곽동현 / M&T Bank sr. Loan officer

공 하나의 위력이 정말로 대단하다. 이달 초 남아프리카 공화국에서 열린 월드컵의 열기는 세계를 열광의 도가니로 집어삼키고 있는 것 같다. 특히 선전하고 있는 고국의 선수들이 골을 터뜨릴 때면 그 흥분을 이루 말을 할 수가 없다. 한동안 월드컵의 열기는 계속 될 것이다 최근 유럽 재정 위기와 불안전한 경제 여건으로 투기자산이 지속적으로 안전한 국채 쪽으로 쏠리다 보니 10년 만기 미국 국채 수익률이 3.13%(6/23/10기준)까지 떨어졌다. 10년 만기 국채와 연동하는 모기지 이자는 30년 고정이 4.75%, 15년 고정은 4.25%, 그리고 5/1 ARM은 3.875%까지 내려갔다. 정말로 기록적인 모기지 이자가 연일 제공되고 있다. 특히 5/1 ARM 이자가 3.875%이면 4% 미만의 이자가 제공되는 것이다. 실로 믿기 힘든 숫자가 아닐 수 없다.

이번 시간에는 모기지 프로그램 중에서 5/1 ARM 모기지 프로그램에 대하여 좀 자세히 알아보도록 하자

1) 5/1 ARM란 무엇인가?
3.875% 5/1 ARM이란 30년 모기지 융자 상환에서 파생된 상품인데 ‘5/1’중 앞의 숫자 5는 이자가 고정되는 기간인 5년을 말한다 즉 30년 상환 중에서 5년 동안은 3.875%로 고정이 된다는 것이다. 그럼 5년 뒤에는 어떻게 될까 ‘5/1’에서 뒷자리 1은 5년 뒤에 매 1년마다 이자가 바뀐다는 것이다. 즉 5/1 ARM(Adjustable Rate Mortgage)은 30년 상환 중에 5년 동안 고정
이자와 5년 뒤에는 해마다 이자가 변동되는 혼성 모기지를 말한다. 그리고 변동되는 이자는 인덱스에 따라 약간씩 차이가 있지만 대표적인 변동 인덱스는 LIBOR(the London Inter-Bank Offered Rate:런던 은행간 거래 금리 혹은 국제 금융 거래의 기준 금리)이다. 변동이자는 LIBOR금리에 은행 마진 2~2.5% 정도를 더해서 매해마다 변동 이자가 정해진다. 현재 LIBOR금리는 극히 낮아 은행 마진을 더하더라도 4% 미만대 이자가 적용되니 변동이 되더라도 큰 걱정은 없어 보인다. 하지만 필자가 융자업을 수년간 하다 보니 이런 모기지가 어떤 위험을 가져다 줄지 대충 알 수 있을 것 같다.

2)5/1 ARM의 장점
이자의 숫자만 보더라도 유혹이 간다. 현재 제공되는 5/1 ARM의 이자가 3.875%이다. 누가 이런 이자의 유혹에 자유로울 수 있겠는가? 5/1 ARM으로 해서 3.875%로 융자를 받게 되면 40만 달러 기준으로 월페이먼트는 1,881달러에 불과하다. 이것을 30년 고정 모기지로 4.75%로 얻게 되면 월페이먼트는 2,087달러로 월 206달러 많게 된다. 이처럼 5/1 ARM의 가장 큰 장점이 초
기 이자가 낮다는 것이다. 초기 페이먼트를 단순 비교하자면 굳이 비싼 30년 모기지를 얻을 필요가 없어 보인다.

