 주택경매를 요구할 수 있다.

네번째로는 Community Property with Right of Survivorship 이다. 이 방법은 Community Property와 유사한 방법이지만, 배우자가 사망시 생존배우자에게 모든소유권이 상속 된다. 물론 이 방법도 부부인 경우에만 가능하다.

마지막으로 Tenancy in Partnership이 있다. 채권자가 채무 이행을 목적으로 주택을 매매할 권한은 없지만 채무를 이행해야 할 소유주의 지분 만큼은 소유권을 확보할 수 있다. 부부가 주택을 공동 소유할 경우 이 방법으로 소유하는 경우는 거의 없다.

개개인이 처한 상황이 너무나 다르다. 부부가 공동으로 주택을 구입한다 하더라도 재혼인 경우 각기 다른 상속인을 지명할 수 도 있고, 사업을 하면서 큰 빚을 진 경우도 있을 것이다. 주택 명의소유방식을 소홀하게 생각했다가 부채, 상속, 세법관련하여 큰 손해를 볼 수 도 있다. 변경이 필요한 경우 몇십불의 비용을 지불하면 카운티에 쉽게 명의소유를 재등록 할 수 있다.

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