한주희 부동산 컨설턴트

그토록 부동산 열풍이 좀처럼 가시질 않았던 ‘한국의 부동산 시장’은 정말 의외라고 할 만큼이나 조용하기만하다. 특히 서울강남권을 위시한 아파트 시장은 꿈쩍하지 않고 거래가 급감하고 있고 다만 가격만이 오르고 내리는 등 “Lip Asking Market 현상” 만 나타나고 있는 것이다.

‘이명박 정부’가 출범하기 전, ‘노무현 정부’은 집권 당시 타오르기만 하였던 소위 ‘부동산 광풍’을 잠재우기 위해 정부가 선택할 수 있는 모든 정책적 수단을 다 동원하여 부동산시장을 안정시키려 정권의 운명을 부동산시장에다 다 걸다시피 했다. 당시 야당인 한나라당은 극렬하게 노무현정부의 부동산 규제정책, 특히 세금을 중과하여 부동산보유자를 압박하는 정책에 대한 반대를 한 바 있다. 그런 한나라당이 대통령을 배출하면서 집권당이 되었고 뒤이어 부동산 정책을 손질하기에 이르렀는데 바로 부동산 보유에 관한 감세정책을 실행에 옮긴 것이다.

그런 정책의 선택은 민주당 등 야당에 부자를 위한 정부, 반서민 정당이라며 지금 이 순간까지 대립의 각을 첨예하게 세우고 있는 것인데, 어찌 되었던지 현 정부의 부동산감세정책은 유효하게 시행하고 있다. 그럼에도 불구하고 그다지 높은 가격상승을 보이지 않고 있는 것이 현재의 부동산시장인 것이다.

현 정부가 출범하면서 실천에 옮긴 부동산정책은 대표적으로 꼽는다면,
ⓐ종합부동산 보유세의 감면,
ⓑ미분양 아파트에 대한 일시적 양도세변제
ⓒ주택건축규모의 확대(보금자리주택제도 시행)
ⓓ비업무용 부동산에 대한 양도세 중과 한시적 유보 등이다.

현 정부 부동산 정책 중 미분양 아파트의 양도세 일시적 면세제도와 비업무용 부동산에 대한 양도세 중과유예조치는 한시적 제도로서 미분양아파트의 양도세면세는 효력이 다하여 다시 환원하여 예전처럼 양도세규정에 적용받게 됐다. 그 결과 건설회사의 재정적 압박이 현실화되어 많은 건설사가 시장에서 퇴출될 것이라는 비관적 전망이 우세하다. 비업무용 토지에 대한 양도세 중과유예조치는 2010년 12월31일로 그제도의 효력이 다 하게 됨에 따라 이제 이 같은 비업무용 부동산, 특히 해외 계시는 독자들에게는 매우 시급하고도 중요하게 대처해야하는 상황인 것이다.

여기에서 비업무용 부동산(대부분 땅을 말하는 것임)이란 법인(회사)이 부동산을 사서 아무런 사업을 하지 않고 있는 부동산이거나, 부동산을 소유하고 있는 일반인이 그 부동산 지역에 거주하고 있지 않으면서 다만 투자목적이 분명한 것 같은 부동산을 말한다. 이러한 비업무용 부동산을 해외에 계신 독자들이 보유하고 있다면 대부분 그 땅에 사업을 하고자하는 계획을 갖고 있는(집을 짓는다거나, 공장을 만든다거나)경우가 매우 드문 것이 사실이다. 그러한 부동산을 정부에서는 투자목적을 갖고 있다 라고 판단하고 있는 것이므로 사업을 시작한다면 업무용으로 분류해준다.

그렇지만 그저 땅으로만 보유한 부동산은 당연히 비업무용으로 분류하여 2009년 이전에는 비업무용 부동산을 팔면서 얻은 이익에서 양도소득세를 60%중과하여 세금을 걷었다. 그러나 현정부가 2010년 12월31일까지 세금중과방침을 유예하여 다소 여유롭게 비업무용부동산을 매각하거나 사업을 하라고 권장하였다. 따라서 유예기간동안은 양도세를 30%만 부과하였으나 2010년 12월31일 이후부터는 다시 60%의 고율의 양도소득세를 부과하게 돼 있기에 한국에 비업무용 부동산을 보유한 분들은 매우 적절하게 대처해야하는 중요한 시기에 놓여 있음을 알아야할 것이다.

이 같은 사항은 해외에 살고 있기 때문에 벌어지는 불이익이라고 판단해서는 안 된다. 왜냐하면 부산에 살고 있는 사람이 경기도에 이 같은 사업을 하지 않고 놀려놓은 땅을 보유하고 있어도 당연히 비업무용 부동산으로 분류되는 것이기에 역차별이라고 생각하는 것은 지나치다는 것이다. 이제 한국의 부동산에 관한 세금제도는 비공식적으로 세금을 안내거나 깎을 수 있다는 것이 전
혀 적용받을 수 없는 정말 불가능한 매우 객관적 시스템에 움직이고 있음을 인식해야할 것이다.