전문가들이 보는 향후 부동산 시장

주택 구입자에 대한 연방 정부의 세제 혜택 프로그램이 아쉽게도 4월말 예정대로 마감됐다. 다행히 마감 기한 이전에 주택 구입을 계약한 주택 구입자들 중에는 이미 에스크로를 마치고 정부가 약속한 수혜액을 기다리는 구입자들도 있을 것이다. 또 세제 혜택을 받기위한 거래 마감기한인 6월말 에스크로 종료를 목표로 현재 한창 에스크로를 진행중인 구입자도 많겠다. 세제 혜택안에 힘입어 3월에 이어 4월에도 주택 거래가 활기를 띤 것으로 나타났다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 발표에따르면 지난 4월중 잠정 주택매매 지수가 전달보다 약 6% 상승한 약110.9로 집계됐다. 4월 실적은 전년동기대비 22.4% 증가한 것이며 전문가들의 당초 예상 증가율을 5% 웃도는 것으로 주택 시장에는 매우 고무적인 발표였다. 세제 혜택을 목표로 주택 구입을 시도했지만 여러 사정상 기한내 구입에 성공하지 못했다고 해서 아쉬워 할 필요가 전혀 없을 것으로 보인다. 부동산 전문가들에 따르면 설사 세제 혜택을 받지 못했더라도 이를 만회할 주택 구입의 호기가 찾아 올것으로 기대되고 있다.


금리상승-수요 감소-셀러 압박-매물확보
무작정 기다리지 말고 ‘흙속의 진주’찾아야


◇ 주택 구입 호기 찾아온다

전문가들이 곧 주택 구입의 호기가 찾아올 것이라고 믿는 이유중 하나는 주택 가격 상승을 압박하는 여러 요인들이 도사리고 있기 때문이다. 일단 주택 가격 상승 분위기가 반전된다면 다급해진 셀러들이 늘어나 바이어로서는 주택 구입 협상에 여러모로 좋은 조건이 형성될 수 있다는 것이다.

주택 가격 상승을 압박하는 가장 큰 요인으로 전문가들이 꼽는 것은 이자율 상승 가능성이다. 융자 시장 안정화 조치의 일환으로 연방 정부가 그동안 약 1조2,500억달러에 달하는 모기지 담보부증권(MBS)을 구매해 왔으나 이 프로그램을 지난 3월 마감했다. 이후 현재까지 이렇다할 이자율 상승은 보이지 않고 있으나 국책 모기지 은행 프레디맥은 30년 고정 모기지 이자율이 올연말까지 약 5.6%대로 오르고 내년 중반에는 5.8%대로 오를 것으로 예측하고 있다.

일단 이자율 상승이 시작되면 아무래도 주택시장에서 바이어들의 구입 수요가 줄어들 것으로 보여 주택 가격 하락이 예상된다는 것이다. 그동안 주택 구입을 계획해 왔던 바이어라면 이자율 상승 시기와 주택 가격 하락 시기를 잘 맞춰 공략하면 ‘낮은 이자율’과 ‘낮은 주택 가격’이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 시기가 곧 올 것으로 기대된다. 이자율 상승과 더불어 주택 시장에 매물 재고량도 곧 늘어날 것으로 전망되고 있다.

특히 현재 차압절차를 밟고 있는 주택들과 그간 은행에서 보유해 온 차압매물들이 주택 시장에 쏟아져 나오면 주택가격이 하락을 피할 수 없을텐데 그 시기를 올해로 보는 전문가들이 많다. 올리비에 개럿 케이시 리서치 CEO는 “전국적으로 올해 주택가격이 약 10% 정도 하락할 것으로 예측하고 있다”고 말했다.


◇주택 판매가 절실한 셀러를 찾는다

세제혜택 마감기한에 맞춰 주택을 구입하려는 바이어가 많았듯이 이들을 대상으로 주택을 판매하려는 셀러들도 적지 않았다. 하지만 세제 혜택 마감 기한 전에 주택 판매에 성공하지 못한 셀러나 주택 계약 체결이 취소된 셀러들을 찾아 가격 협상에 나서면 성공률을 높일 수 있다.

