박성환 (뉴욕뉴스타부동산대표)

주택과 사업체 매매는 근본적으로 많이 다르다. 주택은 부동산이고 사업체는 동산이라는 차이점 뿐 아니라 주택을 사려면 구입가의 20%-30%이상 정도의 다운페이만 하면 되지만 요즘 사업체는 최소 60%이상의 다운을 해야만 한다. 또 집을 잘못 사는 경우는 많지 않다. 왜냐하면 주택은 사려고 하는 주택의 주변정보가 많기 때문에 잘못 산다기보다는 조금 더 주고 사는 것뿐이며 간혹 잘못 샀다고 해도 고쳐서 쓰면 그만이다. 하지만 비즈니스는 틀리다. 먼저 투자 금액이 집보다 많으며 갖고 있는 모든 재산을 전부 투자하였는데 만일 장사가 안되면 큰 낭패를 볼뿐 아니라 사업체에서 온가족의 생활비가 걸려 있기 때문에 신중에 신중을 기하여야 한다.

사업체만큼은 경험이 없는 업체나 부동산 중개인 면허도 없이 광고를 해 파는 개인에게 사는 것은 잘못 살 경우가 허다하다. 그러나 경험이 많고 검증된 큰 업체를 통해 살 경우 자료를 충분히 받을 수 있어 사야할지 말아야 할 지 등 어느 정도 결정을 하는데 도움을 충분히 컨설팅 받을 수 있기 때문에 개인이나 경험이 없는 업체는 가급적 피하는 것이 좋다. 그러면 이제 피해야 할 7가지 비즈니스 유형에 대하여 알아보자

1. 매상이 너무 적은 업소
일정 수입이 안 되면 사업체는 매입할 필요가 없다. 주매상 8,000-9,000달러를 올리는 델리그로서리 스토어를 예로 들어보자. 마진을 30%로 잡고 렌트비, 인건비, 각종 세금유틸리티 등 지출을 제하면 한 달에 대충 4,000-5,000달러의 순수익이 생긴다. 부부가 하루에 거의 12시간씩 꼬박 일한다고 하면 미니멈 페이를 받는 것이나 마찬가지다. 이런 가게를 인벤토리 외에 몇 배씩 주고 사는 것은 무리다. 비즈니스를 운영하면서 최소 한달 순익이 7000-8000달러는 되어야 한다. 이 액수는 4명으로 구성된 한인 가정이 한달 사는데 필요한 지출이다.

2. 경쟁이 많은 업소
큰 길 사거리에 마켓, 편의점, 델리그로서리 스토어들이 몰려 있는 곳은 그리 바람직한 장소는 아니다. 아무리 위치가 좋아도 경쟁이 심하면 마진이 떨어진다. 매상에 내실이 없다는 것이다. 24온스짜리 맥주에 마진 몇 센트를 부쳐서 파는 곳이 있을 정도다. 하지만 긍정적인 요소가 없는 것은 아니다. 유동인구가 많아 상권이 좋다는 것인데 전문가라면 승부를 걸 수도 있다. 하지만 나눠 먹기식이라 네일&스파 스토어처럼 영업 허가를 얻기 쉬운 업종은 구매력을 갖춘 대형 업소가 들어서면 버티기 어렵다.

3. 리스는 비즈니스의 관건
바이어가 가장 신경써야할 항목이다. 비즈니스를 하다 망했다는 얘기는 리스때문이라는 것으로 보면 된다. 리스는 비즈니스의 모든 것이 걸린 만큼 반드시 사업체전문 변호사의 도움을 받아야 한다. 거의 대부분의 리스 조건은 랜드로드에게 유리하게 되어 있다. 간혹 랜드로드가 개인일 경우에는 옵션을 안주고 리스 기간을 3년이나 5년으로 고정시켜 놓은 곳이 있다. 이런 곳은 나중에 팔 때 리스 문제 때문에 골머리를 앓는다. 옵션 없는 짧은 리스의 업소를 인
수하는 바이어는 그리 많지 않기 때문이다.

4. 너무 싸게 나온 가게
여러가지 이유가 있을 수 있다. 가정 문제 아니면 건강상의 문제 자금 흐름에 이상이 있을 수도 있다. 이럴 때 셀러에게 얼마 동안 업소를 운영했는지 물어본다. 1-2년 심하면 인수한 지 몇달 만에 파는 경우가 있다. 이런 업소의 대부분은 장사가 안되는 경우가 많다. 그렇지만 ‘정당하게 파는’ 이유가 있고 바이어가 해당 업종에 노하우가 있으면 싸게 사서 나중에 좋은 가게로 키울 수 있다.

5. ‘언더’ 물건은 피한다
셀러가 세금 문제로 인해 계약서는 낮은 금액으로 쓰고 나머지 금액을 현찰로 달라는 경우가 있다. 그 셀러도 같은 방식으로 매입했기 때문이다. 하지만 이런 물건은 바이어가 나중에 팔 때 다시 언더를 요구해야 하기 때문에 거래가 매끄럽지 못하다.

6, 선수가 키운 물건은 금물
바이어가 델리그로서리를 인수했다. 매상, 리스 조건 및 액수, 위치 등 모든 조건 등이 좋았다. 그런데 매상 액수에는 이상이 없었으나 ‘매상의 질’이 문제였다. 계란이나 우유 같은 물건은 아예 원가 이하로 팔았다. 맥주의 마진 폭도 10%를 넘지 못했다. 새 주인이 가격을 올리려고 하니 싼 맛에 길들여진 단골이 고개를 돌리기 시작했다. 월순익 2만달러를 올리는 이 가게는 월순익 1만5,000달러 가게와 비슷한 셈이다. 위치가 좋은 장소지만 잘 운영을 못하는 가게를 인수, 짧은 시간에 매상을 올린 후 이를 되파는 선수들이 있다. 이런 가게는 마진 폭도 적을 뿐더러 자칫하면 매상이 허물어질 수 있기 때문에 가게에
대한 히스토리를 알아야 한다.

7. 장비가 너무 낡아도 곤란하다
코인 런드리나 세탁소처럼 기계 위주로 운영하는 업종에서 기계 상태는 거의 절대적이다. 자주 고장나면 비용도 들지만 비즈니스에도 지장이 많다. 클로징 하기 전에 장비에 이상이 있으면 미리 셀러에게 수리를 요청해야 한다. 대형 냉장고나 에어컨 등이 고장나도 수리비가 제법 들어간다.