3) 숏세일(Short Sale)에서 집의 매매가격은 누가 정하나?
숏세일은 비록 낮은 가격이지만 집을 팔고 그 집을 판매한 금액으로 은행의 빚을 일부라도 갚는 과정이다.

이 때문에 반드시 바이어가 있어야 하고 또한 은행이 인정할 만한 적당한 가격이 되어야 한다. 바이어들의 관심을 끌기 위해서는 가격이 낮아야 하나 너무 낮으면 은행의 손해부분이 너무 크기 때문에 은행에서 거절당하는 경우가 생긴다.

그래서 담당 에이전트와 은행 상담전문가와 상의하여 적당한 가격을 결정하여 시장에 내놓도록 한다. 즉, 숏세일에서의 주택매매 가격은 일단 집주인과 담당에이전트가 결정하여야 한다.

예를 들어, 은행 빚이 40만달러가 있는 집을 숏세일로 처분하고자 하는데, 현재 그 집의 시중가격이 30만달러 정도가 된다고 보자. 바이어를 끌기 위해서 집을 서둘러 팔기 위해 가격을 20만달러로 낮추어 놓는다고 하자.

그러면 여러 바이어들이 사려고 오퍼를 넣을 것이고, 에스크로도 쉽게 오픈할 수 있겠지만 은행 측에서 보면 너무 터무니없이 낮은 가격이어서 은행이 승인을 하지 않을 가능성이 무척 높다.

이럴 경우에는 은행에서 아예 그 오퍼를 거절(Reject)하거나, 가격을 다시 올리라고 제시가격(Counter Offer)로 더 높은 가격을 제시하기도 한다. 이 때, 현재의 바이어가 다시 올라간 가격도 괜찮다고 생각하여 OK하면 그 숏세일이 성공할 수 있는 것이고, 그 가격이 높다고 생각하여 현재의 오퍼를 취소하게 되면, 집주인과 담당에이전트는 다른 예비 바이어를 찾아서 높은 가격으로 다시 은행에 승인을 신청하게 된다.

그래서 처음 숏세일로 주택시장에 나온 매물의 첫 가격, 즉 MLS의 게재(Listing) 가격이 내가 그 집을 살 수 있는 가격이라고 생각하면 안 된다. 그 가격이 은행이 승인을 해 주지 않으면 언제든지 가격이 올라갈 가능성이 있음을 항상 염두에 두어야 한다.

은행이 인정하는 그 집의 적정가격은 숏세일을 할 시점에서 6개월 전 동안 그 지역에서 팔렸던 비슷한 사이즈의 집의 가격을 기준으로 한다. 그래서 은행에서 승인할 가격은 지난 6개월간 팔렸던 매물을 잘 살펴보면 어느 정도 그 가격을 알 수가 있게 되는 것이다.


4) 은행에서 항상 숏세일을 승인해 주는 것인가?

숏세일은 무조건 성공한다고 집주인에게 이야기하는 것은 잘못된 설명이다. 반드시 은행의 승인을 얻어야 가능한 것이기 때문에 은행이 된다 안 된다를 결정하는 것이다.

칼자루는 은행이 쥐고 있지, 숏세일 담당에이전트가 그 성공여부를 결정하는 것이 아니기 때문이다. 가끔 부동산 에이전트가 숏세일 매물을 집주인으로부터 받기 위하여, 그 성공 가능성을 100%, “무조건 되게 해드립니다”라고 말하는 것은 그 시작부터 잘못된 것이 되는 것이다. 숏세일은 은행이 승인해 주는 것이지 부동산에이전트가 해주는 것이 아니다.

특히 처음 집을 사고 난 뒤에, 나중에 집을 담보로 또다시 은행으로부터 돈을 꺼내 쓴 경우, 즉, 2차로 라인 오브 크레딧을 사용한 경우에는 2차 은행의 숏세일 승인까지 받아 내어야 한다.

이 부분이 아주 골치 아픈 문제가 된다. 숏세일을 깔끔하게 성공하고 집을 바이어에게 넘겨주고 집주인은 집에 대한 은행의 빚으로부터 완전하게 해방이 되려면, 1차 은행의 빚과 2차로 꺼내 사용한 은행의 빚까지 모두 정리해야 한다.

그런데 숏세일로 받은 매매가격의 대부분을 1차 은행이 가지고 가고 단지 3,000달러 정도만 2차 은행으로 넘어 가는 관계로 2차 은행의 손해가 1차 은행보다 더 크다. 그래서 단지 3,000달러만 받고는 집주인이 대출해 사용한 십만달러, 십오만달러 등 큰 금액의 대출을 쉽게 포기하면서 승인해 주지는 않는다.

2차 대출금에 대한 해결책은 은행별로 케이스별로 모두 달라 한 가지로 이야기 드리기가 쉽지는 않지만, 일반적으로 2차 은행에다 2차 대출금 잔액의 10%에서 30%를 별도로 지급하여야 하는 경우가 많으니 이를 염두에 두도록 해야 하겠다.

(661)373-4575


제이슨 성 / 뉴스타부동산 발렌시아지사장>