에이전트에게 MLS상에서 매물의 상황이 세제 혜택 마감 기한을 전후로 어떻게 변동됐는 지를 파악해달라고 요청해 다급한 셀러를 찾는 일에 나서본다. 만약 세제 혜택 마감 전 에스크로를 시작한 매물이 있었는데 동일한 매물이 세제 혜택 마감 후 다시 매물로 주택 시장에 나왔다면 세제 혜택 마감 이후 처음 시장에 나온 매물보다 좀더 판매가 다급한 상황이라고 판단할 수 있겠다.

베리 니스테트 아리조나 바이어에이전트협회 전 회장은 “특히 최근과 같은 주택 시장 상황에서 에스크로가 취소된 셀러들의 경우 커진 실망감 만큼이나 주택 판매가 더욱 절실해 질 수 밖에 없다”고 조언했다.


◇셀러의 심리를 움직인다

맘에 드는 주택을 찾아 가격을 협상중인데 셀러가 가격을 잘 내리려고 하지 않는다면 에이전트를 통해 현 주택 상황을 설명함으로써 셀러의 심리를 움직이는 시도를 한다.

이를 테면 연방정부의 세제 혜택안이 이미 마감돼 바이어들의 주택 구입 수요를 뒷받침해줄 만한 모멘텀이 조만간 오지 않을 것이라던지, 곧 차압 매물이 늘 전망으로 경쟁해야할 매물이 늘 수도 있다고 설명하며 셀러 설득에 나설 수 있다.

또 한가지 방법은 셀러에게 해당 매물과 비슷한 매물을 여러 채 보았다며 주택 시장에 매물 재고량이 늘고 있음을 암시하는 협상 방법도 활용할 수 있겠다.
미치 리박 이홈스 리얼티 네트워크 대표는 “실제로도 매물 재고량이 늘 전망으로 재고량이 늘게 되면 주택 구매 협상시 주도권이 바이어에게 넘어갈 수밖에 없다”고 설명했다.


◇ 매물 선택의 폭을 넓힌다

최근 주택 시장 사정상 맘에 꼭 드는 매물을 찾기가 쉽지 않다. 특히 생애 첫주택 구입자들에게는 매물 선택의 폭이 더욱 줄어들 수 밖에 없다. 주택 구입자에 대한 세제 혜택안 시행으로 인해 주택 구입 수요가 큰 폭으로 늘며 최근 주택 시장에서는 지역에따라 일시적인 매물 부족 현상을 나타낼 수도 있어 매물 쇼핑이 쉽지 않을 수 있다.

이같은 상황에서 생애 첫주택 구입자라면 주택 선택의 폭이 더욱 좁아질 수 밖에 없다.

게다가 조만간 주택 시장에 대거 등장할 것으로 예상되는 매물들이 대부분 숏세일이나 차압 매물 등 급매성 매물 위주여서 단기간내에 맘에 드는 매물을 찾기가 쉽지않을 것으로 보인다. 전문가들은 이럴 때일수록 맘에 드는 매물을 찾을 때까지 무작정 기다리지 말고 매물을 보는 안목을 조금만 넓히면 주택 구입 호기에따른 혜택을 누릴 수 있고 의외로 ‘진흙속 보석’과 같은 매물을 찾을 수 있다고 조언한다.


<준 최 객원기자>


주택 구입 호기가 조만간 다시 찾아올 것으로 기대되고 있다. 최근 재정 상황 악화로 주택을 급하게 처분해야하는 셀러가 많은데 이처럼 주택 판매가 절실한 셀러를 찾아 주택 구입을 시도하면 가격 등의 면에서 유리한 조건으로 구입할 수 있다.


최근 주택 시장의 특성상 급매성 매물이 높은 비중을 차지하고 있다. 매물 선택의 폭을 조금만 넓히면 가격이 저렴하면서도 상태가 그다지 나쁘지 않은 매물을 찾을 수 있다.