지난 주에 이어 이번 주에도 계속 이해하기 쉽고 읽기 쉬운 숏세일이야기를 들려드립니다.

3) 숏세일(Short Sale)에서 손해 본 은행이 집주인에게 그 손해를 청구하지 않을까?

숏세일을 하게 되면 은행이 당연히 손해를 본다. 지난 주의 예로 보면, 1차 은행은 집주인에게 40만달러를 대출해 주었는데, 집값은 30만달로 매매가 되어서 에스크로가 끝났다. 그 30만달러 중에서 각종 수수료를 제외하고 약 27만달러 정도 밖에 1차 은행이 가지고 가지 못한다. 은행 자체로서도 약 13만달러가 손해가 났으니, 그냥 덮고 넘어가지는 않을 것이다. 은행 자체에서도 손실처리를 하는데, 그 금액을 집주인에게 월급을 준 것처럼 처리한다. 집을 팔고 난 그 다음 해에 은행에서, 작년에 집주인에게 13만달러를 지급해 주었으니 올해에 당신이 세금보고할 때, 이 금액을 개인소득으로 잡아서 그 만큼 세금을 더 내라고 1099 Form을 메일로 보낸다.

13만달러를 급여로 받아서 이를 세금으로 낸다면 20%만 잡아도2만6천달러를 내야 하는데, 그 돈이 어디 있나? 월페이먼트도 힘들어 그 소중하던 내 집조차 던지듯 팔고 나왔지 않나.

그래서 연방정부에서 이를 위해 2007년에 특별법을 내놓았다. 이것이 “The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act and Debt Cancellation”이다. 즉, “주택자금의 부채경감에 대한 특별법”이 되겠다. 즉, 주택대출을 받은 집주인이 어려운 경제사정 등으로 인하여 경매, 숏세일 등으로 집을 처분하였을 때, 은행빚을 모두 갚지 못하여서 은행이 손해를 입어서 집주인에게 그 금액을 손실처리(1099 Form)한 경우, 그 집이 실거주지인 경우 부부 1인당 백만달러, 부부 합해서 200만달러까지 세금을 물지 않아도 된다. 2012년까지 유효하다.

그러면, 실거주지가 아닌 렌트를 준 인컴프라퍼티(Income Property)인 경우에도 그 세금의 경감이 가능하다. 처음 샀을 때와 차후 숏세일, 경매 등으로 손해를 본 경우, 그 손해 차익과 실 경비 등을 차감하고 정리하면 실제로 세금을 내는 경우는 그리 많지 않을 것이다.

세금문제는 개개인의 경우가 모두 다르기 때문에 우리 애독자 여러분들의 담당 CPA께 문의하시면 상세하게 일러드릴 것이다. 혹 가끔 몇몇 독자께서 우리 CPA는 그건 그렇지 않고, 또 그렇게 할 수 없다고 하는데 어떡하지요 라고 질문을 하기도 하는데, 그러면 대답은 단 한 가지, CPA를 바꾸셔야 한다. 잘 알고 잘 해결해 드리는 CPA로 바꾸시기 바란다.

4)그럼 숏세일(Short Sale)은 언제부터 시작하는 게 가장 좋을까?

월페이먼트가 한두 달 밀리고 나면 쉴 새 없이 은행에서 전화가 오기 시작한다. 이른 아침부터 토요일 일요일 할 것 없이 친절하면서도 끈질기게 전화가 온다. 왜 페이먼트가 밀렸느냐 이름이 뭐냐 집주소가 어디냐 전화번호가 뭐냐 오늘 일부라도 낼 수 있느냐 별별 것 다 묻는다. 일일이 다 대답해 주려면 너무 피곤하니까 조금만 대답하다가 바쁘다고 끊어도 된다. 또 전화가 올 것이니까! 이런 전화가 이젠 힘들다 할 때가 숏세일을 시작할 때다.

실제 은행 자체의 업무처리 순서로 보면, 우선 월페이먼트가 밀리고 3개월이 지나면 NOD (Notice of Default)가 등기 우편으로 날아온다. 이는 이제 페이먼트가 일정 기간 밀려서 은행이 독촉을 계속 했지만 더 이상 페이먼트를 못하고 있으니 이제부터 변호사 등을 통하여 경매(Auction)와 같은 법적 강제조치를 취하겠다고 하는 통보가 되겠다. 이 NOD를 받고 3개월이 지나면 드디어 경매를 실시하겠다고 하는 통보, 즉 NOT(Notice of Trustee’s Sale)가 날아온다. 그 경매기일까지 무슨 조치를 취하지 않으면 우리 집은 즉시 경매가 된다. 경매로 팔리고 나면 다시는 우리 집을 다시 회수하지 못한다.

그래서, NOD를 받았을 때, 또는 페이먼트가 밀리고 2, 3개월쯤이 숏세일을 시작할 가장 적당한 시기라고 생각한다. 그러면 숏세일이 끝나는 시기와 경매가 실시되는 기일과 거의 맞아 떨어지게 된다.
(다음 주에도 계속해서 “이해하기 쉬운 숏세일 강의”를 연재하도록 하겠습니다)
(661)373-4575


제이슨 성 - 뉴스타부동산 발렌시아지사장