(9) 숏세일(Short Sale) 후 1차은행의 빚은 사라졌지만, 2차 은행의 빚은 어떻게 하나?

지난주에는 숏세일 매매로 1차 은행이 승인을 해 주고 숏세일 거래가 완료되면, 미처 다 갚지 못한 잔액에 대해서도 1차 은행이 더 이상 돈을 갚으라고 요구하지 않는다고 설명 드렸다. 그렇다면, 1차 대출금 말고도, 차후에 사업상, 또는 가정형편상 자금이 필요해서, 집을 담보로 추가로 꺼내 쓴, 크레딧라인 자금, 즉, ‘line of credit’은 어떻게 해야 깔끔하게 지울 수
있으며, 또 더 이상 2차 은행이 귀찮게 차후에 계속해서 돈을 달라고 하지 않을 수 있을까에 관해서 설명하도록 하겠다.

예를 들어, 5년 전에 50만달러의 집을 20% 다운하여 10만달러를 내 돈으로 넣고, 40만달러를 1차 대출금으로 집을 샀다. 그 후 집 가격이 올라서 다른 은행에서 돈을 쓰라고 연락이 와서 10만달러를 꺼내 사용하였다. 이 10만달러가 line of credit인 셈이다. 이제 집값이 떨어져서 현재의 집은 30만달러 정도의 감정밖에 나오지 않아서, 30만달러로 숏세일매매를
완성해서 집을 팔려고 한다. 이 때, 30만달러로 숏세일 매매가 완성이 되면, 1차 은행은 그 30만달러 중에 매매수수료 등을 제하고 약 25만달러를 가지고 가면서, 1차 은행이 가지고 있던 대출금 40만달러를 없애 주는데, 2차 은행은 거의 한 푼도 못가지고 가고, 1차 은행이 2차 은행에게, 적선해 주듯이 던져주는 3,000달러 정도만 가지고 가는 경우가 대부분이다.

그래서 2차 은행에서도 자기들이 빌려준 10만달러를 어느 정도 갚지 않으면 2차 은행의 승인서를 내주지 않겠다고 하면서, 보통 2차 대출금의 10~30% 정도를 별도로 요구하는 경우가 많다. 이때에는 바이어와 셀러가 서로 잘 협력하여서 2차 은행에서 요구하는 금액을 적절하게 맞추어서 지불해 주고 숏세일을 끝내는 것이 가장 현명하다. 바이어의 경우, 내가 그것을 왜 내주어야 하나 라고 생각하는 사람은 싼 가격에 좋은 숏세일 매물을 잡을 수 없다. 집을 사든, 사업을 하든, 바이어와 셀러의 입장을 서로 잘 이해하여 거래가 원활하게 되도록 하는 사람이 결국 성공하는 사람이 되는 것을 너무 많이 봐왔다.

그러면, 2차 대출금의 경우에도, 비록 2차 은행에서 원하는 금액을 주었음에도, 집주인은 여전히 걱정이 사라지지 않는다. 2차 은행인 경우에는 case by case가 너무 많아서, 하나로 통일된 절차가 없다. 특히 까다롭기로 유명한 ‘C’ 은행의 경우나, ‘B’은행인 경우, 이들 은행이 2차 은행으로 있는 숏세일을 맡으면, 우선 숏세일 negotiator가 한숨부터 나온다고 한다. 그만큼 이들이 2차 은행으로 있으면 그만큼 까다롭고 말 안 듣고 고집 세기로 유명하다.

이러한 은행으로부터 2차 승인서를 받으면, 우선 무척 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 특히, The Borrower has the responsibilities and liabilities on the deficiency of the remaining balance on this Short Sale pay off” 이란 문구가 있으면 이는 숏세일을 하고 2차 은행에 일부를 주었음에도 불구하고, 2차 대출금의 그 남은 잔액에 대해, 이전 집주인에 대해(집을 산 새 주인이 아니라), 차후에 계속 돈을 달라고 청구를 할 테니까 알고 있으라는 내용이다. 절대 승낙해서도 안 되고 작은 글씨라고 그냥 대충 넘어가서는 더욱 안 되는 너무나도 중요한 내용이다.

2차 은행의 승인서(approval letter)에 반드시 “Agree the Full Settlement of this

Short Sale Pay off”라는 문구 또는 “Forgiveness of the Deficiency”라는 문구가 있는지 한 번 더 확인하여야 2차 은행에도 다 갚지 못한 잔액이 더 이상 따라오지 않게 된다. 숏세일 담당 부동산 에이전트 또는 negotiator의 말만 믿고 그냥 있지 말고, 1차 및 2차 승인서의 카피를 각각 받아서 문구 하나하나 꼼꼼하게 집주인 자신이 한 번 더 살펴보는 것이 중요하겠다. 혹시 혼동이 되는 문구가 있으면 주변 변호사에게 문의하셔도 좋겠다.

<다음주 계속>(661)373-4575


제이슨 성<뉴스타부동산 발렌시아지사장>