건물주가 리스 갱신을 거절하는데

<문> 소규모 상점을 운영하고 있는데 이제 6개월이 지나면 현재의 리스 기간이 만료되고, 새로운 리스를 연장할 수 있는 옵션 조항도 없습니다. 요즈음의 불경기와는 관계없이 장사도 잘되고 사업전망도 괜찮은 편이어서 계속 사업체를 운영하고 싶은데 건물주가 까다로운 조건을 내세우며 새로운 리스에 동의를 하지 않고 있습니다. 새로운 장소로 이전하게 되면 그동안 쌓아둔 고객도 잃을 것 같고, 이전 비용도 많이 들것 같습니다. 건물주가 일방적으로 새로운 리스를 거부할 수 있는 것인지 알고 싶습니다.

<답> 사업체 건물 리스에서 많이 나타나는 경우라 하겠습니다. 대부분의 경우 리스 연장 옵션 조항이 있어서 특별한 결격 사유가 없는 한 계속해서 사업체를 운영할 수 있으나, 그 옵션 기간 마저 다 사용했을 경우 귀하와 같이 난감한 처지에 놓이게 됩니다.

리스 기간이 끝나면, 건물주는 더 이상 귀하에게 리스를 연장해 주어야할 의무는 없습니다. 건물주는 귀하에게 퇴거를 요구할 수 있고, 불응 시에는 소송을 통하여 강제로 퇴거시킬 권리도 있습니다.

따라서, 사전에 충분한 시간을 갖고, 미리 미리 새로운 리스조건을 합의해 놓는 것이 현명하다 하겠습니다. 지금 현재 귀하의 경우는 건물주가 요구하는 조건이 무엇인지 잘 알아보시고 그 요구 사항이 부당하지 않는 한 합의를 하도록 하는 것이 좋을 것 같습니다.


사업체 매매 ‘오너 캐리’ 담보 설정은

<문> 그 동안 운영해오던 사업체를 아는 사람에게 양도하려고 합니다.

양수인이 크레딧이 좋지 않아서 은행 대출을 받기 힘들 것 같아 절반은 현금으로 받고 나머지 절반은 10년간 분할 상환 (오너 캐리)으로 받고자 합니다. 분할 상환금을 보장할 수 있는 방법과 담보 설정 방법에 관하여 알고 싶습니다.

<답> 융자금액, 또는 제삼자로 부터 차용한 금액에 대하여 담보를 설정하는 방법은 일반적으로 부동산이나 기타 사업체와 같은 동산에 설정하는 방법 두가지로 나누어 설명할 수 있습니다. 부동산 구입이나 매매 시에는 주로 융자금액에 대한 신탁증서 (Deed of Trust)를 등기함으로써 답보를 설정하고, 사업체등과 같이 그밖의 동산에 대해서는 UCC라는 서류를 등기하게 됩니다.

그러나 이는 담보를 설정할 수 있는 대상에 대한 구분일뿐이며, 사업체 매매시에도 분할 상환금에 대하여 차용인으로 부터 여러 가지 부수적인 별도의 담보 제공을 요구할 수는 있습니다.

예를 들면 구입하는 사업체의 분할 상환금에 해당하는 액수 만큼 구매자의 다른 부동산에 신탁증서에 의한 자발적 저당을 설정할 수 있고, 부동산이 위치한 해당 카운티의 등기소에 등기를 함으로써 효력이 발생합니다.

마찬가지로, 부동산을 매매하는 경우에도, 오너캐리를 요구하는 사람의 다른 사업체에 별도의 UCC저당을 설정할 수 있는 것입니다. 이는 사업체 매매 계약시 에스크로 내용에 분할 상환금에 대한 UCC-1 설정을 명시하여 이를 주정부의 Secretary of State에 등기 하시면 됩니다.

일단 이를 등기하게 되면, 구매자는 귀하의 동의나 허락없이 다른사람에게 사업체를 양도할 수 없으므로 분할 상환금이 완납될 때 까지는 귀하의 사업체에 대한 권리가 보장된다고 하겠습니다. 우선 순위에 차이는 있으나 그 해당 부동산이나 사업체의 최초의 매입자금, 또는 이미 등기된 다른 융자 저당 다음으로 우선 순위를 가질 수 있게 됩니다.

강제적 저당, 즉 재판 판결에 의한 저당이나 다른 채무에 의한 저당과는 달리 채무자가 파산한다 하더라도, 모기지 다음으로 지불 받을수 있는 바람직한 방법이라 하겠습니다.


불경기로 사업체 닫고 리스 포기하려면?

<문> 시내에서 소규모 자영업을 하고 있습니다. 현재 약 3년 정도 잔여 리스 기간이 남아있는데, 불경기로 인해 렌트비조차 감당하기 힘들어 폐업을 하려고 합니다. 리스를 일방적으로 해약할 수 있는지, 손해를 최소한으로 줄일 수 있는 방법을 알고 싶습니다.

<답> 리스 계약을 위반하게 되면, 궁극적으로 리스 기간동안의 렌트비에 해당하는 금액과 변호사 비용 등에 대해 책임을 지게 됩니다.

귀하와 같은 경우 크게 두 가지 선택이 있다 하겠습니다. 다른 사람에게 리스를 양도나 재임대로 인계하거나 또는 자진해서 건물주에게 리스를 반납함으로써 건물주에게 손해를 최소한으로 줄일 수 있는 기회를 주는 것입니다. 리스를 양도할 적임자를 찾기 힘들 경우, 후자를 택해야 하는데, 리스를 자진 반납했다고 해서 책임이 면제되는 것은 아닙니다. 다만, 무작정 리스를 포기했을 경우 일방적으로 모든 손해 배상을 해주어야 할 가능성이 있는데 비해, 후자인 경우, 건물주도 합리적인 범위 내에서 새로운 입주자를 찾아 리스를 주도록 노력해야하는 의무가 생긴다는 점에서 차이가 있다 하겠습니다.

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한태호 / 변호사