숏세일이란 단어가 신문지상에 본격적으로 등장했을 때가 2007년, 2008년인 것 같다. 2007년 부동산 시장 침체로 인하여 많은 주택소유주들이 월 페이먼트를 제때에 내지 못하고 차압위기로 처한 이후, 차압위기를 벗어나는 대안책으로 숏세일이 본격적으로 고객들의 관심을 끌게 된 것이 2008년 초쯤으로 기억한다.

그 후 2, 3년이 지났지만, 여전히 숏세일의 개념을 잘 이해하지 못하는 고객들이 의외로 많다. 뭘 줄여서 집을 판매하나, 혹은 집을 파는 기간이 짧아서 숏세일이라고 하는 것 아닌가 생각하는 고객도 많다. 그래서 기간이 짧아서, 그리고 빨리 팔리는 것이 숏세일이라고 생각하는 고객들에게 숏세일의 평균 판매기간이 5~6개월이라고 설명하면 모두들 깜짝 놀란다.

이렇게 은행에서 승인해 주는 기간이 오래 걸리는 것이 숏세일의 가장 큰 단점이었는데, 이번 HAFA 프로그램이 4월5일자로 전격적으로 실시되면서 숏세일의 처리기간이 엄청 짧아지게 되었다. 게다가 숏세일을 하고 집을 비우는 주택소유주에 대해 3천불의 이사비용까지 은행에서 제공하니, 이번의 제도시행으로 숏세일이 상당 폭으로 활성화될 것 같다.

HAFA(Home Affordable Fore-closure Alternative) Program이란 ‘차압방지대안 프로그램’으로 해석할 수 있겠고, 차압처분으로 위험에 빠지는 주택소유주에게 차압 대신 선택방안으로 숏세일을 신청케 하면서 이에 따르는 세금면제와 이사비용 제공 등을 내용으로 하고 있다. 일종의 숏세일 활성화 방안으로 보면 되겠다. 우선 그 자격요건과 세부적인 시행에 관하여 알아보자.

작년 2009년 11월에 발표된 숏세일 활성화 방안과 함께, 이번에 더욱 강화된 규정은 다음과 같다. 숏세일 승인기간의 최소화, 숏세일을 승인해 주는 은행에 대해 연방 재무부가 부여하는 인센티브 증액, 주택소유주에게 제공되는 이사비용 3,000달러 제공 및 2차 모기지 은행이 숏세일에 더욱 적극적으로 협조하도록 유도하기 위한 인센티브 확대 등이다.

그러면, 우리들의 관심을 가장 많이 끄는 항목이 바로 3천달러의 이사비용인데, 이의 자격조건을 살펴보자. 이사비 지원을 받으려면 첫째, 자신 명의로 된 집에 계속 살고 있어야 한다. 렌트를 주었거나, 살고 있었지만 얼마 전에 이사를 나가서 숏세일을 승인받는 시점에 집이 비어 있으면 안 된다. 그러니 가급적 숏세일이 승인 날 때까지는 다소 마음이 불편하겠지만 계속 현재의 주택에서 살고 있어야 한다.

둘째, 융자를 2009년 1월1일 이전에 받았어야 하며, 융자액이 72만9,750달러 이하여야 한다. 결국 너무 큰 집으로 융자액이 너무 많은 집은 그 혜택에서 벗어난다. 그렇게 큰 집에 살았으면, 이사비용의 혜택을 받지 않아도 괜찮은 수준에 해당된다는 말이다. 또한 소유주의 총 수입이 총 모기지 페이먼트의 31%를 초과하여야 하고, 모기지 페이먼트가 최소 2회 이상 연체가 되어 있어야 한다.

그러면, 현재 숏세일을 진행 중인 주택에 대해서는 이 규정이 바로 적용이 된다. 그러나 모든 숏세일이 모두다 지금 이 HAFA의 적용을 받는 것은 아니다.

주택소유주의 부담을 줄여 줌과 동시에 숏세일 제도를 활성화시키기 위하여, 연방 재무부가 숏세일을 승인해 주는 은행에 대해 인센티브를 주는 제도이다. 은행 자체의 자금으로 대출을 해준 은행은 이사비용 3천달러를 제공하는데 아무 문제가 없다. 하지만 은행 자체의 자금이 아닌, 투자자, 즉 인베스터(Investor)의 자금인 경우에는 해당 인베스터의 허락을 받아야 하기 때문에, 3,000달러의 이사비용이 제공이 되지 않는 경우가 다소 있다.

투자자, 인베스터라 함은 주택자금 대출을 실행하는 은행들, CHASE, WAMU, BOA, Wells Fargo, Countrywide, Wachovia, PMC, GMAC, Aurora등 일반적인 모기지 은행들에게 자기 자신의 자금, 기금 등을 장기간 주택자금에 사용토록 하여 그 수익을 만들도록 운용을 일임한 기관을 말한다. 이러한 투자자에는 각종 연금, 기금 등의 대형연금 기금기관, IBM, Ford 같은 대형회사, 항공사 및 보험회사 등 각종 금융기관 등이 있을 수 있겠다.

숏세일의 승인을 받을 때도 마찬가지이지만, 3,000달러 이사비용의 허락을 구할 때고 이들의 승인을 별도로 받아야 하므로 처리되는 기간이 그만큼 길어진다. 이에 대한 허락도 그만큼 어려운 것이다. 나의 주택대출자금이 그 은행 자체자금인지 투자자의 자금인지는 일일이 그 은행에 전화하여 확인할 수 있다.
(661)373-4575


제이슨 성 / 뉴스타부동산 발렌시아지사장