부동산의 상속은 어떻게 이루어지는가?
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1776년 7월4일 영국의 식민지하에 있던 미국의13개의 주가 모여 영국으로 부터 독립을 선언하였고, 독립선언( The Declaration of Independence)이 있은 후 8년 간의 투쟁 끝에 1783년 미국은 파리조약을 거쳐 완전한 독립을 인정받았다. 독립선언문 2장에는 "인간은 생명과 자유와 행복을 추구할 권리가 있다"는 성명이 있다. 하지만 21세기를 살고 있는 현대인들은 자유와 행복을 추구하는 과정에서 스스로가 만들어낸 "물질만능주의"라는 식민지 총독의 지배를 받으며 바쁘게 생활하고 있다. 선조들이 그렇게도 소망했던 "생명과 자유와 행복"은 생각할 여유도 없이 고급승용차 값을 갚기위해, 사치스러운 품위유지비를 위해, 과도하게 얻은 모기지를 상환하기 위해 열심히 살고 있으니 주객이 전도된 삶을 살고 있는 것이 현대인의 실상이다.

기약없는 인생에 홀연듯 죽음이 찾아왔을 때 소유했던 주택이 법적으로 공동의 소유로 등기되어 있다면 생존한 배우자에게 주택의 소유권이 이전되지만, 개인 재산으로 등기되어 있고 소유자의 유언이 없는 경우 프로베이트(Probate)라는 상속 절차를 통해 분배된다.

프로베이트의 상속절차는 비용도 높고 기간도 수년이 걸리수 있기 때문에 주택을 구입하거나 혹은 재융자 할 경우 주택의 소유권을 어떻게 등기 할 것인가를 신중하게 생각하여 선택 하여야 할 것이다. 주택명의 소유의 방법은 대부분의 에스크로사의 안내책자에 자세히 그 차이가 설명되어 있고, 인터넷 사이트에도 쉽게 알아볼수 있다.

주택소유의 등기 방법은 크게는 개인 소유냐 공동소유냐 로 구분 할 수 있다.

개인소유는 한 개인에게 모든 권리가 주워짐으로 소유 개인에게 양도, 상속의 권리가 주어지는 것이다. 미혼이거나 싱글이 단독으로 주택을 구입하는 경우 명의 소유의 다른 방법없이 개인 소유의 방법을 채택한다.

개인 소유의 주택이 유언없이 소유권자가 사망할 경우 배우자와 한 명의 자녀가 있을 경우는 프로베이트 절차를 통해 생존한 배우자와 자녀가 균등하게 절반씩 소유하게 된다. 자녀가 두명이라면 생존한 배우자와 두명의 자녀가 1/3씩을 균등하게 소유하게 된다. 하지만 자식이 두명 이상인 경우 생존한 배우자는 1/3을 상속 받고 그 남어지를 자녀들이 균등하게 상속 받는다.

상속할 배우자나 자녀가 없을 경우에는 사망한 소유주의 부모, 형제자매, 조부모의 순으로 상속 받게 된다.

혈통을 중요시 하는 한국과는 달리 미국은 자녀 입양이 일반화된 나라이다. 때문에 입양한 자녀나 출생한 자녀나 유산 상속은 균등한 비율로 상속 받게 된다. 또한 재혼을 하여 이복 형제가 있을 경우에도 새 부모의 사망시 균등한 비율로 유산을 상속 받게된다. 의붓자식이 있는 경우도 친자와 같이 상속을 받게 된다. 거듭 강조 하지만 프로베이트 절차는 수년이 소요되기도 하고 변호사 비용이 높아 제반 모든 비용을 제하고 나면 상속할 재산도 거의 없게 되는 경우가 많다.

주택구입시 부동산 소유방법에 대한 사전지식없어 생각없이 아무 방법이나 채택하지만, 개개인이 처한 상황이 너무나 다르다. 부부가 공동으로 주택을 구입한다 하더라도 재혼인 경우 각기 다른 상속인을 지명할 수 도 있고, 사업을 하면서 큰 빚을 진 경우도 있을 것이다.

주택 명의소유방식을 소홀하게 생각했다가 부채, 상속, 세법관련하여 큰 손해를 볼 수 도 있다. 주택을 구입하고자 하는 홈바이어들은 사전에 회계사나 변호사와 상담을 한 후, 본인에게 적합한 방법으로 주택 명의를 소유해야 할 것이다

요즈음은 많은 홈오너들이 리빙트러스트(Living Trust)로 주택을 소유한다. 리빙트러스트는 신탁인 즉 소유주가 생존기간에는 재산의 소유권을 보유하지만 신탁인이 사망할 경우 재산의 소유권은 문서에 지정된 신탁수의자에게 이전된다. 리빙트러스트를 설정할 때 다소 높은 변호사 비용이 들지만 프로베이트 과정을 거치지 않고 재산이 양도되는 가장 신속하고 효율적인 수단이다. 평생 근검절약하여 모은 재산을 보호 하려면 지금 부터 준비를 해두어야 한다. 리빙트러스를 전문으로 하는 변호사들이 많으니 명성있는 변호사를 통해 우리의 재산을 보호 하여야 겠다.