요즘 융자 받기가 하늘의 별따기처럼 어렵다고 한다. 서브프라임 사태로 혼쭐이 난 월스트릿 투자자들과 렌더들이 기준을 강화하고 심사를 까다롭게 하기 때문이다. 융자 신청인의 수입, 신용, 다운페이먼트, 주택의 감정 등 어느 한 요소라도 흠집이 있어서는 안 되겠지만 요즘 같은 풀닥(Full Doc) 융자시대에는 그 중에서도 수입 부분이 가장 중요하다고 볼 수 있다. 왜냐하면 수입이 확실할 경우 다운페이먼트나 신용상태가 다소 부족하더라도 융자를 받을 수 있는 길이 있기 때문이다. FHA 융자가 그 좋은 예이다. 주택구입을 계획하는 사람들에게 가장 궁금한 사항은 아마도 내 수입으로 얼마까지 융자를 받아 얼마짜리의 집을 살 수 있는가 일 것이다. 이에 대한 답은 DTI(Debt to Income Ratio) 계산을 통해서 가능하다. DTI란 융자 신청인의 월 총페이먼트를 월 총수입으로 나눈 값을 말한다.

총페이먼트에는 구입하려는 집의 페이먼트, 재산세, 화재보험료, 즉 PITI(Principal, Interest, Tax, Insurance)를 포함하여 자동차, 크레딧카드, 학자금 융자 페이먼트 등을 합하여 계산한다. 그리고 총수입은 렌더가 인정하는 세금보고가 된 수입을 말한다. 그런데 요즘 렌더들은 이 DTI 기준을 정해 놓고 철저하게 적용한다. 일반 융자의 경우 다운페이먼트가 20% 이상일 때 45%, 다운이 20% 미만일 때에는 41%로 정해 놓고 이를 초과하면 융자 승인을 잘 안 해준다. 물론 FHA 융자는 약간의 융통성이 있지만 역시 50%를 넘지 않는 것이 안전하다.

주택 구입을 계획하는 사람들은 미리미리 자신의 DTI 수준을 따져보고 필요하다면 장기적 계획이라도 세울 필요가 있다. 왜냐하면 수입이나 부채와 관련된 내용들을 단기적으로 조절하는 것은 힘들기 때문이다. 우선 수입과 관련해서는 자신의 수입 형태에 대해 은행이 어떻게 계산하고 인정하는지를 알아두는 것이 좋다. 봉급생활자, 자영업자, 커미션수입자, 임대수입자, 일이 두 개 있는 사람, 파트타임 수입 등에 대해 인정하고 계산하는 방법이 다르므로 미리 융자 담당자를 찾아 상담하고 필요하면 시간을 두고 대처해야 한다. 하지만 수입 부분을 늘릴 수 있는 데는 아무래도 한계가 있다.

따라서 DTI를 낮추기 위해서는 부채를 줄이는 것이 더 효과적이다. 가장 대표적인 부채가 자동차 페이먼트인데 주택 구입을 계획하고 있다면 리스나 자동차 론은 미루는 것이 상책이다. DTI 45%를 기준으로 월 450달러의 자동차 페이먼트는 월 1,000달러의 소득을 차지하기 때문이다.

만약 자동차를 어쩔 수 없이 구입해야 하는 경우에는 부모, 형제, 친척 등과 코사인하거나 자영업자인 경우에는 비즈니스에서 페이먼트를 하는 방법이 있다. 코사인한 경우에는 반드시 주택융자를 받지 않을 사람이름의 첵으로 페이먼트를 하고 6개월치 이상 캔슬첵을 제출함으로써 융자신청인의 빚으로부터 제외시킬 수 있다. 크레딧카드는 집을 사기 수개월 전부터는 사용하지 않는 것이 좋다. 요즘 같은 때에는 단 몇 십달러의 신용카드 페이먼트도 융자 승인에 영향을 줄 수도 있기 때문이다. 융자를 막 시작하거나 이미 진행 중인데 DTI가 높아 걱정인 경우에는 융자 종류나 상품을 바꾸는 방법을 생각해 볼 수 있다.

예를 들면 15년 고정으로 융자받아 15년 내 혹은 더 일찍 모두 갚을 계획인데 보고된 소득은 적어 DTI가 높게 나오는 사람이 많다. 이런 사람들은 7년 고정(7/1 ARM, 30년상환)을 적극 고려해 볼만하다. 이자도 싸고 정해진 월페이먼트가 적어 DTI도 낮아지고, 15년고정 페이먼트 하듯이 많이 하면 일찍 끝낼 수 있기 때문이다.
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스티브 양 / 웰스파고 론오피서