곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer
지난 4월초 연방준비위(Federal Reserve)에서 주택 모기지채권 매입을 종료할 때까지만 하더라도 누구나 다 모기지 이자가 30년 고정 기준으로 5.5% 이상까지 올라 갈 것을 예상했다. 그러나 불과 한 달 정도 지나 그리스 재정사태가 터지고 지금은 스페인까지 재정 위기를 맞고 있어 유로화가 급락하고 있다. 이런 이유로 유럽 자본들이 대거 미국 국채 쪽으로 쏠리고 있다. 그리
고 지구 반대편 고국에서 발생한 천안함 사태로 인한 남북이 대처하는 상황은 글로벌 증시를 극도로 불안한 상황으로 몰아가고 이로 인하여 투자 자금들은 보다 안전한 미국 채권으로 우회하고 있는데 오늘 블룸버그 통신으로 보는 미국 10년 만기 국채 채권 수익율이 무려 3.19%까지 내려갔다. 국채 수익율과 연동하는 모기지 이자율은 당초 예상과는 달리 30년 고정 기준으로 4.75%, 15년 기준으로 4.25%까지 내려갔다. 항상 한쪽의 위기는 다른 쪽의 기회를 만들어 주는 것처럼 이런 불안정한 주변 사태는 또다시 모기지 시장에 저금리의 호기를 가져 왔다. 이런 상황 속에서 지혜로운 주택구입과 융자 방법을 알아본다.

얼마 전 한 고객으로부터 융자 상담을 받았다. 뉴욕 롱아일랜드 학군이 좋기로 유명한 S지역에 렌트를 살고 있는 고객인데 바로 그 지역에서 믿기지 않은 가격으로 주택 구입 계약을 맺었다. 구입 금액은 35만5,000달러인데 필자가 이 지역이 이런 가격이 나올 수 있는가 의심할 정도로 좋은 가격으로 구입하게 되었다. 고객의 상황은 이렇다. 지금 은행에 7만 달러 정도 준비가 되
어있고 본국에서 주택구입 명목으로 예치해둔 15만 달러를 조만간 송금 받아 50% 이상 다운을 할 것이라고 했다. 그리고 구입하고자 하는 S지역은 좋은 학군인데 이로 인해 세금이 너무 비싸다는 것이다. 거의 연간 1만 달러 이상을 내야 한다. 그래서 고객은 자녀가 고등학교를 마칠 때까지인 5년 정도만 이곳에서 살다 다시 이사를 할 계획으로 5/1 ARM(Adjustable Rate
Mortgage)을 얻고자 했다. 5/1 ARM 융자란 30년 상환에 5년 동안만 이자가 고정이고 5년 이후부터는 매년마다 시장 이자에 따라 변동되는 변동모기지 일종이다. 현재 5/1 ARM이자는 무려 3.75% 까지 내려가 있으니 50% 다운을 하고 이렇게 이자를 받게 되면 지금 내고 있는 렌트비보다 더 적은 월페이먼트로 내 집 장만이 되는 것이다. 이런 배경으로 필자는 고객과 아래와 같이 상담을 해드렸다.

1.첫째 낮은 장기 고정 이자를 놓치지 마라
5/1 ARM 융자의 이자인 3.75%는 너무나 괜찮은 이자다. 하지만 이것은 단순히 5년밖에 고정이 되지 않는다. 현재 30년 고정 이자는 4.75%로 1% 정도 비싸기는 하지만 이것은 30년 동안 고정이 되는 이자이다. 매달 봉급을 받아서 생활하는 고객은 잘 모를 것이다. 4.75%로 30년 고정이 되는 이자가 얼마나 큰 혜택을 주는지를. 만약 한인들이 주로 하는 델리나 세탁소 네일
가게를 하기 위해서 비즈니스 융자를 한번 받아보면 얼마나 요청하는 서류가 많고 주택 모기지 융자에 비해 이자가 얼마나 높고 불리한지 알 것이다. 낮은 금리가 제공되면 항상 장기 고정을 선택하는 것이 현명하다. 30년 고정이 4.75%이면 초유의 낮은 금리이다.

