크레딧 점수 미리미리 점검 740점 이상 유지
홈 인스펙션 꼼꼼하게 보험도 미리 샤핑

주택시장에도 따뜻한 봄기운이 돌고 있다. 최근 주택시장에 반가운 소식들이 연이어 터져 나오고 있는 것이다.

연방 상무부의 16일 발표에 따르면 3월 중 주택 신축허가 건수가 전달보다 7.5% 상승해 17개월래 최고치를 기록했다. 주택 신축허가 건수는 미래 주택시장을 가늠하는 지표 중 하나다. 이번 발표로 주택 건설업체들이 주택시장의 미래를 긍정적으로 내다보고 있는 것을 알 수 있다.

또 한 가지 반가운 소식은 3월 중 기존주택의 거래도 큰 폭으로 늘었다는 것. 전국부동산중개인협회(NAR)는 22일 3월중 기존주택 거래건수가 전달보다 약 6.8% 증가한 535만여채(계절 조정)를 기록했고 전년 동기대비 16%나 늘어났다고 발표했다. 이쯤 되면 그동안 주택구매 시기만을 저울질하던 대기 바이어들의 마음을 움직이기에 충분하다.

지난해와 마찬가지로 올해도 첫 주택구입자들의 수요가 많을 것으로 예상되는데 아무래도 처음 주택을 구입하다 보니 챙겨야할 것도 많고 실수도 저지르게 마련이다. CNN 머니가 최근 소개한 주택구입자들이 흔히 저지르기 쉬운 실수들을 모아봤다.

1 크레딧 점검없이 융자 신청

금액면에서 생애 가장 큰 규모가 될 주택구매를 앞두고 크레딧 점검을 빠뜨리는 경우가 있다. 주택가격과 다운페이먼트 금액에만 신경을 쓰다가 중요한 크레딧 점검을 소홀히 하는 것이다. 주택구매를 앞두고 크레딧 점검이 왜 중요할까? 대답은 간단하다.

크레딧 점수가 낮을수록 돈을 빌리는데 들어가는 비용이 많아지기 때문이다. 이자율이 높아진다는 것. 이미 본 집에 맘을 쏙 빼앗긴 후에 융자 전문인으로 크레딧 점수가 낮아 이자율이 높다는 실망스런 이야기를 들으면 난감하다. 크레딧 점수가 만족스럽지 않다면 주택구매를 일단 너무 서두르지 않는다. 시간을 여유 있게 두고 크레딧 점수를 회복시키는데 주력한다.

우선 크레딧 리포트를 발급받아 검토한다. 의외로 오류가 많이 발견되기 때문이다. 다음은 각종 대출금을 갚아나가는 것이다.

대출금이 전체 크레딧 한도액의 30%를 넘지 않도록 상환해 나간다. 크레딧 점수가 740점 이상이면 융자 때 기타 비용 없이 유리한 이자율을 적용받는다. 반면 740미만일 경우 패니매나 프레디맥에서 융자 비용을 부과하기 때문에 불리하다. 현재 크레딧 점수가 680~700일 경우 융자액의 1.5%를 융자 비용으로 내야 한다. 만약 20만달러를 빌린다면 3,000달러를 추가로 지불해야 한다는 계산이다. 이자율도 불리하다. 크레딧 점수가 700점 미만일 경우 700점 이상인 바이어보다 이자율이 약 0.4% 높게 적용되는데 20만달러를 30년 고정 이자율로 융자받을 경우 월 62달러, 연 744달러씩 더 납부해야 한다.

2 주택 구입 전 차량 할부 구입

주택융자 승인 전에 기타 물품에 대한 할부 구입을 삼간다. 차량과 같은 고가제품을 할부 구입하기 위해 신규 신용계좌를 개설할 경우 크레딧 점수에 악영향을 미치게 된다. 따라서 주택 구입에 필요한 융자 마감이 지연되거나 최악의 경우 거절될 수도 있기 때문이다. 크레딧 점수인 FICO 점수를 산출하는 퍼에 아이잭사의 크레이크 왓츠 대변인은 “융자 절차 진행 중에는 신규 신용계좌 개설을 자제해야 융자를 제때에 받아 원하는 주택을 구입할 수 있다”고 충고한다. 주택구입을 앞두고 마음이 들떠 각종 가구나 가전제품 등을 또는 차량을 할부 구입하기 쉬운데 이를 주택구입 뒤로 미뤄도 늦지 않다는 충고로 받아들일 수 있다.

최근에는 렌더들이 융자마감을 앞두고도 바이어들의 크레딧 점수를 수차례 점검하기 때문에 더욱 주의해야 한다.

3 홈 인스펙션 무시

주택 거래 때 홈인스펙션은 의무사항이 아니다. 따라서 최근에 지은 집이고 눈으로 보기에도 멀쩡하니 괜찮겠지 하고 홈인스펙션을 생략하는 바이어도 흔히 있다.

