요즘 이자가 50년만에 최저로 내려갔다고 한다. 30년 고정이자가 5% 아래에 내려간지가 벌써 몇 달 째다. 어떤 분은 Chase Bank에서 30년 고정 이자를 4.375%에 했다고 자랑 하며 다니시기도 한다. 잘 알아보니 따로 은행에 융자금액의 1%를 따로 프레미엄으로 내셨다고 조용히 말씀하셨다.

누구나 좋은 이자를 열망하고 있다. 특히 요즘같이 힘든시기에 단돈 몇 백 불이라도 페이먼트가 준다면 적어도 자동차 한 대 월부금은 될 것이다. 융자금액이 $300,000이고 이자가 약 2%정도 차이 난다면 매달 $400 정도를 절약할 수 있다. 하지만 계속되는 모게지 연체로 은행 문턱이 높아져 있는 것도 사실이다. 최상의 융자를 받기위한 방법을 4가지로 요약 한다.

1. 융자의 자격조건이 되는지 점검한다. - 요즘은 수입만 많다고 좋은 이자를 얻는 것이 아니다. 수입증명은 아주 당연한 것이고 집에 충분한 Equity와 적어도 740점 이상의 크레딧이 되어야 한다. 특히 콘도를 재 융자 하려면 집에 Equity가 25% 이상은 되어야 한다. 만약 그렇지 않으면 융자금액의 0.75%를 추가로 지불해야 한다. Original File일 경우 총 수입에 대한 총 페이먼트의 비율이 55%까지 봐 주던 것이 요즘은 41%로 내려가 있다.

즉 수입이 매달 $10,000이라면 주택 융자 페이먼트, 재산세, 보험, 자동차 페이먼트 등등 모두 포함해 매달 $4,100이 넘어가면 융자가 힘들다.

2. 2곳 혹은 3곳 정도 이자를 Shopping 하여 융자를 신청한다. - 아무리 크레딧이 좋고 수입이 확실하다 하여도 각각의 은행들은 서로 다른 기준으로 융자신청인을 보기 때문에 어떤 은행에서는 위험 부담이 많은 borrower로 여겨질 수도 있고 다른 은행에서는 환영 받으며 좋은 이자로 융자를 받을 수도 있다.

꼭 큰 은행이라고 최저의 이자를 제공하는 것은 아니다. 규모가 적은 Local Bank가 Major Bank보다 아주 낮은 이자를 제공하는 경우도 종종있다.

3. Point를 지불하고 이자를 낮추는 것도 고려하라. -보통 이자를 0.25% 추가로 더 낮추려면 융자point를 1.0% 더 지불하면 된다. 만약 융자금액이 $300,000이라면 1%인 $3,000을 더 지불하면 이자를 0.25%정도 더 낮게 받을 수 있다는 뜻이다. 여기서 주의할 점은 집에 얼마간 더 살 것인지 심사숙고 해볼 필요가 있다. 적어도 5년 이상 머무를 계획일 때 돈을 추가로 지불하고 이자를 낮추는 것이 바람직하다.

장기로 머무를 계획이 없는 경우 이자를 사서 싸게 얻는 것은 무의미하다.

4. 어느 정도 이자면 만족할 것인지 먼저 목표를 정하라 - 물론 이자를 자신이 생각하던 것보다 더 싸게 얻는다면 그것보다 더 좋은일이 없겠지만 조금 더 이자를 싸게 얻기위해 욕심을 부리다 목표했던 이자를 놓치는 경우도 종종 있다.

자신이 4.75%면 만족하겠노라고 했다가 나중에 욕심이나서 4.5%아니면 하지 않겠다고 고집을 부렸다 가정하자. 경기가 낳아지면서 Inflation의 우려가 시장에 증폭되며 하루 아침에 이자가 5%를 넘어간다면 재 융자는 물 건너 간 이야기가 될 수 있다. 포물선의 최하는 딱 한 점이기 때문에 최저를 고집하는 것은 현명하지 않다.

좋은 이자로 융자를 받으려면 미리미리 자신이 제출하여야 할 서류들을 창기는 것이 좋다. 3개월 은행 스테이트먼트, W2 for 2 years, pay stub for current one month, IRA statements, Source of Down payments 등등 미리미리 준비하면 은행에서 융자 심사 받는 기간을 많이 줄일 수 있다. 특히 집을 사려 한다면 모든 크레딧으로 사는 것들을 융자가 다 끝날때까지 중단 하여야 한다.

요즘은 은행에서 융자 심사할 때 한번 크레딧을 띠고 나중 펀딩할 때 한번 더 조사하므로 집 융자가 아직 끝나지 않았는데 가구를 사거나 자동차를 뽑는것은 융자를 거절당하게할 위험이 있다


브라이언 주 / 뉴욕융자 대표
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