최근 미한국상공회의소(KOCHAM)가 주최한 부동산 세미나가 세계 최대의 상업용 부동산 회사인 CBRE(CB Richard Ellis)의 임원들을 강사로 초빙한 가운데 26일 열렸다. 이날 세미나에는 금호종합금융의 AIG 매각 실무자였으며 월스트릿 저널이 ‘마천루의 여왕’이라고 표현했던 다시 스타콤 부회장과 선임 부사장 버나드 와이츠만, 그리고 한국부 총괄담당인 오종섭 수석 부사장 등의 전문가들이 맨하탄을 중심으로 한 미국의 부동산 경기 동향과 전망, 상용 건물 투자와 매입, 주택 임대 고려사항, 모기지 절차 등에 대해 설명했다. 이날 세미나중 가장 관심 있게 다뤄진 맨하탄 부동산 현황과 투자 요령에 관한 내용을 정리했다.

■ 맨하탄 부동산 현황
2년간의 긴 침체에서 벗어나 미 전국적으로 빌딩 거래와 오피스 렌트 시장은 뚜렷한 상승세로 돌아서고 있다. 이 부분의 총 규모는 2007년 2,061억8,000만달러에서 2008년 530억달러로 급감한 후 지난해에는 150억달러로 더욱 줄어들었지만, 올 1/4분기에는 49억8,000만달러로 지난해의 30%선을 이미 넘어섰다. 그리고 맨하탄은 여전히 전국 오피스 마켓 부분에서 샌프란시스코와 함께 가장 유망한 지역으로 꼽히고 있다. 스타콤 부회장은 “맨하탄 오피스마켓은 사이즈와 밀집도에서 견줄 도시가 없는 지역”이라며 “5만 스퀘어피트(sqf)가 넘는 사무실 건물의 수만 700개가 넘고 300만 스퀘어피트가 넘는 규모도 있다”고 소개했다.

이중 대부분은 미드타운에 집중되어 있다. 7,900만 스퀘어피트의 다운타운과 6,400만스퀘어피트 미드타운 사우스에 비해 타임스퀘어, 식스 애비뉴, 플라자, 파크애비뉴, 5번가, 그랜드센트럴, 펜스테이션을 포함하는 미드타운은 2억2,000만 스퀘어피트 규모의 상용 면적을 갖고 있다. 현재 건물주가 요구하는 렌트는 스퀘어피트 당 55달러42센트로 2년 전 85달러78센트에 비해 크게 낮춰진 상태다. 강사들은 각종 수치를 근거로 상용 부동산 시장이 올해부터 반등을 시작해 최소 몇 년간 상승세를 유지할 것으로 전망했다. 전국 오피스렌트는 2009년 12.2% 크게 떨어졌으나 올해는 2.0% 정도 하락세를 유지하다가 내년에는 1.5% 오른 후 2015년까지 상승세가 이어질 전망이다. 특히 뉴욕 시장은 앞으로 5년간 평균 5~6%의 성장세가 예상된다.

■ 기본적인 고려 사항
투자지역, 투자할 부동산의 유형, 투자의 규모, 장단기 수익전망, 비용과 부채 비율이 기본적으로 고려해야 할 사항이다. 강사들은 “특히 지역과 부동산의 유형은 아무리 세심하게 검토해도 지나치지 않다”고 강조했다. 같은 미드타운의 특정 지역이라 하더라도 블록 하나를 사이에 두고 공실율과 렌트 가격 등 모든 점에서 엄청난 차이점을 나타낸다. 오피스, 멀티 패밀리주택, 인더스트리얼 등 각 유형의 건물들은 또한 모두 각자의 특징(personality)을 갖고 있기 때문이다.강사들은 “투자 후 바로 이익을 기대할 지 혹은 10년 이상 장기적인 전망을 바라볼 지 판단해서 초기 투자액과 부채 비율을 면밀하게 검토할 것”을 주문했다.

전체적인 마켓의 흐름과 정보는 에이전트나 브로커에게 직접 받을 수 있지만, 신문이나 웹사이트 기사와 광고등도 꾸준히 점검해야 객관적인 사항들을 파악할 수 있다. 투자 희망 지역에서 최근에 이루어진 상세한 거래내역 등도 얻을 수 있다.

■ 성공적인 투자 요소
리스의 기간과 형태(Length and ), 테넌트의 크레딧, 일반적인 시장 가격과 비교한 렌트 가격, 로케이션, 건물의 외형, 레버지지 등의 요소를 고려해야 한다. 스타콤 부회장은 특히 “흔히 부동산은 로케이션, 로케이션, 또 로케이션이라고 하지만 나는 그에 못지않게 타이밍을 강조한다”고 말했다. 부동산의 전체적인 사이클을 파악하는 것은 물론 기타 경제 상황들이 어떻게 변화하는 지 충분히 예측해야만 투자가 성공할 수 있다는 것. 그리고 언제나 예측하지 못한 변수가 존재하는 것도 감안해야 한다. 스타콤 부회장은 “테넌트의 신용이 중요하지만 미국의 5대 투자회사였고 맨하탄 금싸라기 빌딩을 통째로 임대하던 리먼 브라더스가 하루아침에 망할 것을 누가 예측했나”라고 말했다.

건물의 내관과 외형 중 “고치고 수리할 수 있는 부분과 고칠 수 없는 부분”을 파악해야 한다. 다른 레노베이션에 아무리 비용을 쏟아 부어도 10피트 이상의 천정높이를 바라는 사람에게 9피트 천장의 오피스를 임대할 수는 없기 때문이다. 스타콤 부회장은 “새 건물일수록 천정이 높고, 천정이 높은 공간을 원하는 것이 추세”라고 설명했다. 투자 대상이 정해지면 최대한 빠른 시간안에 매입 허락을 받기 위한 가이드라인을 충족시키기 위해 필요한 인력을 구성한다. 변호사와 브로커는 기본이고 엔지니어링, 환경, 건축, 조닝에 관한 컨설턴트, 파이낸셜 전문가를 팀으로 꾸린다.

세미나 후 오종섭 부사장은 “대기업 단위가 아닌 일반 한인들에게 맨하탄 상용 빌딩은 아직 현실적인 투자 수단은 아니다”면서 “하지만 소규모라도 상용 부동산에 대한 투자 의향을 갖고 있다면 전국적인 부동산의 흐름들을 아는 것이 필수적이고 모든 부동산은 큰 흐름안에서 결국 같이 움직인다는 점을 설명한 것이 오늘 세미나의 의미”라고 말했다. <박원영 기자>지한 모습으로 강사들의 말을 경청하고 있는 참석자들