PTFA법안, 퇴거 소송으로 부터 세입자 보호


<문> 약 6개월전 단독 주택을 1년 기간으로 임대하여 살아오고 있습니다. 지난 1월 중순, 제가 살고 있는 주택이 융자 은행에 의해 차압이 되었다며, 90일 이내에 퇴거할 것을 요구하는 통보를 받았습니다. 저는 매달 렌트비도 잘 내왔고, 또한 개인 사정상 임대계약이 끝나는 기간까지는 현재의 주택에서 살고 싶은데, 은행측 변호사는 본인의 요청에 대해 아무런 대답을 주지 않고, 퇴거소송장을 보내왔습니다. 제가 취할 수 있는 법적대응 방법은 어떤 것이 있는지 알고 싶습니다.

<답> 일반적으로, 차압된 주택의 새로운 주인은 60일 기간의 퇴거 통지서를 보내고, 이에 따르지 않을 경우 퇴거소송을 신청할 수 있었습니다. 그러나, 2009년 5월 20일부로 발효된 새로운 연방법 “Protecting Tenants at Foreclosure Act of 2009” (PTFA)에 따라 차압된 주택의 새로운 주인은 그 주택에 살고 있는 세입자에게 90일 기간의 퇴거통지서를 발송하게 되어 있습니다.

이법안의 목적은 세입자나 차압된 주택거주자에게 충분한 시간을 제공한다는 데 있습니다. 또 한가지 이 법안의 예외규정은 [PTFA Section 702(a)(1)(A)], 선의의 세입자, 즉, 차압되기 전의 주택 주인과 정상적인 리스 계약을 체결하고 렌트비를 잘 지불하며 지내온 세입자인 경우, 비록 주택이 법적으로 차압되었다 하더라도, 새로운 주인은 기존에 체결한 리스 계약의 만기일 까지 세입자를 퇴거시킬수 없도록 한 것입니다.

다만, 새로운 주인이 그 주택에서 직접 거주하기 원할 경우에는, 리스 계약서의 만기일과 관계없이 90일 퇴거통지와 함께 퇴거소송을 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다시 말해서 귀하의 경우, 새로운 건물주가 차압 은행이므로, 기존의 리스 계약서에 따라 계약만기일 까지 퇴거하지 않을 권리가 있다고 하겠습니다. 이 법안은 요즈음 유래를 찾아볼 수 없는 주택차압 위기에 따른 세입자 및 피차압자들을 보호하기 위해 한시적으로 시행되는 연방법률로써, 2009년 5월 20일부터 2012년 12월 31일까지만 유효합니다.

임대 계약 연장 방법과 절차


<문> 10개 정도의 소매상이 입주해 있는 상가에서 지난 10여년간 음식점을 운영하고 있습니다. 그동안, 7년 기간의 임대계약이 만료되고, 5년 기간의 임대계약 연장 권한 2개중 하나을 이미 5년전에 행사하였습니다. 현재 임대 기간이 거의 끝나가는데 연장권한 (Option To Extend)을 행사하려고 합니다. 주위 에서는 건물주에게 반드시 서면으로 통보를 해야 한다고 하는데 계약서에는 어떤 방법으로 언제까지 통보해야 하는지 명시되어 있지 않습니다. 조언을 부탁드립니다.

<답> 일반적으로 모든 임대차 계약서에는 임대기간 연장 권한을 행사하는 방법과 시기, 제한 조건 등에 관하여 상세하게 포함되어 있습니다. 계약서에 따라 다소 차이는 있으나, 주로 임대기간 만료 1년전으로 규정하거나, 또는 6개월 이상 9개월 이내에 서면으로 연장권한 행사 여부를 건물주에게 통보하도록, 일정한 기간을 명시하고 있는 경우도 있습니다.

계약서에 명시된 조항이 없다면, 일반적으로 장기간의 임대차 계약인 경우 최소 6개월 이전에 통보 할 것이 요구되며, 일년이나 그 이하 기간의 임대차인 경우는 통상적으로약 1개월 이전에 통보 할 것이 요구됩니다. 아주 오래된 계약서이거나 전문가의 도움없이 당사자끼리 별도로 만든 임대차 계약서가 아니라면 그러한 규정이 반드시 포함되어 있을 것입니다.

만일 연장권한 행사없이 현재의 계약기간이 만료된다면 임대계약은 자동으로 종결되며 별도의 합의가 없는 한 건물주는 퇴거를 요구할 수 있고, 귀하가 응하지 않는 경우 강제 퇴거를 법원에 청구할 수도 있게 됩니다. 계약서를 자세히 살펴보시고 가능하면 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.

건물주에게 서면으로 임대계약 연장권한을 행사한다는 통보를 직접 전달과 함께 등기우편으로 보내시고, 새 임대 기간에 해당하는 렌트비를 지불하시길 권고 합니다. 참고로, 만일 귀하의 임대계약 연장이 법적으로 유효하지 않다면, 건물주가 렌트비를 받았다고 하더라도 본래의 임대계약이 연장되는 것은 아니고, 매월임대 계약 (Month to Month)에 한정된다는 것을 주의하시기 바랍니다.


한태호 / 변호사
상법·부동산법 상담
(213)639-2900