곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer


4월 들어 겉잡을 수 없는 날씨 변화로 약간은 당황스러웠다. 갑자기 기온이 100도에 육박하더니 곧 평년의 날씨를 되찾은 것 같다. 점점 봄가을은 없어지고 여름과 겨울은 길어지는 느낌이 든다. 아무튼 뒷마당 화초는 이제 본격적인 그들의 계절을 자랑하기 시작하니 정원의 분위기가 훨씬 좋다.
화창한 날씨처럼 주택 시장도 본격적인 기지개를 켜기 시작하는데 고객들의 융자를 상담하다보면 고객들의 여러 상황들을 접하게 된다. 처음 주택을 구입하는 고객, 재융자를 상담하는 고객, 혹은 주택을 가지고 있는데 팔고 새로 구입을 하거나 현 주택을 렌트 놓고 새로 구입하는 고객 등 아주 다양하다. 이번 시간은 주택을 소유하고 있으며 하나 더 장만 할 때 생기는 여러가지 변수에 대해 알아보자.

1.팔고 새로 구입 하는 경우
주택을 팔고 새로 구입하는 경우는 가장 쉽게 융자를 받을 수 있는 경우이다. 지금 살고 있는 주택이 계약이 되었고 새로 주택을 구입해서 주거용으로 이사를 하는 경우인데 이와 같은 경우에 은행이 요구하는 서류는 구입하는 주택의 클로징전까지 현주택 매매가 클로징되면 된다. 그 증빙으로 현주택의 클로징 서류(HUD-1)사본이 필요로 하다. 파는 것을 며칠 일찍 해도 좋으나 오전에 주택을 파는 것을 클로징 하고 오후에 구입 하는 클로징을 동시에 할 수도 있다. 주택을 팔고 남은 자금이 구입으로 사용되어지기 때문에 융자 진행시 은행 잔고도 현 주택의 매매로 생기는 차액을 다운페이먼트로 이용한다고 진행하게 된다. 또한 주거용으로 구입이 되므로 가장 최상의 이자를 받을 수가 있다.

주택을 팔지 않고 새로운 주택을 구입할 때는 몇 가지 경우가 있다. 투자용으로 주택을 구입하거나 세컨드 홈을 구입하거나 아니면 살고 있는 주택을 렌트로 하고 새로 구입하는 주택을 주거용으로 하는 경우이다.

2. 투자용으로 구입하는 경우
투자용으로 구입하는 경우는 구입하는 경우는 주거용보다 이자가 높고 좀 더 많은 다운 페이먼트를 요구한다. 그리고 투자용 융자를 구입시 렌트 수입은 감정을 통해 확인하고 공실률을 감안해 렌트 수입의 75%로 고객의 수입과 지출을 계산(DTI ;Debt to Income Ratio)하여 융자 여부를 결정한다.

3. 세컨드 홈으로 구입하는 경우
주택을 하나 소유하고 있는데 경우에 따라 주택을 하나 더 구입할 경우가 있다. 예를 들면 시내 외곽에 살고 있는데 직장인 도심으로 콘도를 하나 구입한다던지 아니면 시내중심에 살고 있는데 외곽 지역에 휴가용으로 주택을 구입할 경우도 세컨드 홈 구입이 된다. 이 경우 모기지 이자는 주거용과 동일하게 낮은 이자를 받을 수 있으나 융자를 받기 위해서는 수입이 기존의 주택이나 새로 구입하는 주택의 모든 페이먼트를 충족시킬 수 있는 수입 증빙이 충분히 필요로 한다.

4. 현 주택은 렌트로 하고 새로 주택을 구입하는 경우
주택을 소유한 고객들이 주택을 하나 더 구입할 때 가급적 이 방법을 사용하여 낮은 이자로 융자 받기를 권하는데 최근 은행에 이 방법으로 융자를 할 시 가이드라인이 상당히 까다로워졌다. 은행에서 먼저 보는 것이 새로이 구입하는 주택이 정말 주거용으로 인정이 되느냐이다. 가능한 예로는 현재 코압이나 콘도 또는 투패밀리 하우스에 살고 있는데 좀 더 넓은 단독 주택으로 이사를 하거나 직장의 위치가 옮겨져 직장에 가까운 곳으로 주택을 구할 때도 가능하다. 하
지만 현주택 보다 낮은 가격대의 주택을 구입하거나 비슷한 가격대에 얼마 떨어지지 않은 곳에 주택을 구입하며 그것을 주거용으로 진행할 경우 무리가 따른다.

이처럼 주거용으로 진행하는 주요 이유는 낮은 이자를 받는데 있다. 둘째로 수입 대비 지출(DTI)이 간단하지가 않다. 예전에는 현주택을 렌트를 놓고 새로 구입하는 곳으로 주거할 경우 간단히 현주택의 렌트비를 수입으로 인정 받았다. 하지만 최근에는 이 경우 은행에서 고객의 수입이 현주택과 새로이 구입하는 모든 페이먼트를 충당하는 수입을 원칙적으로 원하고 있으며 만약의 현주택의 렌트 수입을 보태기 위해서는 현주택의 에퀴티가 30%이상이 넘어야 한다.
즉 렌트를 놓을 현주택의 시세를 감정해서 30만달러정도 나왔다 하면 남아 있는 모기지 밸런스
가 21만 달러 미만이 되어야 한다. 또한 감정사가 책정한 렌트수입의 75%를 수입으로 인정해서 모기지 페이먼트와 세금 보험을 합하여 렌트홈의 캐쉬 플로우(Cash flow)를 산출한다. 렌트 수입이 많을 경우 문제가 되지 않지만 적을 경우 고객 수입이 차액분을 충분히 감당할 수 있어야 한다. 셋째로 렌트를 놓을 현주택의 리스 계약서와 렌트비로 받은 첫달 렌트비와 보증금 수표(Security Deposit Check)사본과 은행 입금 영수증 사본까지 필요하다.

마지막으로 은행에서는 클로징 후 두 주택의 모기지페이먼트의 최소 6개월이상 은행 잔고 증빙 또한 요구를 하게 된다.이처럼 주택을 하나 더 구입하는 경우는 경우에 따라 준비해야 될 서류가 만만치가 않다. 얼마전 렌트를 놓고 새로 구입하는 고객이 있었는데 증빙 서류가 너무 많아서 클로징까지 가는
데 몹시 애를 먹었다. 혹시 이런 방법으로 주택 구입예정이라고 하면 충분히 각오를 하고 시작하길 바란다.