연방정부의 주택 구입 세제 혜택을 받기 위해 지난달 말 프로그램 마감 직전 막차를 탄 주택 구입자들이 많다. 4월30일 이전 주택 구입 계약을 체결하고 6월30일 이전까지 거래를 마감하면 첫 주택 구입자는 최고 8,000달러, 주택 재구입자는 최고 6,500달러까지 세제 혜택을 받는다. 대개 에스크로 기간이 30일인 점을 감안하면 두달이라는 기간이 주택 거래를 마감하기에 충분한 것처럼 여겨진다. 하지만 최근 여러가지 이유로 주택 거래가 중간에 취소되거나 지연되는 경우가 허다하다. 까다로워진 융자 규정상 융자가 최종 발급될 때까지 안심할 수 없고 감정가도 적정한 수준으로 나와야 바이어, 셀러간 마찰을 막아 주택 거래 지연을 방지할 수 있다. 4월30일 이전에 에스크로를 시작했다 하더라도 이같은 이유들로 자칫 잘못하다가는 세제 혜택을 받기 위한 에스크로 마감기한인 6월30일을 훌쩍 넘기기 쉽다. 에스크로를 지체없이 정해진 기간 내에 안전하게 마감하기 위한 요령 몇가지를 소개한다.


주택감정·타이틀 점검 돌발변수 대비를


◇ 에스크로 마감 예정일을 앞당긴다

에스크로 마감 예정일을 앞당겨 잡는다. 세제혜택을 받기 위한 마감기한일인 6월30일로 에스크로 마감 예정일을 정하지 말고 적어도 6월 중순 이전으로 예정일을 잡고 거래를 진행한다. 만약 6월15일로 에스크로 마감일을 정했다가 사정상 며칠 연기해야 한다면 셀러와 바이어 간 합의를 통해 에스크로 수정안을 작성할 수 있다.

또 에스크로 마감일을 주중이나 월중순으로 정하면 예상치 못하게 발생하는 거래 지연도 예방할 수 있다. 대개 에스크로와 타이틀 등 주택 거래 관련 업무는 주말이나 월말에 쇄도하는 경우가 많다.

따라서 주말이나 월말에 무리하게 에스크로를 마감하려다 보면 뜻하지 않게 거래가 지연될 수도 있어 세제혜택 마감 기한을 놓칠 수도 있다.


◇ 타이틀 점검은 미리 미리 마친다

주택 거래 때 빼놓을 수 없는 절차 중 하나가 셀러의 소유권 서류를 점검하는 것이다.

소유권 관련사항을 점검하는 것은 물론 주택 구입 후 소유권에 영향을 미칠 수 있는 각종 저당권 설정 내용도 확인하는 절차다. 타이틀 관련 서류를 에스크로 시작과 동시에 발급 받아 차분하게 검토한다. 뒤로 미루다 타이틀 검토 마감기한에 쫓기다보면 아무래도 타이틀 상의 특이사항을 놓칠 가능성이 높아진다. 타이틀 검토 마감기한 직전 특이사항을 발견했다 하더라도 이에 대한 수정을 요구하려면 아무래도 주택 거래 지연을 피할 수 없게 된다.

융자, 재산세 등과 관련된 대부분의 저당권은 소유권 이전 전에 말소되어야 한다. 하지만 저당권 외에도 주택 경계와 관련된 점검도 빠뜨려서는 안된다. 만약 이웃이 건축한 구조물이 사려고 하는 주택의 경계선 내부에 일부 포함된 것이 발견됐다면 이같은 문제도 에스크로 마감 전 말끔히 정리되어야 하는데 지연을 초래할 수밖에 없다. 따라서 타이틀 관련 서류는 에스크로 개시 즉시 발급받아 꼼꼼히 점검해야 불필요한 지연을 막는데 도움이 된다.


◇ 지역 전문 감정 평가사를 물색한다

최근 주택 거래를 무산 시키는 가장 흔한 이유 중 하나가 바로 낮은 감정가이다. 계약 금액보다 주택 감정가가 낮게 나올 경우 셀러와 바이어간 다시 가격 협상을 하느라 시간이 지연되고 최악의 경우 거래 자체가 아예 무산된다.

융자를 받아 주택을 구입하는 경우 거의 대부분 주택 감정을 의뢰하지만 그렇지 않고 전액 현찰로 주택을 구입하는 경우에도 적절한 시세인지 확인하기 위해 감정 평가를 의뢰할 수 있다.

최근 한층 ‘빡빡해진’ 주택 융자 대출 규정상 은행 측에서 감정 평가때 낮은 잣대를 적용해 감정가 낮게 나오는 경우가 흔하다. 주택 가격이 ‘조만간 회복’ 보다는 하락 또는 당분간 현 상태를 유지할 것이라는 쪽에 무게가 실리는 분위기도 은행들이 감정 평가때 낮은 잣대를 들이대게 하는 이유이기도 하다. 낮은 감정가의 또 한 가지 이유는 감정 평가사가 지역 사정에 밝지 않을 때 발생할 수 있다.

주택이 위치한 지역에서 주택 감정 경험이 전무하거나 지역의 주택 시장을 잘 이해하지 못하는 감정 평가사가 엉뚱한 기준을 적용해 주택 감정에 나설 경우 낮은 감정가로 인해 주택 거래가 지연되거나 무산될 수도 있다. 따라서 주택 감정사를 고를 때 경험이 풍부한 것은 물론 지역 주택시장 사정에 정통한 감정사를 선정하는 것도 중요하다.


■ 에스크로 마감 전 불필요한 지출 중지를
차량·가구 구입 등 주택구입 이후로

낮은 감정가와 함께 받기로 한 융자가 제때에 나오지 않아 거래가 지연될 수 있으니 사전에 주의한다. 빡빡해진 주택 융자 대출 규정에 따라 최근에는 은행들이 융자 최종 발급을 앞두고도 융자 신청인의 재정상황을 재점검하기도 한다. 융자 승인을 받고 나서 기타 물품을 할부로 구입하게 되면 개인 부채비율 상승을 초래해 융자 신청인의 재정 상태가 악화될 수 밖에 없다.

이때 은행이 악화된 재정상태를 발견하고 융자 발급을 미루거나 취소시키면 세제혜택은커녕 주택 구입을 코앞에서 날리게 된다. 은행 측에서 신청인의 재정 상태 악화를 이유로 다운페이먼트 금액을 추가하라고 주문할 수도 있다. 또 첫 번째 은행에서 융자 발급이 거절될 경우 다른 은행문을 두들겨 융자 신청을 재개해야 하는데 이렇게되면 주택 거래 지연은 불보듯 뻔하다. 차량 및 가구를 반드시 구입해야 한다면 주택 거래를 완료한 후로 잠시 미뤄야 정해진 기간 내에 에스크로를 안전하게 마감할 수 있다.


<준 최 객원기자>


에스크로를 오픈했다고 해서 마음놓고 있다가는 자칫 거래 지연으로 세제 혜택을 놓칠 수 있으니 주의한다. 에스크로 마감 예정일을세제혜택 마감 직전으로 정하지 말고 여유있게 정하는 것도 에스크로를 제때에 마감하는 좋은 방법이다.

첫 주택 구입자에게 제공되는 세제지원을 받기 위해 지난달 주택 구입이 크게 늘었다. 에스크로 오픈 후 융자, 감정, 타이틀 조회 등의 과정을 미리 점검해야 거래 지연을 방지할 수 있다.