한국의 부동산시장의 중심은 ‘서울‘이다. 서울은 매우 오래전에 개발된 도시이자, 대한민국의 수도이고 한 국가의 모든 분야가 서울에 집중되어있다 보니 서울부동산은 언제나 인기이고 언제나 가격이 오르며 언제나 부동산이 부족하다. 또한 서울은 한국 땅에 살고 있는 사람들의 집합체이기에 땅(Land)은 늘릴 수 없는데도 자꾸만 사람들이 몰려와 점점 더 고층으로 집이 들어서고 있는 것이다.

이러한 문제들을 언제까지 방치할 수 없다. 더구나 기존의 단독주택이 들어서있는 지역들은 주택이 오래되고 개발이 낙후되다보니 해당지역주민들의 새로운 주택을 요구하는 것이 생기면서 정부는 한정된 땅 넓이에서 어떡하면 새로운 환경과 보다 많은 주택을 지을 수 있는가 라는 생각을 하게 됐다. 이 땅위에 살고 있는 주택소유자들은 그들대로 새 주택을 짓게 되면 부동산가격이 오르고 그만큼 제산이 늘어나기 때문에 더욱더 큰소리로 정부에 재개발(Redevelopment), 재건축(Reconstruction), 허가(Permission)를 받기를 바라게 된 것인데, 정부는 정부대로 사회의 불안정성을 해소하기위해서는 집 없는 사람들에게는 집을 늘려 주는 정책을 만들어야한다. 오래된 주택에 사는 사람에게는 새 주택을 수월하게 짓게 해주어야 하고 더불어 도시가 새롭게
변할 수 있게 되니 반대할 명문이 그리 많지 못했다. 이렇게 해서 만들어진 것이 뉴타운 건설이고, 보금자리주택이고, 재건축 아파트단지인 것이다. 그런데 이들 지역에 이러한 새로운 계획을 실행에 옮기려면 기존에 살고 있던 사람들이 일시적으로 다른 지역으로 옮겨가야한다. 그 사람들의 경제활동, 생활근거지가 해당지역이었기에 먼 지역으로는 옮겨갈 수가 없고 기존의 주택에 옮겨갈 수밖에 없거나 인근 지역의 새 주택으로 옮겨야 한다.

여기서부터 주택의 수요(Demand)보다 공급(Supply)이 훨씬 적다보니 문제가 생긴 것이다. 더욱 젊은 세대(Young people)들의 사회진출과 이들의 단독 세대용 주택구입, 결혼으로 생기는 일정한 주택수요의 수가 무시할 수 없는 수요자로 나타나면서 주택가격의 불안정과 전세가격상승이 나타나게 된 것이며 지금 현재 서울지역의 전세가격은 매우 가파르게 오르고 있다. 문제는 앞으로 더욱 전세가격폭등이 이뤄진다는 것인데 새로 짓는 주택은 2~5년간 세월이 경과
해야하기에 그동안 주택시장의 불안감은 제도적 물리적으로 해결키는 매우 힘들어 지게 되었다는 것이다.

반면에 노무현 정부시절부터 꾸준하게 지어진 서울외관도시들의 주택들은 여유가 많은 편으로 서울지역의 전세수요를 감당할 수 있을 정도이지만 서울지역사람들이 이 지역을 벗어날 생각을 전혀 하질 못하는 문제의 심각성이 있다는 것이다. 지금의 ‘이명박 정부’는 과거 ‘노무현 정부’의 부동산 정책과 크게 다른 정책을 구사하고 있다. 과거정부는 부동산을 통한 재산불리기를 극도로 제한하고자, 세금정책강화를 주된 수단으로 시장을 통제하려 했던 반면 이명박 정부는 “세금제도는 자본시장의 규칙에서 벗어나지 않을 정도로 객관적으로 운영하여야 하며 일부러 세금제도를 변경하면서 부동산시장을 규제하는
것은 피해야한다. 다만 주택의 공급을 획기적으로 늘리고 주택공급가격도 안정적으로 책정하여 집 없는 사람들에게 싼값에 주택을 살 수 있게 해야 한다!” 라는 것을 정책기조로 삼고 있다. 그래서 현 정부는 서울의 그린벨트상의 토지를 활용해 서둘러 주택을 공급하여 부동산시장을 안정시키고자하는 정책을 펴오고 있으니 바로 그것이 시프트(장기임대아파트)와 보금자리주택(투자대상이 아닌 저렴한 분양가로 안정되게 거주 하는 집)제도를 만들고 시행하고 있는 것이다.

문제는 이들 아파트공급정책이 실제 입주하기까지 시간이 걸리며 그동안 주택부족과 전새 가격 폭등은 어떻게 잠재울 것인가 라는 문제를 풀어야한다는 것이다. 정부는 대규모 재개발(Redevelopment), 재건축(Reconstruction) 허가(Permission)를 순차적으로 진행하여야 하며 보금자리주택정책을 더욱 왕성하게 속도를 높여 진행하는 것만이 일시에 몰리는 전세수요자를 분산시키는 유일한 방안임을 지적한다. 전세가격이 오르면 주택시장의 가격상승은 높아지지만 만일 2~5년 뒤 대규모 주택공급이 이루어져 주택공급난이 해소된다면 주택가격은 오히려 하락할 가능성이 높은 만큼 부동산투자자도 단기적 관점에서 부동산투자에 신중을 기해야하는 이유가 바로 여기에 있는 것이다.

한주희 부동산 컨설턴트