홈 인스펙션은 주로 주택 바이어(Home Buyer)의 요청으로 이루어지고 있다. 물론 융자회사의 요청으로, 주택융자(Home Loan)의 전제조건으로, 셀러(Seller)가 마켓에 주택을 매물로 내놓기 전 혹은 주택소유주들의 사전예방차원에서 실시되기도 한다. 홈 인스펙션은 집의 가치(Value)를 측정하는 것이 아니라 주택이 안고 있는 결함(Material Defect)을 검사하기 위한 차원에서 이루어진다. 주택검사는 육안검사(Visible Inspection), 즉 육안으로 확인 가능한 검사로 실시되기 때문에 문제의 심증은 가나 실상 보이지 않는 곳에 내재하고 있는 문제점들의 구체적 확인에는 그 한계가 있다.

왜냐하면 보이지 않는 곳의 문제점은 그 의심이 가는 곳이나 부분을 해체하거나 특수장비 등의 협조 없이는 확인이 용이하지 않은 경우가 많기 때문이다. 이러한 경우 인스펙터는 인스펙션 보고서(Inspection Report)를 통해 바이어에게 전문 건축업자(General Contractor) 혹은 분야별 전문가(Specialist)를 통해 재확인하도록 권고한다. 이러한 과정은 마치 내과의사가 육안으로 병
세를 확인한 후 구체적 확인을 위해 레이저 전문가에게 가도록 권유하는 것과 유사하다고 보면 된다.

인스펙터들은 인스펙터와 바이어간 사전검사동의서(Pre-Inspection Agreement)서명 없이는 절대 인스펙션을 실시하지 않는다. 왜냐하면 검사에 포함되어 있는 영역과 포함되지 않은 영역에 대한 사전인지와 동의를 필요로 하기 때문이다. 또한 검사에 대한 보증(Warranty 혹은 Guaranty)이란 용어를 사용하지 않는다. 그 이유는 육안검사의 한계성과 보이지 않는 곳, 혹은
숨어 있는 곳, 고의적으로 감추어진 곳이나 부분의 검사는 사실상 어렵기 때문이다.홈 인스펙션 자체는 주택의 전반적 상태에 대한 평가를 위주로 하나 기술적으로 총망라한 검사(Technically Exhaustive Inspection)가 아닌 일반적으로 육안으로 확인된 검사당일의 상태(Visible and apparent condition of the structure and its components on the date of the
inspection)를 명시하는 것이며 향후 발생할 수 있는 상태의 예측(Prediction of future condition)을 위한 검사가 아니라 주택의 가치에 구체적으로 영향을 미칠 수 있는 결함, 즉 실질적이고 구체적인 결점과 위험상태(Material Defect and Risk)에 대한 검사의 취지에서 이루어기 때문이다.

간혹 지붕(Roof)등 주택구조물의 수명이 거의 다 한 것을 결함으로 인지하고 있으나 인스펙터는 이를 결함으로 표현하지 않고 수명이 거의 다한 상태(Near, at or beyond the end of the normal useful life)로 표현한다. 한 예로 아스팔트 지붕의 정상적 수명은 지역, 재질, 날씨 등에 따라 짧게는 15년에서 30년 이상 지속하나 그 수명이 다하면 교체해주어야 하는 구조물 중의 하나이기 때문에 결함으로 표현하지 않는다.

많은 분들이 주택의 미적상태(Aesthetic 혹은 Cosmetic Condition)도 검사항목 중의 하나로 이해하고 있으나 이는 인스펙션의 결점에 해당하는 항목이라기보다는 취향(Matter of Taste)에 관한 내용으로 간주되어 인스펙션 보고서에 결함의 이유로 명시하지 않는다. 간혹 “이 집의 가격은 어느 정도 될 것 같아요?”하는 질문을 하시는 분들이 있다. 아시다시피 인스펙션은 주
택의 시장가격(Market Value)이나 시장성(Marketability)을 결정하기 위한 보고서라기보다는 주택의 현재의 결함상태를 주 검사대상으로 하고 있다. 따라서 홈 인스펙션은 집을 사라, 마라하지 않는다. 즉 인스펙터는 결정의 당사자가 아니다.

인스펙션을 하다보면 간혹 인스펙션이 어려운 상황(Not Readily Accessible Condition)에 접하게 되는 경우가 왕왕 있는데 한 예로 다락방(Attic)이나 마루 밑 공간(Crawlspace)의 경우 구조와 누수(Leak)상태를 확인하는데 중요한 단서를 제공하는 곳임에도 불구하고 들어갈 수가 없어
먼 발치에서 육안 확인 외에는 구체적으로 정밀하게 근접 확인할 수 없는 경우가 종종 있다.인스펙션을 조례(Code)나 규정(Regulation)준수를 집행하는 것으로 오해하는 분들이 있다. 그렇지 않으며 결함의 상태여부 확인을 주목적으로 하고 있다. 그 외에 집안공기 청정도, 물의 오염도, 전자파, 납성분, 기타 환경문제 등은 일반 인스펙션 항목이 아니라 해당 전문가에게 의뢰하는 필요에 의한 옵션항목이다. 구체적 검사를 위해 인스펙터가 카펫을 뜯어낸다든지 가구나 냉장고 등을 옮기지 않을 뿐만 아니라 특히 간혹 빈집의 경우 보일러 등이 완전히 꺼져 있는 경우가 있는데 이러한 경우 그 작동 여부를 확인하기 위해 인스펙터가 직접 작동시키지 않는다. 또한 인스펙션이 불가능한 위험한 상황이라고 판단되면 인스펙터는 인스펙션을 하지 못한 사유를 보고서에 구체적으로 설명한다.


뉴욕주 공인 홈 인스펙터 김 형 민