산과 바다가 보이는 공기 맑고 경치 좋은 곳에 자리 잡은 ‘베케이션홈’(vacation home)은 상상만으로도 즐겁다. 이런 베케이션홈을 장만하려는 사람들이 적잖다. 가족과의 오붓한 한때는 물론 휴가 시즌 렌탈수입까지 챙길 수 있다는 생각에서다. 하지만 겉으로 보기에 꿩 먹고 알 먹는 것 같지만 베케이션홈 투자는 곳곳에 복병도 있다는 점에서 세심한 주의가 요구된다. 베케이션홈 투자에 대해 알아본다.


가족 휴가용-세컨홈 간주 재산세·모기지 이자 세금공제
렌트줄 경우-임대 관련 지출 세금공제·소득은 세금보고


■베케이션홈 거래 증가

전국부동산협회(NAR)가 최근 발표한 자료에 따르면 지난해 베케이션홈 거래량은 7.9%가 늘었다. 전체 부동산 거래량의 10% 가량이다. 중간 거래가는 16만9,000달러로 전년의 15만달러에 비해 2만달러 가까이 상승했다.

지역적으로는 휴가지가 많은 플로리다, 캘리포니아 등의 거래가 많았으며 가격도 상대적으로 높았다. 특히 캘리포니아 등 서부지역은 전국 거래량의 20%를 웃돌았다.

NAR에 따르면 주 구입자는 평균 46세로 중간가구 소득은 8만7,500달러였으며 현재 살고 있는 주택에서 약 350마일 정도 떨어진 곳에 베케이션홈을 장만했다. 또 10채 중 3채가 은행 대출을 끼지 않은 현금 거래로 나타났다.

베케이션홈 바이어의 경우 4명 중 1명은 렌탈 계획이 있다고 밝혔으며 26%는 향후 주 거주지로 사용하겠다고 답했다.

부동산 업계에 따르면 일반적으로 베케이션 홈은 일반 주택보다 거래 성사기간이 길고 매매 성수기가 따로 없는 게 특징. 전문가들은 “주택 시장 침체기에는 베케이션 홈의 경우 일반 주택에 비해 더 팔기가 힘들다”며 “특히 지역적으로 떨어져 있어 오픈하우스에도 제약이 많을 수 있다는 점을 감안하라”고 조언했다.


■베케이션홈 세금 규정

베케이션 홈을 통해 렌탈 수입을 기대하고 있다면 세금 규정도 꼼꼼히 체크해야 한다.

△베케이션홈을 가족 휴가용으로만 사용한다면 세컨홈으로 간주돼 재산세와 모기지 이자 등에 대해 세금 공제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 연방국세청(IRS)에 따르면 휴가 등 개인적인 용도로 14일 이하를 사용하고 대부분 기간을 렌트했을 경우 세컨홈으로 간주되지 않아 베케이션홈과 관련된 모든 수입과 지출을 임대소득과 지출로 보고해야 한다.

△베케이션홈을 주로 개인적 휴가에 사용하고 렌트한 기간이 14일 이하일 경우에는 일반적으로 렌탈 수입에 대해 세금을 낼 필요가 없다. 렌탈 수입을 보고하지 않아도 되기 때문에 렌트와 관련된 지출도 공제할 수 없다.

△베케이션홈을 개인휴가와 렌탈로 각각 15일 이상씩 사용했을 때는 임대목적으로 나간 비용과 개인 휴가 목적으로 나간 지출을 구분해야 한다. 1년에 절반은 임대를, 절반은 개인휴가에 사용하였다면 비용의 절반을 임대지출로 공제할 수 있다.

△일반적으로 렌탈로 인한 손실은 1년에 2만5,000달러까지는 다른 소득과 상쇄시킬 수 있지만 소득이 10만~15만달러이어야 하고 일부 단서 조항도 충족해야 한다.

△소유 건물을 매각하면서 금액이 같거나 더 비싼 가격의 건물로 옮길 때 양도소득세를 연기해주는 1031 익스체인지 규정은 베케이션홈에도 적용된다.



지난 해 베케이션홈 거래는 캘리포니아, 플로리다 등 휴가지가 많은 지역에서 두드러진 것으로 나타났다.


렌트-(이자+세금+유틸리티+관리비)=수입


■베케이션홈 수입과 비용

투자용으로 베케이션홈을 구입하는 사람들이 많지만 실제 알짜 수입을 올리기는 생각처럼 쉽지 않을 수 있다.

테네시주 피전포지 스모키마운틴에 60만달러짜리 베케이션홈을 30% 다운페이먼트로 구입한 경우를 예로 수입과 각종 비용과 수입을 따져보자.

△수입-1년에 34주를 빌려준다고 가정하고 평균 렌트는 일주에 3,400달러라면 연 임대 수입은 12만2,400달러. 막바지 고객을 유치하기 위해 렌트를 내리거나 웨딩 등 빅 이벤트가 없다고 할 때 산출되는 금액이다.

△비용-다운페이먼트 액수 18만달러를 제한 42만달러를 15년간 6% 이자율로 대출받았다고 하면 연 모기지 페이먼트는 4만2,500달러. 택스와 유틸리티, 케이블, 인터넷 비용과 각종 수리, 관리비 등은 연 1만5,000~2만달러가 든다.
집 근처에 베케이션 홈이 있다고 해도 렌탈 프라퍼티의 경우 예약과 청소, 잔고장 등을 처리해 주는 매니저가 필요하다. 매니저 임금을 렌탈 수입의 30~40%로 계산하면 4만2,000달러가 또 나간다. 결국 페이먼트를 포함한 총 비용은 10만5,340달러.

이미 지불한 18만달러의 다운페이먼트를 면세혜택이 있는 채권에 투자했을 경우 연 7,200달러의 수입이 생긴다는 점까지 감안하면 총 비용은 11만2,540달러나 된다. 또 베케이션홈을 렌트하려면 기본적 가구나 가전제품도 장만해야 한다. 여기서는 이런 투자비는 계산에 넣지 않았다.

△순수입-결국 총 수입 12만2,400달러에서 11만2,540달러를 제하면 연 1만달러 남짓 수중에 들어오는 셈이다.

물론 베케이션홈이 예상보다 더 많이 비어있다면 이 정도의 수입도 기대하기 힘들 수 있다.


베케이션홈 구입이 꿩 먹고 알 먹는 투자라고 생각하지만 실제 수입을 올리기 위해서는 세심한 투자가 요구된다.


<이해광 기자>