오바마 행정부가 모기지 페이먼트 재조정 등을 골자로 한 야심찬 홈오너 구제 플랜(Making Home Affordable)을 내놓은 지 1년이 됐다. 하지만 시행 당시 300만-400만만명의 홈오너들을 차압 위기에서 구제할 것이라는 당초 목표에는 크게 미달하는 실정이다. 지난 2월 말 현재 모기지 재조정 최종 승인을 받은 홈오너는 16만8,703명에 불과하다. 어쨌든 소중한 보금자리를 빼앗길 위기에 처한 홈오너들에게는 모기지 재조정은 마지막 희망인 것은 분명하다. 하지만 모기지 재조정은 멀고 험하고 제대로 된 정보 없이 덤볐다간 돈과 시간만 낭비하기 십상이다. 모기지 재조정에 개념과 자격 등을 살펴보고 일문일답으로 궁금증을 풀어본다.


융자액 73만달러 미만 거주용 주택만 해당
KCCD·NACA 등 비영리단체 도움받아 신청
5년간 소득의 31%까지 페이먼트 낮춰줘


■모기지 재조정 개념

MHA프로그램은 흔히 월 페이먼트를 낮춰주는 모기지 재조정(HAMP)만 생각하지만 실은 집값 하락 등으로 인하여 리파이낸싱이 어려운 사람들에게 제공되는 모기지재융자(HARP)로 대별된다. 여기서는 HAMP만 살펴본다.

오는 2012년 12월 31일까지 시행되는 모기지 재조정 프로그램은 주택가 하락과 재정상황 악화 등으로 모기지 채무에 어려움을 겪는 사람들에게 모기지 페이먼트를 5년간 월 소득(세전)의 31%로 줄여주는 것이다.

기본 자격은 △거주용 주택이어야 하고 △2009년 1월1일 이전에 매입한 주택이어야 하고 △단독주택의 경우 융자액은 72만9,750달러이하이어야 한다. 투자용 주택이나 비어 있는 주택은 해당이 되지 않는다.


■모기지 재조정 절차

모기지 재조정 프로그램 자격 여부에 대해서는 웹사이트(Making HomeAffordable.gov)를 통해 알 수 있다. 자격 요건이 된다면 연방주택도시개발국(HUD)이 승인한 카운슬러에게 연락해 도움을 청하면 된다. 카운슬러 명단은 웹사이트(www. hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/fc/)를 통해 확인하면 된다.

일부 한인은 직접 렌더에 연락해 모기지 재조정 절차를 밟기도 하지만 만만한 일은 아니다. 많은 시간과 노력이 들어가는 것은 물론 복잡한 과정을 거치기 때문이다. 이런 점에서 한인타운의 경우 KCCD(213-985-1500)나 미 NACA(www.naca.com) 등 비영리 단체의 도움을 요청하거나 은행 등에서 직접 실시하는 모기지재조정 웍샵도 눈여겨 볼 필요가 있다. 최근 모기지 재조정 사기가 빈번하다는 점에서 전문가 고용은 어느 때보다 신중함이 요구된다.

모기지 재조정을 받으려면 △해당 주택에 자신이 거주하고 있다는 사실을 세금보고서나 전기, 개스요금 청구서 등 서류를 통해 증명해야 하고 △현재 모기지 페이먼트를 연체하거나 제대로 상환할 수 없는 상황에 놓여 있음을 입증하는 ‘재정곤란 진술서’(hardship affidavit)를 작성하고 △봉급 명세서 등 소득 관련 서류를 제출하여야 한다. 만일 소득이 없는 경우에는 이 프로그램의 혜택을 받을 수 없다.


■어떻게 재조정되나

모기지 재조정은 크게 △이자율 인하 △융자기간 연장 △원금 일부 유예 등을 통해 이뤄진다. 이자율의 경우 렌더는 최저 2%까지 낮출 수 있다. 이자율을 내려 월 페이먼트가 월 소득의 31%까지 낮아지게 만드는 것이다.

하지만 이자율은 2%까지 내려도 월 소득의 31%까지 모기지 페이먼트가 줄지 않는다면 융자기간을 최장 40년으로 연장하기도 한다.

이자율을 2%, 융자기간 40년에도 월 페이먼트가 충분히 낮아지지 않는다면 원금 일부를 유예할 수 있다. 예를 들어 모기지 대출액 40만달러인 경우 35만달러에 대해서는 2%이자율로 40년 동안 상환할 수 있다. 40만달러의 모기지 대출액은 주택을 매각하거나 재융자 때 모두 일시불로 상환해야 한다.

모기지 재조정에 따른 낮은 페이먼트는 5년간만 제공된다. 5년 이후에는 모기지 재조정이 이루어진 시점의 시장 이자율에 도달할 때까지 매년 1%씩 이자율이 오르게 된다. 이런 점을 감안하면 최근 모기지 재조정을 받는 사람들에게 유리하게 작용할 것으로 보인다. 현재 30년 고정 모기지 금리는 5% 안팎에 머물고 있기 때문이다.


<이해광 기자>


모기지 재조정에 성공하기 위해서는 관련 정보를 꼼꼼히 숙지하는 게 필요하다. 한인 비영리단체 KCCD가 주최한 주택박람회 모습.