작년 12월 초에 연방정부에서 숏세일 승인에 걸리는 오랜 기간에 대한 고객불만에 그 대책을 내놓았었다. 숏세일 승인신청이 들어오면 담당은행은 30일 이내에 승인여부를 결정하여 통보해 주어야 한다고 했다. 사실 셀러 측 숏세일 협상담당자로의 필자의 생각으로는 그 실효성에 의문이 많았다. 왜냐하면 여전히 각 은행들이 갖고 있는 숏세일 파일이 너무나 많고 계속 새로운 숏세일 신청서류가 하루에도 수십 건씩 팩스로 들어오고 있어서다. 그 많은 서류들을 언제 정리하고 언제 승인을 해 줄지 단 30일로는 너무 부족한 기간이라고 생각했다.

현재 각 은행별로 은행 측의 숏세일 담당 직원이 갖고 있는 서류가 평균 100건이 넘는다. 서류 하나를 점검하는 데 걸리는 최소한의 시간이 30분이다. 그러면 오전 9시부터 오후 5시까지 점심시간을 제외하고 하루 8시간을 잠시도 쉬지 않고 서류를 점검한다고 가정해 보자. 하루에 고작 16건의 서류를 점검할 수 있다.

일주일에 5일을 일하는 직원이 일주일 동안 점검할 수 있는 서류는 최대한 80건이 된다. 그렇다면 한 서류를 점검하고 일주일 반이 지나야 다시 그 서류를 재점검할 수 있다. 숏세일이 승인나기 까지 평균 8~10회 점검이 있어야 한다고 하니, 숏세일의 완성에 걸리는 기간이 4~5개월은 쉽게 넘어갈 수밖에 없다.

그렇다고 은행에서 직원을 채용하고 충원시켜서 이 업무를 원활하게 할 생각은 그리 없는 것 같다. 그래서 연방정부에서 30일 만에 승인여부를 결정지어서 주택소유주에게 통보하라고 하는 것은 지나친 무리수라고 생각했다.

이런 장기간 숏세일 승인에 따른 주택 소유주의 불만이 수없이 은행 측에 제기되었다. 은행 측에서도 이러한 시스템 상의 문제점을 분석, 정리한 결과 요즘 숏세일은 그래도 그 승인기간이 무척 짧아졌다. 특히 웰스파고, 와코비아 등 몇몇 은행들은 거의 두 달 이내에 승인을 내준다. BOA의 경우에는 은행담당자가 직접 수작업으로 서류를 점검하던 제도를 완전 전산 처리한다. 단지 온라인상으로 필요한 서류와 정보를 보내고 받으면서 그 결과를 통보해 주는 Equator 시스템을 사용한다. 결국 승인기간을 획기적으로 단축시켰다. BOA에서 Equator 시스템을 사용한 경우 불과 1달 만에 승인이 난 적도 있다.

물론 체이스, 워싱턴 뮤추얼과 같이 워낙 방대한 모기지 파일을 소유하고 있는 은행들은 너무나 많은 숏세일 신청서류와 두 은행의 합병으로 인한 업무의 과중 및 그 정리작업에 여전히 많은 시간이 걸리고 있다. 은행 내부에서도 그 승인기간을 줄이기 위한 필사의 노력을 기울이고 있다고 하니 머지않아 좋은 소식이 들려올 것 같다.

특히, 지난주에 연방정부에서 다시 한 번 숏세일 활성화 정책을 시행한다고 하였다. 주요 내용은 일단 숏세일 서류를 최소한으로 간소화하는 것이다. 주택 소유주가 집을 숏세일로 판매하고 이사를 갈 경우 1,500달러의 이사비를 은행에서 지급하도록 했다. 연방정부가 그 은행에 최고 1,000달러의 현금 인센티브를 제공한다고 하는 것들이 들어있다. 또한 숏세일 신청을 받은 담당 은행은 10일 내에 승인 여부를 결정해야 한다. 승인 절차가 끝남과 동시에 채무자의 빚을 탕감해 줘야 한다고 되어 있다. 빚의 탕감! 참 중요한 대목이다.

현재 캘리포니아에서는 주택 소유주가 주거주지로 살고 있는 주택을 차압 혹은 매매(숏세일 매매 포함)등으로 인해 대출을 갖고 있는 모기지 은행이 손해를 볼 경우, 그 대출자금이 순수하게 주택을 구매한 자금일 경우, 은행이 손해를 본 그 차액을 주택소유주에게 책임을 물을 수 없게 하고 있다.

다시 말해, 은행의 손해배상을 주택소유주의 다른 재산이나 급여 등에 달라붙지 못하도록 되어 있다. 주택이 처분되면 주택소유세금와 함께 은행의 손해부분이 같이 사라지게 되어 있다. 그런데, 주택을 사고 난 뒤 주택가격이 올라가서 그 주택을 담보로 2차 대출금 즉, Home Equity, Line of Credit을 꺼내서 사용한 경우에는, 주택이 숏세일로 정리가 되어 1차 대출금은 사라지더라도 그 2차 대출금은 여전히 남아서 집주인에게 따라가는 경우가 많다.

연방정부에서 이를 해결해 주는 획기적인 조치를 취해 준다면 이것이야 말로 숏세일의 문제점에 관한 한 승인기간의 단축보다 더 큰 효과를 낼 수 있는 방안이 아닌가 한다.


제이슨 성/ 뉴스타부동산 발렌시아지사장

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