곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer

살다보면 피해갈 수 없는 어려움을 당할 때가 있다. 그 어려움이 경제적인 문제일 경우 가계에 가장 큰 부담이 되는 것이 바로 모기지 페이먼트이다. 누구나 다 처음 융자를 얻을 때는 이정도 쯤이야 해낼 수 있겠지 라고 시작을 한다. 하지만 최근 몇 년처럼 숨쉬기도 힘들 정도로 경기가 어려워져 버리니 정말 예상치도 못한 곤경에 처할 수가 있다. 이번 시간엔 이런 어려움에 처한 고객들에게 약간이나마 도움이 되는 글을 싣고자한다.

오바마 행정부는 작년부터 시행해 오던 주택시장 안정화대책(Making Home Affordable Program)이 크게 실효를 거두지 못하자 지난 3월26일 기존의 대출금 상환 재조정 프로그램(Home Affordable Modification Program:HAMP)을 현실에 맞게 획기적으로 수정 발표했다. 새로이 적용되는 사항에 대해서 간단히 예를 들어 알아보자

1.재정적 어려움에 처한 주택오너
A.기본 HAMP 재조정
2006년에 주택을 구입을 했고 25만달러 융자를 얻었고 월 페이먼트가 2,000달러이며 당시 가계 월수입이 6,500달러였다. 그런데 현재 가족 중 한명이 실직이 되었거나 급여가 적은 직장으로 옮겨 수입이 4,500달러로 줄어들었다. 이럴 경우 현 수입의 31%정도인 1,400달러 정도로 월페이
먼트를 재조정 받을 수 있다. 그래서 월 600달러 정도 줄이는 기본적인 재조정이다.

B.실직 보조 HAMP재조정
2006년에 주택을 구입을 했고 25만달러를 융자를 얻었고 월페이먼트는 2,000달러이다 당시 가계 월수입이 6,500달러였다. 그런데 현재 가족 모두가 실직을 당해서 지금은 수입이 전혀 없다. 이럴 경우 최소 3개월에서 최고 6개월까지 월페이먼트를 620달러정도로 조정을 해준다. 6개월 이후에는 다시 기존 월페이먼트와 연체된 모기지를 아울러 상환해야 된다. 그런데 새로 얻은 직장에서도 충분한 수입이 되지 않을시 A.경우처럼 수입의 31%로 재조정 받을 수가 있다.

2.깡통 주택 오너
이것은 현재 남아있는 모기지 원금이 주택 감정가 보다 많은 경우이다.

A. FHA로 재융자
2006년에 주택을 구입하고 25만달러를 1차와 2차로 나누어 융자를 받았고 현재 1차 모기지가 20만8,500달러 2차 모기지가 3만1,500달러 남아있고 모기지 월페이먼트는 2000달러를 지불하고 있다. 그런데 지금 주택 감정가가 18만달러정도로 30%가량 내렸다. 이럴 경우 FHA로 재융자가 가능한데 이 1차 모기지 원금을 약 3만3,000달러정도 탕감해 17만5,500달러정도로 낮추어주고
월페이먼트를 1,300달러정도로 월700달러정도 줄여서 재융자를 받을 수 있다.

B. 원금탕감 HAMP재조정
2006년에 주택을 구입하고 25만달러를 융자를 얻었고 월페이먼트는 2,000달러이다. 당시 가계 월 수입이 6,500달러였다. 그런데 현재 주택 감정가가 18만달러정도로 30%가량 내렸다. 그리고 수입도 월 4,000달러로 줄여버렸다.
이럴 경우 고객은 현재 수입의 31%인 1,240달러정도로 월페이먼트가 조정이 되고 조정후 3년안에 원금을 약 3만3,000달러정도를 탕감 받을 수 있다.

3. 숏세일 주택오너
A. HAMP Short Sale
2006년에 주택을 구입하고 30만달러를 융자를 얻었다. 당시 월페이먼트가 2,330달러였으며 수입은 월6,500 정도였다. 지금 현재 남은 융자 원금은 28만9,843달러인데 서브프라임 사태로 주택 감정가가 20만달러밖에 나오지 않는다. 그리고 수입 감소로 모기지 연체가 벌써 몇 번 진행이 되었고 어쩔 수 없이 주택을 시장에 내놓았다. 그런데 매매가격이 19만달러로 성사가 되었다.
이럴 경우 고객은 HAMP Short Sale을 신청할 수 있다. 변경된 HAMP Short Sale 프로그램으로 고객은 남은 융자 금액과 매매가의 차이를 탕감 받음과 동시에 매매시 지불되는 클로징 비용도 탕감을 받는다 아울러 3,000달러를 이사비용까지 보조금으로 받게 된다.

앞서 언급한 예들은 HAMP에서 제공한 것들이다. 보다 자세한 정보를 얻기 원한다면 HAMP관련 웹사이트인 www.hmpadmin.com을 찾으면 된다. 이곳에서 융자 재조정에 대한 각종 최근 뉴스는 물론이고 융자 재조정에 필요한 모든 구비 서류, 진행 절차, 재조정 가이드라인 전부를 다운로드 받을 수 있다 그리고 또 하나 유용한 사이트는 www.MakingHomeAffordable.gov인데 이곳에서는 한글로도 정보를 제공하고 있다. 혹시 고객이 앞서 예를 든 경우에 해당되어 HAMP를 신청하고자 한다면 Homeowner’s HOPE 핫라인인 1-888-995-HOPE(4673)으로 전화를 하면 된다. 한국말로 상담을 원하면 예약을 하고 상담을 받을 수가 있다.


필자는 은행에서 융자를 진행하는 론오피서이지 고객들이 갖고 있는 모기지를 전문적으로 재조정해주는 업체는 아니다. 하지만 워낙 많은 고객들이 모기지 페이먼트에 어려움을 토로하고 재조정에 대해 문의를 해 오는 터라 상기 자료가 참고가 되길 바란다. 마지막으로 융자 재조정으로 선 수수료를 요구하는 업체가 있다면 조심하길 바란다.