3)5/1 ARM의 단점들
첫째, 불안감이다. 물론 이자가 낮은 것이 주는 장점은 크다. 본인의 월 페어먼트 능력 이상의 주택을 구입할 수 있고 월 200달러 차이면 승용차 1대 리스 비용이 빠지게 되는 금액이다. 하지만 5/1 ARM으로 융자를 얻게 되면 문제는 3~5년 뒤부터 발생하게 된다. 만약 4.75%로 30년 고정 모기지를 얻어 놓은 고객은 생각컨데 이제 재융자는 잊어 버려도 된다. 30년 모기지가 4% 미만 정도까지 내려가야 재융자의 혜택이 있으니 더 이상 재융자 시장에 기웃거릴 필요가 없어진다. 반면 5/1 ARM으로 얻은 모기지는 3년 정도 지나면 그때부터 괜히 불안해진다. 내년에는 모기지 금리가 얼마까지 오를까? 월페이먼트가 얼마까지는 오르지 않아야 될 텐데. 뭐 이런 걱정들을 하기 시작한다. 그리고 종국에는 재융자를 해야 한다.

둘째, 재융자와 재융자 비용이다. ARM 모기지를 얻은 고객은 주택을 팔고 이사를 하기 전에는 무조건 재융자를 하기 마련이다. 이때 재융자는 또다시 은행비용과 타이틀 비용을 요구한다. 뉴욕일 경우는 재융자 경비가 4,000달러이고 뉴저지는 그보다 약간 적은 3,500달러 정도 발생한다. 특히 뉴욕일 경우에는 모기지 텍스 문제가 얽혀 있어서 비용도 비용이지만 진행 시간도 만만치 않다. 여기서 재융자를 하게 되면 5년은 고스란히 사라지고 새로이 30년으로 시작하게 된다. 월페이먼트를 떠나서 또 지긋지긋한 30년이 시작된다는 것이다.

셋째, 위험성이다. 처음에 5/1 ARM으로 싸게 융자를 받는 것까지는 좋다. 하지만 5년 이후에 금리가 인상이 되면 월페이먼트에 치명적일 수가 있다. 일례로 작년 한때는 변동 이자가 고정이자보다 훨씬 높았던 시기가 있었다. 만약에 지금 주택을 구입을 했는데 5년 이후에도 주택 경기가 회복이 되지 않아 집값 하락으로 재융자가 어려워질 수도 있다. 주택 가격이 하락해서 팔지도 못하고 재융자가 안되는 이런 경우가 발생 할 수도 있다. 실제적으로 현재 상담을 하는 고객 중 5/1 ARM을 얻은 고객인데 당시 수입 증빙 없이 융자를 받았는데 이젠 수입증빙 없이 재융자가 어려워져 언제 이자가 오를지 몰라 노심초사 하는 고객이 있다. 주택을 처분하려고 마켓에 내놓아도 오퍼는 커녕 집구경 하러 오는 바이어조차 없다. 집값도 내렸고 이자도 불안하고 렌트보다 훨씬 못한 경우이다. 이런 고객이 택할 수 있는 선택은 그리 많지 않다.

지금 진행하는 재융자의 고객 중 5/1 ARM 융자로 얻은 고객들이 여럿 있다. 상담을 해보면 이들 모두가 앞서 언급한 5/1 ARM의 문제점을 제대로 인식하고 있지 못했다. 분명 당시 융자를 얻을 때는 이런 변동이자에 대해서 설명은 들었을 것이다. 하지만 당시 저렴한 월페이먼트에 현혹이 되다 보니 그런 위험성은 귀담아 듣지 않았다. 그저 막연히 5년 뒤는 주택이 훨씬 올라있겠지, 그럼 적당히 한번 갈아타야지, 이런 생각으로 내집 마련을 한 것이다. 이자내고, 세금내고, 불안해하고, 따져 보면 그냥 렌트로 있는 게 나은 경우다. 주택 구입에 있어서 절대로 무리를 하면 안된다. 30년은 참 긴 세월이며 그동안 어떠한 변수들이 언제 일어날지 아무도 알지 못한다. 안전한 30년 고정으로 얻자, 아직 ARM을 가지고 있다면 지금 4.75%로 바꾸어 놓자. 렌트보다 못한 허상을 쫒을 것이 아니라 장기적인 안목을 가지고 안전한 재테크의 지혜가 필요로 하다.