10) 숏세일(Short Sale) 매매 거래시에는 언제 에스크로를 오픈하는 것이 좋은가?

일반적인 주택 매매 거래시에는 바이어의 오퍼를 셀러가 선택하고, 셀러가 최종 사인을 하고 난 뒤에 바로 에스크로를 오픈하게 되어 있다. 그리고 계약이 완성되고 3일 이내에 계약금, 즉 Initial Deposit을 에스크로회사에 갖다 주어서 에스크로회사의 계좌에 입금을 하도록 규정되어 있다. 그러나 숏세일인 경우에는, 숏세일의 기본개념이 “반드시 주택대출을 해 준 모기지은행의 승인”을 받아야 숏세일이 가능한 것이므로, 바이어의 오퍼를 셀러가 사인했다 하더라도 바로 에스크로를 오픈하는 것이 아니라, 모기지은행의 승인을 받고 난 뒤에 에스크로를 오픈하는 것을 원칙으로 한다.

그러나 숏세일이 승인이 되면 모기지은행에서 승인 후 에스크로를 종료하는 기간을 단지 30일 밖에 주지 않는 경우가 많아서, 실제로 바이어의 론을 만들고 주택을 조사(Inspection)하고 최종적으로 마무리하기 까지는 30일로는 그 기간이 상당히 짧은 편이다. 그래서 빈번히 승인을 내 준 모기지은행에다 한두차례 연기신청을 하는 수가 많다. 게다가 요즘같이 바이어의 은행대출이 까다로운 시절에는 30일만에 에스크로를 종료하는 것이 거의 불가능하다고 보면 틀리지 않는다. 또한 FHA론과 같이 원래 40일 이상 시간이 소요되는 론의 경우에는 미리미리 에스크로를 오픈하여 그 진행을 서두르는 편이 훨씬 좋다.

실무상으로도 숏세일의 중계자(Negotiator)가 은행과 협상을 하다보면 언제쯤이면 은행의 승인서가 나올 것이라는 감이 있다. 그래서 그 승인서가 나오기 2주전쯤에 셀러와 바이어의 확인을 받아 에스크로를 미리 오픈하고, 서류진행을 미리 서둘러서 바이어의 론을 만드는 시간을 버는 것이 보다 효율적이라 할 수 있겠다. 그러다가 만약에 여의치 않게 은행승인이 실패하는 경우에는 에스크로를 취소하고 마무리 지으면 된다.

이때 중요한 것은, 바이어의 Initial Deposit을 언제 에스크로회사에 입금하느냐 인데, 비록 에스크로가 오픈되었다 하더라도 바로 에스크로 회사에 입금하지 말고, 셀러와 셀러의 에이전트의 양해를 얻어, 은행의 승인서가 완전히 나온 다음에 입금하는 것이 좋겠다. 한번 에스크로에 입금이 되면, 은행의 승인이 실패로 돌아가거나, 바이어의 마음이 바뀌어서 바이어가 거래 자체를 캔슬하는 경우, Initial Deposit을 돌려받기 위해서는 셀러의 동의확인 싸인을 반드시 받아야 하므로, 셀러가 협조를 잘 해주지 않으면 그 돈을 돌려받기가 그리 쉽지는 않다.

11) 은행으로부터숏세일(Short Sale)승인을 받고난 뒤에도 이 거래를 취소할 수 있는지?

셀러의 모기지은행으로부터 숏세일 승인서를 받아서 에스크로를 오픈하였다 하더라도 바이어의 맘이 바뀌거나 주택조사(Inspection)을 하여서 집내부의 문제점을 새로이 발견하였다거나 집주변 지역, HOA 등에서 문제가 발견되었을 경우, 에스크로를 오픈하고 난 뒤 17일 이내에 바이어는 서면상으로 그 거래를 취소할 수 있다. 숏세일의 취소가능 기간은 은행의

승인서를 받고 난 뒤부터 시간이 계산되므로, 승인서를 받고 난 뒤, 바로 에스크로를 오픈하고, 그로부터 17일을 취소가능기간으로 보면 되겠다.

셀러의 입장으로 보면, 힘들게 은행의 승인을 받아서 이제 드디어 이 주택을 바로 정리하려고 하는데, 느닷없이 바이어가 취소를 하면 속이 많이 상하겠지만, 계약서의 규정상 어쩔 수 없이 그 취소를 받아주어야 하고, 바이어의 Initial Deposit을 돌려주도록 허락하여야 한다. 역시 셀러 측에서도 은행의 승인이 나오기 전까지 언제든지 이 거래를 취소할 수 있다. 그러나 은행승인 후 에스크로가 오픈되고 나면 그때부터는 셀러의 취소권한이 사라지므로 이를 한번 더 확인하고 넘어가는 것이 좋겠다.

<다음주 계속>(661)373-4575


제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장>