CNN 머니는 이같은 행위를 바이어가 가장 흔하게 저지르는 실수 중 하나로 꼽고 있다. 새로 지어서 한 번도 입주자가 없는 주택에도 결함이 있게 마련이다. 눈앞의 홈인스펙션 비용을 아끼려도 나중에 수리비로 더 큰 비용을 지출해야 하는 상황이 발생할 수도 있다.

특히 최근에는 숏세일이나 차압매물 등 급매성 매물이 시장에 많이 쏟아져 나온다. 일반 매물과 비교해 주택 상태가 좋지 않고 일부 차압매물은 주택 훼손상태가 심각하기도 하다. 이들 급매성 매물이 수리가 보장되지 않은 ‘AS-IS’ 거래가 대부분이니 어차피 수리할 생각으로 홈인스펙션을 생략할 수도 있다. 하지만 홈인스펙션 결과를 통해 주택구매 결정을 재고해야 하는 심각한 경우도 발생할 수 있으니 홈인스펙션 생략은 금물이다.

4 주택 보험에 대한 이해 부족

주택보험의 보상 범위와 내용을 올바로 이해하지 않고 주택 구입에 나서는 경우가 흔하다. 보험관련 교육기관인 ‘인슈어런스 인포메이션 인스티튜트’의 진 살바토레 대변인에 따르면 일반적인 주택 보험의 경우 화재, 번개, 우박, 강풍, 절도 등에 의한 피해를 보상하지만 홍수나 지진에 의한 피해는 보상 범위에 포함시키지 않는 경우가 많다. 또 주택 관리를 게을리 해 발생하는 피해도 일반보험으로 보상받기 힘들다고 한다. 따라서 구입을 희망하는 주택이 위치한 지역의 특성과 이에 따른 보험료를 미리 고려해 주택구입 비용에 포함시켜야 한다고 전문가들은 조언한다. 특히 주택보험의 경우 주택 소유하는 동안 매년 지불해야 하는 비용이므로 주택구입에 앞서 반드시 예상 보험료 비용을 점검해야 주택구입 후 큰 부담을 겪지 않는다.

예를 들어 홍수 발생이 잦은 지역의 경우 홍수보험을 별도로 가입하면 안전한데 살바토레 대변인에 따르면 ‘내셔널 플러드 인슈어런스 프로그램’이 대부분의 바이어들이 가입하는 홍수보험이라고 한다. 이 보험의 내용에 따르면 홍수 가능성이 높은 해안가 지역의 경우 건물 25만달러, 개인재산 10만달러 보상에 대한 보험료가 연간 최고 약 5,000달러를 넘기 때문에 무시할 수 없는 비용이다.

5 컨틴전시 조항 생략

‘컨틴전시’(Contingency)란 주택 거래 때 계약서에 흔히 삽입되는 조건부 조항이다. 특정 조건이 만족되지 않으면 바이어에게 거래를 취소할 수 있는 권한이 주어지는 일종의 안전망과 같은 역할을 한다. 예를 들어 필요한 융자가 나오지 않을 경우 집을 사고 싶어도 살 수가 없을 것이다. 주택상태가 예상했던 것보다 불량할 경우에도 집을 굳이 사야 되는 이유가 없다.

최근과 같이 주택가격이 하락하는 시기에는 주택의 시세가 거래 금액보다 낮게 감정이 되는 사례가 많은데 이 경우에도 굳이 시세보다 돈을 더 주고 주택구매에 나서려는 바이어는 흔치 않다.

주택구매 계약을 맺은 후 이같은 세 가지 조건이 만족스럽지 않으면 계약을 취소해야 하는데 이같은 컨틴전시 조항을 계약서에 반드시 삽입해야 안전하다. 가주의 경우 흔히 사용되는 가주 부동산중개인협회(CAR) 발행 주택구매 계약서 양식에 이미 이 세 가지 컨틴전시 내용이 삽입되어 있으나 계약서 작성 때 중개인에게 다시 한 번 확인할 것을 요청하면 좋다.

만약 이같은 컨틴전시 조항 중 어느 하나라도 실수로 빠뜨리면 계약금을 반환받지 못하는 불상사가 발생할 수 있으니 주의한다.


<준 최 객원기자>



주택 융자 신청 전에 반드시 크레딧 리포트를 점검한다. 미처 발견하지 못한 오류나 낮은 크레딧 점수 때문에 융자 승인이 거절될 수도 있다.


주택구입을 앞두고 차량이나 고가 물품을 할부 구입하는 행위도 자제한다. 신규 신용계좌 개설 때 기존의 크레딧 점수에 악영향을 미쳐 융자 승인이 지연되거나 거절될 수도 있기 때문이다.