9)숏세일(Short Sale)이 완료되고난 뒤에, 그 남은 금액을 은행에서 계속청구하지는 않나?

숏세일의 기본 개념은 은행대출빚이 현재 주택의 실제 가격보다 많아서 현재의 주택시세로 팔아서는 은행빚을 다 갚지 못한다.

그래서, 하는 수 없이 은행빚보다 적은 금액의 가격으로 집을 팔아 은행의 승인하에 그 빚의 일부를 은행에 갚고, 다 갚지 못한 부분은 은행이 완전히 면제해 준다는 확인을 받아 집을 정리하는 매매과정이다. 여기서 많은 고객들께서 여전히 걱정을 하시는 부분이, 숏세일후 은행이 되돌려 받지 못한 금액을 나중에 마저 돌려달라고, 콜렉션컴퍼니를 통한다든지 하여 전화를 하고 애를 먹이는 것은 아닌가 하는 것이다.

실제로 연체가 되고 은행으로부터 대출금의 이자를 갚으라고 하는 독촉전화를 받아보면, 이야말로 여간 골치아픈 경우가 아니다. 뿐만 아니라, 전화가 오면 덜컥 겁이 나서 전화받기 조차 두려운 경험을 해보신 분들이 많을 것이다. 그래서 숏세일이 끝이 나고 나서도, 담당 부동산에이전트, 혹은 숏세일담당 Negotiator가 “이젠 완전히 끝이 났습니다. 아무 걱정하지 마시고, 집의 부담에서 벗어나셔서 새로운 시작을 하시면 됩니다.

이제부터는 은행에서 아무런 전화가 오지 않을 것입니다. 다 갚지 못한 부분도 완전히 사라졌으니까 걱정하지 마십시오!” 라고 해도, 손님 본인은 그 걱정이 완전히 사라지지 않는다.

부동산에이전트와 숏세일담당 Negotiator는 이제부터 한발짝 떨어져 있고, 실제로 한두달 후에 은행으로 부터 “다 갚지 못한 대출금을 어떻게 갚으실 것입니까?”라고 당장 전화가 오면 어떻게 해야하나 걱정이 앞서지 않을 수 없다.

은행독촉 받는 사람은 “나, 내 자신”이고, 숏세일을 해준 에이전트가 아니다. 우선 내가 그 화살을 직접 받지, 부동산 에이전트가 받지는 않지 않는 거 아닌가. 사실 맞는 이야기이다. 직접 개인자신의 걱정을 누가 대신 해 줄까? 아무리 친절하고 예의 바른 에이전트라 하더라고 본인이 아니기 때문에 나의 걱정까지는 대신 해주지 못한다. 손님본인의 걱정은 충분히 이해가 간다.

결론부터 말씀드리자면, 1차은행으로부터 승인서(Approval Letter)를 받은 경우에는 거의 99% 1차은행의 대출금의 부담에서 해방된다고 보면 맞다. 1차은행은 숏세일 매매를 거치면서 자기은행의 대출금의 일부만을 받고라도 그 매매의 승인을 통해, 집은 바이어에게 넘어가게 하고, 이전 주인의 은행대출금에 대한 책임을 면제한다. 다 받지 못한 금액이라도 더 이상 이전 주인에게 돈을 더 달라고하는 추심행위는 하지 않는 것이 일반적이다.

1차 은행의 승인서에 대부분, “Approve the Short Pay Off” 또는 “Result in Settlement” 라는 문구가 반드시 있거나 이와 유사한 어귀가 반드시 들어 있으니까 꼭 확인하시기 바란다.

특히, 1차 은행에 대한 승인서의 확인과 아울러 더 이상 1차 은행으로부터 다 갚지 못한 금액에 대한 추심청구가 있지 못하도록, 담당 에이전트, 담당 에스크로 오피서, 그리고 차후 그 집에 대한 소유권상의 문제가 있지 않도록 준비해주는 타이틀회사의 담당자, 이렇게 3 사람이 동시에 이 부분에 대해서 교차로 확인을 한다.


그러니 일단은 안심을 하여도 괜찮다고 말씀드리고 싶다. 그러나, 그냥 에이전트나 에스크로 담당자가 OK 한다고 그냥 넘어가지 말고, 반드시 은행에서 발부한 숏세일승인서(Short Sale Approval Letter)의 카피본을 받아서 본인이 한번 더 확인하시기 바란다.

아울러, 숏세일이 끝나고 한참이 지났는데도 1차 은행에서 밀린 페이먼트를 언제 갚겠느냐, 혹은 모디피케이션을 해줄테니까 집을 보유하는 게 어떠냐 하는 엉뚱한 전화 또는 편지가 날라오기도 한다. 숏세일을 해 주는 담당부서와 그 부서들과 서로 온라인상으로 잘 연결이 되어 있지 않아서 일어나는 일이니까 아무 걱정마시기 바란다.

<다음주 계속>(661)373-4575


제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장>