2.둘째, 은행 돈을 이용해라
상기 고객은 굳이 50%를 다운해서 융자를 얻을 필요가 전혀 없다. 20%만 다운을 하더라도 융자를 얻을 수 있을 뿐더러 굳이 환율이 올라가고 있는 시점에서 뭉칫돈을 송금 받아서 다운할 이유가 없다. 특히 이 고객은 구입 가격이 워낙 좋아 20% 다운을 하더라도 학군이 좋은 S지역에서 지금 내고 있는 높은 렌트비와 모기지 월페이먼트가 별 차이가 나지 않았다. 설령 20% 다운을 하고 월페이먼트가 부담이 된다고 한들 기존에 다운하려고 준비된 자금이 있으니 무엇이
그리 걱정이 되겠는가? 아직 젊은 고객은 살아가며 월페이먼트가 약간의 긴장을 주며 생활의 활력소가 충분히 될 것이다. 그리고 그 많은 돈을 다운으로 묻어두는 것보다는 그 자금으로 본인이 직접 비지니스를 시작할 수 있는 기반이 될 가능성을 열어두는 것이 나을 것이다. 5년이란 짧지 않는 세월동안 새로운 창업의 기회가 꼭 찾아 올 것이다. 그런 기회를 스스로 놓치는 우를 범하진 말자.

3.셋째 5년뒤를 생각해라

이것이 가장 중요한 것인데 만약에 5/1 ARM으로 융자를 얻었다고 하면 거의 70~80%는 5년
뒤에 주택을 팔거나 그렇지 않을 경우엔 재융자를 선택해야 할 것이다. 하지만 30년 고정으로
얻어 놓으면 우선 심리적으로 모기지 이자에 대해 안심이 된다. 또한 5년 뒤에 주택을 팔지 그냥 놔둘지에 대한 선택이 좀 더 자유로울 것이다. 그렇다면 이런 방법도 한번 고려해 볼 수 있을 것이다. 5년 뒤에 자녀가 학교를 마치고 특별히 학군이 비싼 S지역에 살 필요가 없다고 하자. 그렇다면 그때 가서 굳이 이 주택을 처분하지 않고 렌트를 줄 수도 있다. 현재 고객이 이
지역에서 렌트를 내고 있는 것이나 20% 다운을 하고 30년 고정 모기지로 얻은 월페이먼트가 비슷하다고 하면 5년 뒤면 학군이 좋은 이지역의 렌트비는 아마 월페이먼트를 상회할 수도 있을 것이다. 필자가 주택 융자업을 하면서 깨달은 것은 렌트를 주는 주택은 무조건 2가지 중 한 가지 조건은 충족돼야 하는데 그것은 교통이 편하거나 학군이 좋아야 한다는 것이다. 이런 조건에서 렌트를 놓는다면 거의 말썽 없이 투자용 주택을 유지할 수가 있다. 지금 생각으로 5
년 뒤를 결정해 버리는 우를 범하지 말자

다시 정리하면 이 고객은 20%만 다운하고 5년 동안 살고 해당 주택은 렌트를 주면 산술적으로 그때 가서 남아 있는 자금으로 또 하나의 주택을 장만 할 수 있다는 것이다. 그리고 7만달러 가량 투자한 주택은 렌트로 계속 돌아가다 그 시간이 지나면 그냥 주택 하나가 생기는 것이다. 그리고 30년 정도 지나면 주택은 좀 더 허름해지더라도 최소한 2배 이상은 가치가 올라가 있을 것이다.

눈앞에 낮은 이자율에만 현혹되지 말고 길게 그리고 깊게 보는 안목이 필요하다. 필자의 설득으로 이 고객은 30년 고정으로 4.75%로 락인을 하였고 클로징을 기다리고 있다. 물론 6월말까지 클로징을 해서 해당되는 세금 혜택 $8000또한 챙길 것이다.