한주희 부동산 컨설턴트

인간사 “의, 식, 주”라는 삶의 기본요소 중에 어느 것 하나 덜 중요치 않은 것은 없겠지만. ‘주’에 관한 것은 해결만 된다 하면 이를 바탕으로 활용성은 매우 무궁한 기회요인을 제공 한다는 점에서 인생경영에 기반이자 목적일 수도 있다는 극단적 결론을 먼저 말하고자한다.

무엇보다, ‘주’(부동산, 주택)는 당장 비바람은 피하게 해준다는 물리적 안정성과 신체적 안락감을 주는 것이지만 주택 등의 부동산을 통해 얻어지는 경제적 안정감과 이를 활용한 이익창출이 매우 클 수도 있다는 점에서 제도적 교육을 통하여 얻어진 지식도 매우 중요하겠지만, 정보 활용의 능력과 금융제도 활용의 탁월성을 가미한다면 인생자체의 외부적, 내부적 안락감을 이룰 수 있는 첩경의 수단도 될 수 있다는 점에서 부동산(특히, 주택)은 우리생활에 포기하기 불가능한 화두일 것이다.

여러 사정이 섞여 사는 인간사에서 주택을 보유한사람과 보유하지 못한 사람과의 경제적 가치는 한국에서는 ‘하늘과 땅 차이’ 라고 할 엄청난 신분상의 구분을 확정짓게 만드는 것이기에 부동산을 소유하는 것이야말로 사회적으로 성공유무를 재단하는 기초적 판단기준이 되는 것이다. 불과 몇 년 전에 있었던 재밌는 사례로는 서울강남구 개포동 소형아파트를 한 채를 구입하여 은행에서 대출을 받고 이대출금으로 ‘전세’가 끼어있는 또 다른 아파트를 구입한 뒤 다시 자금을 활용, 다시 또 다른 아파트를 구입하고... 이런 과정을 반복하면서 무려 한 채 가격이 5억원이상(당시가격, 지금은 약10억을 육박함)아파트 30여채를 보유한 경우가 있었다.

위 사례에서 주목되게 살펴볼 것은 이 사람이 주택숫자를 늘리게 된 주된 자금 확보 방안은 은행대출금과 구입할 주택의 세든 사람의 전세보증금(Deposit)을 100%이상 활용했기 때문에 부동산 부자가 될 수 있었다는 것이다. 물론 이 경우는 한국의 국세청(미국의 IRS)에서 부동산 투기라는 혐의를 두고 샅샅이 이 사람의 재산상황을 조사하면서 결국에는 쪽박을 내게 되었지만 이렇게 한국에서의 부동산 구입하는 자금 활용은 매우 간단한 논리가 적용될 수 있다는 점과 그 논리의 방법적인 면에서 금융기관의 대출금과 세입자(Tenants)의 보증금을 활용하면 할수록 가능성이 높아진다는 것이다.

임대보증금이란 세(Rent)든 사람이 세를 들어 살기위해 집주인에게 계약기간동안 예치해놓는 돈을 말한다. 이 돈의 규모는 미국에서 디파짓 머니(Deposit Money)의 규모보다 월등이 많고 주택 매매가격에 30~50% 정도 되는 큰돈이기 때문에 집주인과 세입자(Tenants)와 협조와 갈등의 요인이 되기도 한다. 집값이 오르면 보증금을 올려 받고 재계약을 해야 하니 세입자는 임대계약기간(통상2년)이 지난 후 다시 집주인에게 올려서 지불해야하고 집주인은 그 돈을 활용할 수 있는 기회가 생기니 한국에서 부동산을 통한 신분의 격차는 이렇게 고착되고 빈부의 차를 극복하는데 매우 힘들기만 한 것이다.

미국에서는 있을 수 없는 것이 바로 한국의 전세제도인 것이고 이 전세제도의 굴레 속에 파묻히게 되면 정말 헤어 나오기가 어려기만 한 것이기에 정부에서 일정부분 개입할 수밖에 없다. 주택공급이 항시 일정규모 있어야만 사회적 안정여부가 있기에 전세제도로부터 발생된 파급현상은 국가의 정책적 판단까지 영향을 끼칠 정도다. 한국의 전세제도라는 매우 특별한 관습적 제도는 부동산을 통한 재산 불리기에는 커다란 기회이자 집 마련을 더디게 하는 장애인 것이
다.

한국의 부동산 시장은 전세나 월세 등의 임대시장의 변화를 눈여겨 살펴본다면 오를 것인가? 내릴 것인가?를 어느 정도 파악할 수 있다. 현재 한국정부는 부동산을 통한 투기자본 화를 막기 위해 주택을 구입한사람이 금융기관의 대출을 받고자할 때 총자산대비부채비율을 적용한 대출제도(DTI:총부채상환비율)를 시행하고 있고 이제도 때문에 새집을사서 금융기관 융자를 받아 새집을사고 그자금의 여유만큼 또 다른 부동산을 사는 것이 불가능하다. 하지만 전세보증금을 활용한 부동산투자방식은 아직도 유효한 수단으로 활용되고 있으니 가령
내 돈 3억을 갖고 6억짜리 집을 살 수 있다. 물론 이자 한 푼 내지 않고 남의 돈 3억을 활용해서 말이다. 그 돈이 바로 전세보증금인데 집값이 오르면 오를수록 전세보증금을 더 받아 낼 수 있고 어느 정도 시간이 흐르면 집값은 10억이 되고 전세 보증금은 4억5000만 원이라면 가만히 앉아서 2억5000만원을 벌게 된다는 아주 매력적인 투자성공을 거두게 되는 것인데 지금 서울의 주택의 전세보증금이 하루가 다르게 가파른 상승세를 보이고 있다는 점에서 생각해볼 아주 중요한 시기라는 것이다.

그러나 이번 전세가격상승이 집을 사고자 하는 사람들에게 마냥 좋은 것도 아닌 위험요인이 있으니 그것은 정부의 주택공급이 많아질 것이 2~3년 뒤에는 확실하기 때문에 전세가격이 상승해서 집값이 무작정 뛰기만 했던 지금까지의 상황을 그대로 적용시키기에는 무리가 있다는 점도 지적한다.