사업체 에스크로 소요기간은
업종에 따라 1~3개월 걸려


<문> 금년 초 부동산 에이젠트 자격증을 취득하고 부동산 회사에서 에이젠트로서 활동을 한 지 6개월 만에 처음 비즈니스 매매 계약이 성사되어 곧 에스크로를 오픈하려고 합니다. 아직까지 부동산 에이젠트로서 에스크로를 해본 경험이 없고, 비즈니스 에스크로에 대한 지식이 별로 없습니다. 더우기 주택 거래를 주로 하는 저희 회사와 주변 동료로 부터 제대로 도움을 받을 수 있는 상황이 못됩니다. 우선 비즈니스 에스크로의 과정이나 절차에 대해 알고 싶습니다.

<답> 셀러와 바이어간에 합의에 따라 작성된 사업체 매매 계약서에 의거하여 에스크로회사(Escrow Holder)는 에스크로 인스트럭션(Escrow Instruction)을 작성하게 되며, 셀러와 바이어 양측 모두가 에스크로 인스트럭션에 서명하고 바이어가 착수금(Initial Deposit)을 에스크로회사의 신탁계좌(Trust Account)에 입금하면 에스크로는 시작됩니다.

에스크로가 시작되면, 에스크로회사는 바이어가 입금시킨 수표가 결재되는 즉시 통일 상법(Uniform Commercial Code)에 의거하여 작성된 전량 매매 통지문(Notice to Creditor of Bulk Sale)을 매매되는 사업체가 소재한 해당 카운티에 등기하고 해당 지역 신문에 공고하여 사업체가 매매된다는 사실을 채권자들(Creditors)과 일반에게 알리고, 그 사업체로부터 물품 대금이나 받을 돈이 있는 사람들로부터 청구서(Claim)를 받게 됩니다.

또한 에스크로회사는 UCC 조사(UCC Search)를 조사 대행 업체를 통하여 시행하게 되는데, 매매되는 사업체에 저당권, 담보권, 유치권, 세금 미납, 법원 판결문 등이 있는지 조사하게 되고, 이런 기록들이 확인되면 에스크로회사는 저당권이나 유치권을 갖고 있는 수익자(Beneficiary)들과 접촉하여 갚아야 할 금액을 확인하고 그들의 청구서(Beneficiary Demand)를 서면으로 접수하게 됩니다.

통지문을 공고한 날로부터 12 근무일(12 Business Days; 토요일, 일요일, 공휴일을 제외시킨)의 법적 공고 기간이 지나고, 에스크로 인스트럭션에 명기한 모든 조건들이 성립되고 만족되면 에스크로를 종결시킬 수 있습니다.

그렇지만 법적 공고 기간이 지나더라도 건물주로부터 리스 승인 받는 조건, 프랜차이스(Franchise) 비즈니스인 경우 프랜차이즈 회사의(Franchisor)의 승인 조건, 주류 면허(ABC License)가 있는 경우 주류 면허의 승인 조건 때문에 에스크로 기간이 연장되는 경우가 있습니다. 그밖에 은행 대출, 매상 확인 등의 조건 등 거래의 필요한 대부분의 중요 조건들이 충족되고 법정 공고 기간이 지나면 에스크로를 종결시킬 수 있습니다.

에스크로가 종결되기 전, 에스크로회사는 매입 잔금, 융자 비용, 세금, 건물 렌트비와 보증금(Security Deposit), 에스크로 비용과 제반 경비 등을 계산하여 바이어에게 통지하고 그 자금을 받아 에스크로 종결 준비를 합니다. 에스크로가 종결되는 시점에서 에스크로회사에서는 은행 부채, 밀린 세금, 또한 법적 공고 기간 동안 채권자(Creditor)들로부터 접수된 대금을 지불하고 정리합니다.

에스크로가 종결되면 에스크로회사는 종결지시서(Closing Escrow Instruction), 종결 계산서(Closing Statement)를 비롯한 에스크로 관련 서류를 셀러와 바이어에게 전달하고, 셀러의 매매 대금, 부동산 브로커 커미션, 세금 그리고 에스크로 진행을 위해 사용한 경비와 대금을 각각 당사자와 해당 기관에 지불합니다.

에스크로가 종결되면 셀러는 갖고 있던 라이센스와 퍼밋을 종결시켜야 하고, 바이어는 영업에 필요한 각종 라이센스와 퍼밋을 해당 관청으로부터 새로이 취득해야 합니다.

사업체 에스크로 소요기간은 상황에 따라 다르지만, 주류 판매 허가가 없는 경우 4-5주 정도의 기간이, 주류 판매 허가나 프랜차이즈가 있는 경우 요즈음 조금 더 시간이 걸려 8-12주 정도가 소요됩니다.


단 양 / 유나이티드 에스크로 윌셔지점장