공동 명의 구입, 부동산 개별 판매 가능한지

<문> 동업자와 함께 상업용 부동산을 공동 명의로 구입하였습니다. 건물 가격의 40%에 해당하는 금액을 각자 절반씩 투자하고 나머지는 은행에서 융자를 하였습니다.

부동산 소유권 형태는 Tenancy in Common으로 하였고, 각자 50%씩 지분이 있는 것으로 등기 하였습니다. 그러나, 동업자와 서로 불편한 관계로 악화되어 이제 모든 동업관계를 청산하고 소유한 부동산도 처분하려고 합니다.

현재 동업자는 부동산 처분을 반대하고 있는데 동업자가 반대하더라도 부동산을 강제로 매매할 수 있는지, 또한, 제가 소유한 50% 지분만 별도로 매매가 가능한지 알고 싶습니다.


<답> 결론적으로 말씀드려서 동업자가 반대하더라도 귀하의 소유 지분만 별도로 매매할 수 있습니다. 부동산 구입시 소유권 형태를 어떻게 결정하고 등기할 것인가는 그 목적이나 용도에 따라 사전에 신중하게 고려해야 할 사항이라 하겠습니다.

귀하의 소유권 형태인 Tenancy in Common (이하 TIC라 칭함) 이란, 다른 형태의 소유권과는 달리 두사람 이상의 소유권자가 각자의 소유권 지분을 타인의 소유권에 영향 받지 않고 독립적으로 소유, 처분할 수 있는 특징이 있습니다.
또한 Community Property나 Joint Tenancy 형태의 소유권자는 분리 불가능한 동일한 공동 소유권을 가지는 것과 달리, TIC는 서로 다른 지분을 소유할 수 있다는 장점이 있습니다.

예를 들면, 갑 10%, 을 20% ,병30%, 정 40% 등, 투자한 액수의 비율에 따라 소유권의 지분을 정할 수 있다는 것입니다. 이는 주거용 주택이나 콘도미이엄 같은 부동산 보다, 상업용이나 임대를 목적으로 한 부동산에 투자할 때에 투자자들 사이에 많이 이용되는 소유권 형태라 하겠습니다.

상기한 다른 소유권의 형태는 공동 소유자중 한 사람이 사망할 경우, 그 소유권이 자동으로 나머지 공동소유권자에게 이전되게 되고, 매매나 양도에 있어서 특별한 제한이 있을 수 있게 됩니다. 그러나, 귀하의 소유권 형태에서는, 소유권자 중 어떤 한사람이 사망하였다 하더라도, 사망한 사람의 소유권이 나머지 공동소유권자에게 이전되는 것이 아니고, 사망자의 상속인에게 이전 되는 것입니다. 따라서, 동업자가 반대하더라도, 귀하가 소유한 부동산의 50% 지분 전체를 타인에게 매매 할 수 있고, 또는 50%지분을 분할해서 여러 사람에게 매매 할 수도 있으며 , 귀하의 지분을 구입한 사람들은, 동업자와 또다시 Tenancy in Common형태의 공동 소유자가 되는 것입니다. 그러나, 구매자가 이러한 내용을 잘 이해하지 못하는 경우에는 실제, 계약이 성사되기 어려운 점도 있다 하겠습니다.

한편, 동업자가 부동산의 매매를 반대할 경우, 법원에 부동산 분할 소송을 청구함으로써 매매를 강요할 수 있습니다. 이는 시간과 비용이 많이 들고 서로 감정적인 대응을 유발할 수 있기 때문에, 상호 합의에 매수 매도를 권장하고 싶습니다. 이는 공인된 감정사를 통하여 객관적인 감정-평가 가격을 결정한 후, 각자 소유하고 있는 지분에 해당하는 가격을 지불 받음으로써 해결할 수 있다 하겠습니다.


한국에 있는 채무자의 재산 차압할 수 있나

<문> 상품을 수입하여 판매하는 도매업을 하고 있습니다. 얼마 전부터 상당한 금액의 상품 대금을 지불하지 않는 거래처가 있어서, 대금 청구를 위한 소송을 하려고 합니다. 그러나, 이곳에는 별로 재산이 없고, 한국에는 상당한 부동산을 소유하고 있는 것으로 알려져 있습니다. 이곳 미국 소송 판결문으로 한국에 있는 채무자의 재산을 차압할 수 있는지 알고 싶습니다.

답> 한국과 미국은 서로 다른 주권 국가이기 때문에, 민사상 법적 재판 관할권이 적용되지 않습니다. 따라서, 한국의 법정에 소송을 할 것인지, 또는 미국 법정에 소송을 할 것인지 여부는 계약 내용에 따라, 또는 당사자들 간의 합의에 따라 결정될 수 있다 하겠습니다. 그러나 특별한 경우에 한국 법원의 판결문이나 또는 미국 법원의 판결문으로 각기 상대방 국가의 법정에서 법적 효력을 획득하고, 강제 집행을 청구할 수 도 있습니다.

예를 들면, 한국의 민사소송법 제203조는 외국법원 판결문에 대한 한국 내에서의 효력과 집행절차에 대해 규정하고 있습니다. 특히, 민사소송법 203조는 외국판결문이 다음의 네 가지 조건을 충족시킬 것을 요구하고 있는데, 첫째, 한국법원이 재판관할권이 있는지 여부, 둘째, 상대방 특히, 피고소인이 한국인 또는 한국 회사인 경우 충분히 소장에 대해 통보를 받았는지 여부, 셋째, 한국 전통관습이나 공공 정책에 반하는지 여부 (예를 들면 도박에 의한 빚이나 응징적 배상금 등은 한국에서 인정받지 못함), 넷째, 상호 호혜주의가 인정돼야 할 것 등이 그 조건이라 하겠습니다.

한국의 해당 민사 법원에 신청하게 되면, 법원은 상기 네 가지 요구조건을 심리하게 되고, 판결문과 함께 차압 처분 명령서를 받게 되면 상대방의 재산을 차압할 수 있게 되는 것입니다.

그러나, 이는 한국의 변호사나 법률그룹을 통하여 신청해야 하므로, 그 절차와 비용이 까다롭다는 점을 양지하시기 바랍니다. 마찬가지로, 한국의 판결문을 가지고, 미국 법정에서 동일한 방법으로 강제 집행을 요청할 수 있다고 하겠습니다.

상법·부동산법 상담 (213)639-2900

한태호 / 변호사